Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn, quyền lợi người dân được bảo đảm thế nào?

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278, trong đó quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Như vậy, thời gian tới, nhà chung cư sẽ có niên hạn sử dụng. Điều này tác động thế nào đến tâm lý người mua nhà? Quyền lợi của người mua nhà sẽ được tính toán ra sao?

Người dân băn khoăn về quyền lợi khi chung cư hết niên hạn

Ở chung cư gần 10 năm, anh Nguyễn Hoài Nam (ở Mỹ Đình, Hà Nội) đồng tình với việc quy định thời hạn sử dụng chung cư. Theo anh Nam, việc quy định niên hạn sử dụng với nhà ở, chung cư sẽ tạo điều kiện cho việc sửa chữa, tái thiết công trình khi hết hạn sử dụng.

Tuy vậy, anh Nam cũng băn khoăn về quyền lợi của người mua nhà khi hết hạn sử dụng: "Quy định niên hạn chung cư là tốt, vì một công trình xây dựng phải có thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, khi hết hạn sử dụng hoặc phá dỡ ngôi nhà đó thì những người sở hữu chung cư này sẽ tính cho họ như thế nào?"

Một số người dân cũng bày tỏ băn khoăn về việc nhà chung cư hết hạn sử dụng, họ sẽ được bảo vệ quyền lợi như thế nào:

"Rất nên quy định niên hạn của chung cư, bởi vì tôi từng sống ở khu tập thể rồi, tôi thấy là các công trình cao tầng cũng có thời hạn sử dụng nhất định."

"Người ta đi mua nhà người ta thiên về những dự án nào mà tính chất bìa đỏ ghi trong đó là lâu dài hoặc vĩnh viễn."

Ông Nguyễn Chí Thanh, Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho hay, tâm lý người mua nhà sẽ có sự e ngại nhất định khi nhà chung cư có niên hạn. Tuy vậy, theo ông Thanh, việc quy định niên hạn sử dụng chung cư gắn với niên hạn công trình là cần thiết, vì quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc cải tạo các chung cư hết hạn sử dụng và xuống cấp.

Còn quyền lợi của người mua chung cư vẫn được tính toán, để đảm bảo khi hết tuổi thọ công trình thì người mua vẫn có quyền lợi gắn với mảnh đất xây dựng chung cư đó: "Nó sẽ đồng bộ với Luật Đất đai, là mảnh đất đó vẫn thuộc các chủ sở hữu đấy, chứ không phải thời hạn sử dụng hết, thì cũng hết quyền sở hữu đất xây nhà đó của cư dân. Thực ra việc này là làm rõ, đồng bộ với các quy định, để tránh những chuyện không rõ ràng, sau này hết hạn sử dụng rồi thì xử lý các tài sản trên đất sẽ được rõ ràng và thuận lợi hơn."

Cần làm rõ quyền lợi người mua nhà khi chung cư hết niên hạn

Theo luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, trưởng Văn phòng Luật Kết nối, theo Luật Nhà ở, hết thời hạn sử dụng của công trình không đồng nghĩa với một mốc “hết hạn sở hữu căn hộ”. Cụ thể, trong trường hợp hết niên hạn, nhà chung cư tiếp tục được xây dựng lại, thì các chủ sở hữu sẽ được tái định cư tại chỗ, trừ trường hợp không có nhu cầu.

Trong trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư, thì chủ sở hữu sẽ được bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác. Như vậy, quyền sở hữu, sử dụng của chủ sở hữu nhà chung cư vẫn được đảm bảo ngay cả khi chung cư hết hạn sử dụng.

Luật sư Trần Xuân Tiền, Trưởng Văn phòng Luật sư Đồng Đội (Hà Nội) phân tích, khi nhà chung cư có niên hạn sử dụng, điều người mua quan tâm không chỉ là được ở bao nhiêu năm, mà quan trọng hơn là: hết niên hạn thì quyền lợi của mình còn lại những gì.

Bởi vậy, theo luật sư Trần Xuân Tiền, khi quy định niên hạn chung cư, người mua cần biết rõ thời hạn sử dụng còn bao lâu, giá căn hộ có phản ánh thời gian sử dụng hay không, và đặc biệt là quyền đối với phần đất khi công trình phải phá dỡ, xây dựng lại: "Người dân không chỉ mua căn hộ để ở, mà còn mua quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất gắn liền với căn hộ. Vì vậy, chính sách phải gắn với quyền lợi của người mua, từ khi mua nhà, đến khi công trình hết niên hạn và được xây dựng lại, để không đẩy rủi ro về phía người dân đã mua, nhất là những người dân đang ở chung cư."

PGS.TS Đặng Việt Dũng, Phó trưởng Khoa Kiến trúc và Quy hoạch, Trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng, quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư là niên hạn sử dụng công trình đó. Theo PGS Đặng Việt Dũng, đề xuất quyền sử dụng căn hộ tự động chấm dứt theo cái niên hạn công trình trong bối cảnh hiện nay là hợp lý: "Mục tiêu để tăng cường quản lý an toàn nhà chung cư. Thứ hai là cũng gắn một cách cơ học thời hạn sở hữu tài sản với tuổi thọ thiết kế của công trình, nó cũng sẽ tạo ra nhiều hệ quả về tâm lý xã hội, biến động của thị trường bất động sản và quyền lợi người dân."

Một số chuyên gia cũng cho rằng, quy định thời hạn sử dụng chung cư gắn với niên hạn xây dựng của công trình có thể là cơ sở để quản lý, kiểm soát chất lượng và bảo đảm an toàn cho người dân.

Tuy nhiên, điều quan trọng nhất khi hoàn thiện chính sách không chỉ là xác định thời hạn của công trình, mà phải làm rõ quyền lợi của người mua nhà: từ thông tin minh bạch khi giao dịch, trách nhiệm của chủ đầu tư đến cơ chế xử lý, bồi thường, tái định cư khi công trình hết niên hạn.

Chỉ khi quyền lợi chính đáng của người dân được bảo đảm, chính sách mới chặt chẽ về pháp lý, vừa phù hợp với thực tiễn và tâm lý của người dân./.