Tín dụng bất động sản: Cần "nắn dòng" thay vì siết đồng loạt

Trong bối cảnh đó, việc kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết để hạn chế rủi ro. Nhưng nếu siết đồng loạt, thị trường có thể đối mặt nguy cơ nghẽn vốn, kéo theo tác động dây chuyền tới hàng chục lĩnh vực khác của nền kinh tế.

Doanh nghiệp xây dựng và bất động sản chịu nhiều áp lực chi phí và tín dụng

Khi bất động sản có “mã số riêng”

Bất động sản 2026: Thời của sàng lọc và bền vững

Cảnh báo tình trạng lách luật, 'giao dịch ngầm' bất động sản

Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng khoảng 22%. Nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng có liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể lên tới 28 đến 30%. Trước diễn biến này, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Trong đó, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung.

Mục tiêu là hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu nóng trở lại. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến cho rằng nếu siết tín dụng theo cách đồng loạt, thị trường có thể tiếp tục đối mặt nguy cơ tắc dòng vốn, trong khi đây là lĩnh vực liên quan tới hơn 40 ngành nghề và đóng góp khoảng 12% GDP.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, áp lực hiện nay không chỉ nằm ở lãi suất cao mà còn ở việc cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều khó tiếp cận vốn vay: “Đầu năm 2026, các khoản vay liên quan tới bất động sản của chủ đầu tư cũng như người dân vay mua nhà đều tăng rất cao, trung bình khoảng 14%. Mức lãi suất này, tôi cho rằng không có doanh nghiệp và người dân nào chịu nổi trong dài hạn. Người mua nhà gần như không tiếp cận được ngân hàng, còn nếu giải ngân được thì lãi suất quá cao, nên nhiều người phải tạm dừng kế hoạch mua nhà.”

Khi người mua nhà chùn bước, giao dịch chậm lại, doanh nghiệp không bán được hàng, dòng tiền lập tức bị ảnh hưởng. Ngay cả phân khúc nhà ở xã hội hay nhà ở phục vụ nhu cầu thực cũng đang gặp khó nếu việc tiếp cận vốn tiếp tục bị siết theo mặt bằng chung. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng: "Vấn đề lúc này không phải là siết hay không siết, mà là phải nhìn đúng chỗ rủi ro để điều tiết dòng vốn hợp lý hơn; Chúng ta đừng nên hoảng sợ đối với lĩnh vực bất động sản, đừng nên có những cái nhìn định kiến đối với bất động sản mà phải rất bình tĩnh để xử lý vấn đề. Những lĩnh vực nhà ở đáp ứng nhu cầu thực có độ rủi ro rất thấp. Chúng ta hoàn toàn có thể yên tâm với tín dụng đưa vào nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và những dự án có tính thanh khoản cao.”

Theo nhiều doanh nghiệp, rủi ro không nằm ở toàn bộ thị trường bất động sản, mà nằm ở một số phân khúc đầu cơ, một số doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy quá lớn hoặc dòng vốn chảy lệch vào những dự án kém hiệu quả. Vì vậy, nếu tiếp tục nhìn bất động sản như một nhóm rủi ro đồng nhất, chính sách rất dễ rơi vào tình trạng siết đồng loạt.

Ở góc độ chuyên gia tài chính, PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch điều hành Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM nhận định: “Theo tôi, hiện nay chúng ta nên đánh giá theo mức độ rủi ro của các khoản vay hơn là đánh giá theo ngành. Những khoản vay có nhu cầu thực, như mua nhà cho người sở hữu nhà lần đầu, rõ ràng mức độ rủi ro không cao bằng những khoản vay mang tính đầu cơ như mua đất nền hay căn hộ nghỉ dưỡng. Vì vậy, đánh đồng tất cả khoản vay bất động sản là rủi ro thì chưa thực sự hợp lý”.

Ông Chử Văn Hải, Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng Thường trực Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng nếu dòng vốn bị nghẽn quá lâu, tác động không chỉ dừng ở một ngành: “Thị trường bất động sản hiện nay chiếm khoảng 12% GDP cả nước. Con số này chưa tính đến các tác động gián tiếp từ các ngành nghề phụ trợ. Chỉ cần thị trường bất động sản chững lại thì hàng loạt lĩnh vực cũng bị ảnh hưởng. Vì vậy, cần có cơ chế điều hành linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách để vừa kiểm soát rủi ro, vừa đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển”.

Kiểm soát tín dụng bất động sản là yêu cầu cần thiết để bảo đảm an toàn hệ thống. Nhưng điều quan trọng là phải chuyển từ tư duy “siết đồng loạt” sang “nắn dòng có chọn lọc”. Dòng vốn cần được ưu tiên cho nhu cầu ở thực, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và các dự án có hiệu quả, có thanh khoản tốt.

Chỉ khi tín dụng được điều tiết đúng địa chỉ, thị trường bất động sản mới có thể giảm rủi ro, phục hồi lành mạnh và tiếp tục đóng góp cho tăng trưởng chung của nền kinh tế./.

Việt Nam lọt top 4 quốc gia dẫn đầu về số lượng bất động sản hàng hiệu

Khung giá đất mới: Những tác động đến thị trường bất động sản

Người mua bán bất động sản và cho thuê nhà “thở phào” với mức thuế mới

Bong bóng bất động sản: Thị trường đang ở đâu và sẽ đi về đâu?