Tiêu chí nào để thu hồi đất dự án chậm tiến độ?

Đặc biệt, Thành phố Hà Nội cũng nhấn mạnh, trường hợp tiếp tục chây ì, không hợp tác hoặc không đủ năng lực thực hiện sẽ bị xem xét thu hồi dự án, thu hồi đất.

Vậy tiêu chí nào để xác định dự án chậm tiến độ? Cần thiết lập cơ chế giám sát, cảnh báo và xử lý như thế nào để ngăn chặn tình trạng “ôm đất”, nhưng chậm thực hiện?

Phóng viên VOV Giao thông Quốc gia đã có cuộc đối thoại với Kiến trúc sư Trần Huy Ánh, Hội Kiến trúc sư Hà Nội về nội dung này.

PV: Theo ông, cần có những giải pháp đột phá nào để đẩy nhanh tiến độ các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án được giao đất, nhưng chậm triển khai trong thời gian dài?

KTS. Trần Huy Ánh: Chúng ta biết rằng, đất đai là nguồn lực tài chính đô thị của Thành phố. Quy trình giao đất và giao dự án thì chúng ta vẫn giao theo quy trình hành chính, tức là các cấp phê duyệt, rồi dựa trên những thông số kinh tế kỹ thuật của các chủ đầu tư đưa ra là đem lợi cho xã hội bao nhiêu, sẽ phải đầu tư là bao nhiêu…

Đây là một giao dịch tài chính, nhưng chúng ta lại sử dụng công cụ hành chính. Hai đối tượng mà quản lý nó khác nhau, đối tượng tiền bạc mà sử dụng công cụ hành chính thì người ta sẽ dựa vào công cụ hành chính để người ta câu giờ, để người ta ôm dự án, lên giá và mua đi, bán lại dự án.

Thậm chí có cả những chủ đầu tư dự án không có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án đó, nhưng vẫn được giao, và sau đó thì để kéo dài vì không có đủ lược tài chính thực hiện. Cuối cùng là ứng xử với họ vẫn chỉ là những công cụ hành chính, nào là phạt, nào là cảnh cáo, nào là khiển trách… thì đấy chỉ là công vụ hành chính.

Nhưng nếu chúng ta hình dung đây là một công cụ tài chính và nếu mà chậm thì có nghĩa là phải tăng lãi, nếu mà chậm thì có nghĩa là phạt, nếu mà chậm thì có nghĩa là hủy bỏ cái hợp đồng giao dịch tài chính đó, thì tôi cho rằng là sẽ không còn những chủ đầu tư không có đủ năng lực nhưng ôm dự án để rồi không thực hiện.

PV: Theo ông thì tiêu chí để xác định một dự án chậm tiến độ thì cần được lượng hóa ra sao? Có nên tách biệt giữa nguyên nhân chủ quan của nhà đầu tư với nguyên nhân khách quan như là vướng giải phóng mặt đoàn hoặc thủ tục pháp lý hay là thay đổi quạch để có cách ứng xử phù hợp hay không?

KTS. Trần Huy Ánh: Luật Đất đai đã quy định: sau 24 tháng không thực hiện thì là thu hồi dự án. Đây là một giới định rất rõ ràng. 2 năm là đủ để anh thực hiện tất cả những yếu tố, từ thành lập dự án, thậm chí trước đó người ta đã bắt đầu phải thỏa thuận quy hoạch, người ta phải thấy được cơ hội người ta mới làm.

Rất nhiều dự án thì chỉ trong một vài tháng là người ta có thể phát hiện ra những cơ hội và tìm cách để thực hiện. Còn những lý do như là giải phóng mặt bằng, thay đổi, điều chỉnh quy hoạch thì đôi khi nó là khách quan, nhưng cũng không thiếu những yếu tố chủ quan từ chính các chủ đầu tư, đưa ra những tình huống đó để câu giờ, kéo dài thời gian.

Do vậy, tôi cho rằng Luật Đất đai cũng một lần nữa để khẳng định 24 tháng là giới định cao nhất để có thể, nếu như là bất cứ lý do gì mà chủ dự án không thực hiện thì là cơ sở để thu hồi dự án.

Thứ hai là chúng ta phải tập trung sử dụng những công cụ tài chính để ứng xử vối những giao dịch tài chính đô thị, chứ không thể sử dụng những công cụ hành chính, bằng những văn bản, bằng những khuyến nghị, bằng những rà soát, bằng những kiểm điểm. Tất cả các thứ nằm ngoài những cái điều chỉnh bằng tiền bạc thì xã hội sẽ bị thiệt thòi khi dự án chậm.

Còn các chủ đầu tư, hoặc trục lợi từ việc câu giờ, để mua đi bán lại dự án, hoặc không trục lợi thì cũng làm hại cho xã hội, thì cả hai yếu tố đó đều làm cho xã hội thiệt thòi, thì những người quản trị xã hội phải có trách nhiệm lthu hồi lại những cái lợi ích bị mất đi do những cái dự án chậm tiến độ gây ra. Làm như vậy, sẽ làm cho những chủ dự án không đủ năng lực không dám nhận dự án nữa.

Bởi vì với một cách làm, giao dịch như vậy thì có thể nhiều dự án không đáp ứng được và chịu những cái khoản thuế, phí, hoặc là đền bù thiệt hại còn lớn hơn cả nguồn lợi mà họ đem lại, thì tôi cho rằng việc đầu tư các dự án trở nên minh bạch và mối quan hệ này trở nên công bằng và lành mạnh hơn.

PV: Đáng chú ý, đây không phải lần đầu tiên cơ quan quản lý cảnh báo tình trạng chậm tiến độ với các dự án có sử dụng đất. Vậy, theo ông để tránh tình trạng dự án chậm tiến độ kéo dài qua nhiều năm thì cần thiết lập cơ chế giám sát, cảnh báo và xử lý như thế nào và nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quân quản lý nhà nước ra sao?

KTS. Trần Huy Ánh: Chúng ta đã thấy, điệp khúc chậm dự án, là kéo dài không phải là năm nay, mà nhiều năm trước, nhưng cuối cùng là cách xử lý cũng không hiệu quả.

Thực tế, không có nhiều cái dự án chậm tiến độ đã được thu hồi. Do vậy, thiệt hại do việc chậm quản lý dự án, đã đến lúc chúng ta không thể cư xử theo cách cũ được. Đã có rất nhiều những chiến dịch là 90 ngày đêm làm sạch dữ liệu địa chính.

Như vậy, nghĩa vụ tài chính của từng cá nhân, của công dân phải chịu trách nhiệm với Nhà nước, thì các tổ chức sở hữu, sử dụng hoặc quản lý những khu đất đất lớn như vậy thì có thể trách nhiệm còn lớn hơn, nhân lên với số mà họ chiếm hữu khu đất đó.

Bởi vì mỗi gia đình nhiều khi chỉ có từ vài chục m² đến 100 m². Đây những dự án hàng nghìn m², hàng chục nghìn m², thì chế tài về thiệt hại, về thuế đất, về chậm chạp trong việc gây thiệt hại do không thực hiện dự án đúng tiến độ, không thực hiện cam kết với Thành phố, cũng như với xã hội, cũng như cộng đồng dân cư. Cái đấy đều phải được quy ra bằng tiền bạc để là chế tài điều chỉnh các mối quan hệ đó, với những người chủ dự án làm chậm hoặc là gây thiệt hại cho xã hội.

Đấy là những công cụ, đấy là những biện pháp, đấy là những giải pháp ứng xử công bằng, minh bạch thì lúc đó chúng ta mới hết được những cái tình trạng ôm dự án rồi để chậm. hoặc là mua đi bán lại những dự án để kiếm lời.

PV: Xin cảm ơn ông!