Thị trường bất động sản: Áp lực từ chi phí đòn bẩy tài chính khi "tiền rẻ" không còn

Diễn biến thực tế của thị trường trong tháng 8/2026 một lần nữa chứng minh việc khi mặt bằng lãi suất neo ở cao, thị trường BĐS lập tức ghi nhận trạng thái hạ nhiệt rõ ràng về mặt thanh khoản. Điều này này bắt nguồn từ ba lý do cốt lõi phản ánh qua hoạt động của thị trường trong hơn một tháng trở lại đây.

Lãi suất cao, giao dịch bất động sản giảm mạnh

Đặc thù lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam là sự phụ thuộc nặng nề vào dòng vốn tín dụng ngân hàng. Giai đoạn các gói lãi suất vay ưu đãi quanh mức 5–6%/năm gần như đã biến mất hoàn toàn.

Theo dữ liệu thị trường mới nhất, lãi suất vay mua nhà năm đầu tiên hiện phổ biến ở mức 8–10%/năm. Khi chuyển sang kỳ hạn thả nổi dài hạn, con số này tăng lên mức 12–14%/năm, thậm chí chạm ngưỡng 15–16%/năm ở một số ngân hàng.

Anh Lê Nghĩa, ở Thanh Xuân, là một nhà đầu tư chuyên nghiệp, cách đây 2 năm chị này mua vào hai căn chung cư cao cấp với mức giá xấp xỉ 100 triệu đồng một mét vuông. Tất nhiên, gần 70% số tiền ban đầu từ nguồn ngân hàng, lãi suất ưu đãi không đến 10%. Đến thời điểm này, khi lãi suất tăng lên, thậm chí chấp nhận cắt lỗ.

Nhưng anh Nghĩa cũng không thu được tiền vốn về do thanh khoản loại hình căn hộ đóng băng: "Trước đây tôi mua hai căn chung cư của một dự án cao cấp, thời điểm đó lãi suất ngân hàng tương đối thấp, tôi còn được chủ đầu tư ưu đãi nên lợi nhuận kì vọng khá cao. Bây giờ chuẩn bị đến lúc lãi suất thả nổi cao như thế này thì không phải chỉ có tôi mà nhiều nhà đầu tư khác đành phải bán tháo tài sản thôi"

Mức lãi vay đè nặng này khiến người mua nhà ở thực lẫn nhà đầu tư e dè mặc dù nguồn cung nhà ở trong quý II/2026 ghi nhận mức bật tăng khá tốt do các nút thắt pháp lý dần mở gỡ. Nhưng lượng giao dịch thực tế trên toàn thị trường lại giảm gần 30% so với quý trước, dẫn đến chi phí sử dụng vốn quá cao, khiến cho dòng tiền lướt sóng ngắn hạn tắc nghẽn.

Anh Rich Nguyễn, chuyên gia trong lĩnh vực tài chính, bất động sản, phân tích: "Ở thời điểm hiện tại lãi suất cao nó không chỉ là câu chuyện ngắn hạn đâu mà nó là câu chuyện sống còn của tầm nhìn trung hạn trở ra. Với lãi suất cao như vậy khiến chon gay cả các nhà đầu tư, thậm chí là chủ đầu tư có bán được hàng thực ra cũng khó khăn. Chưa kể đến việc nhà đầu tư có xu hướng có vốn lại, tính thanh khoản giảm đi. Nhiều khi cũng phải bán bớt sản phẩm đầu tư đi nhưng bán được cũng là giỏi".

Báo cáo từ Bộ Xây dựng dẫn số liệu của Ngân hàng Nhà nước tính đến cuối quý II/2026 cho thấy, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đã vượt mức 2,5 triệu tỷ đồng (tăng khoảng 12,7% so với quý I). Với khối dư nợ khổng lồ này, việc mặt bằng lãi suất cho vay neo ở mức cao, bình quân trên 11%/năm, ăn mòn biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Gách nặng chi phí tài chính đầu vào tăng cao là lý do cốt lõi giải thích cho nghịch lý thanh khoản giảm sâu nhưng giá bất động sản vẫn neo ở mức cao.

Theo TS. Bùi Ngọc Sơn vấn đề này do cơ chế của Việt Nam chưa có những quy định áp dụng đối với người sở hữu nhiều tài sản nhưng không sử dụng: "Thị trường bất động sản có cái rất đặc biệt là không sinh sôi nảy nở ra được cho nên nó chỉ có thế thôi. Trong khi trong tính toán của con người luôn coi là nó sẽ thiếu, nó sẽ đắt vì vậy càng ngày càng đổ tiền vào đấy. Biết nó lên nhưng vẫn giữ vì chúng ta không phải chịu thuế bất động sản cho nên chúng ta giữ chưa được thì câu giờ chờ lúc lên lại bán"

Thị trường bất động sản thanh lọc

Để cạnh tranh thu hút nguồn vốn nhàn rỗi, các ngân hàng thương mại liên tục điều chỉnh tăng biểu lãi suất tiền gửi. Hiện tại, lãi suất huy động kỳ hạn 6–9 tháng của nhiều ngân hàng thương mại cổ phần đã chạm mức 9,2%/năm. Đối với kỳ hạn 10–12 tháng, mức lãi suất thực nhận sau khi cộng ưu đãi trực tuyến có nơi lên đến 9,4%/năm.

Khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc, việc gửi tiền tiết kiệm để hưởng mức lãi suất an toàn sát ngưỡng 9–10%/năm trở thành lựa chọn tối ưu của dòng tiền nhàn rỗi. Tiền mặt đổ ngược về hệ thống ngân hàng khiến thị trường địa ốc thiếu hụt đi một lượng lớn dòng vốn lưu thông tự do, giao dịch ngưng trệ ngay lập tức.

Chuyên gia tài chính Nguyễn Thanh Minh, cho biết: "Thị trường tài chính liên quan đến thị trường bất động sản nó không thể ngay trong ngắn hạn có thể phục hồi ít nhất là trong năm 2026. Vậy thì đương nhiên cái tâm lý hành vi của người dân là nước chảy chỗ trũng, chỗ nào mà có lợi ích thì người ta tìm đến. Khi mà người ta tìm đến tiền gửi tiết kiệm thì nguyên nhân của việc lãi suất ngắn hạn tăng được giải quyết theo chiều hướng không tăng nữa."

Số liệu thống kê của những ngày qua chính là minh chứng rõ nét nhất cho thấy lãi suất ngân hàng đang đóng vai trò là "van điều tiết" tối cao đối với thị trường bất động sản. Sự sụt giảm gần 30% lượng giao dịch không hẳn là tín hiệu tiêu cực, mà là một bước lùi cần thiết.

Mặt bằng lãi suất cao buộc cả chủ đầu tư lẫn dòng tiền xã hội phải trở nên thực tế hơn, hướng dòng vốn vi mô tập trung vào các sản phẩm BĐS có pháp lý minh bạch và phục vụ nhu cầu ở thực./.