Thị trường bất động sản 2026: Nghịch lý cung – cầu và dự báo xu hướng giá mới

Những số liệu thống kê mới nhất phản ánh rõ áp lực tài chính lên các nhóm tài sản "bong bóng". Xu hướng giá cũng không nằm ngoài quy luật cung cầu của thị trường vì nhiều nguyên nhân khác nhau.

Áp lực từ mặt bằng lãi suất cho vay thả nổi vẫn duy trì ở mức cao

Theo anh Nguyễn Ngọc Cường – một nhà đầu tư, kiêm môi bất động sản, gần 70% giao dịch nhà đất trong vài năm trở lại đây chủ yêu phục vụ mục đích mua đi, bán lại kiếm lời. Trong đó, phần lớn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trong thời điểm lãi suất thấp, tiền duy trì ở mức rẻ, thậm chí rất rẻ.

Thứ hai, khi lãi suất cho vay bất động sản đến thời điểm thả nổi, bài toán giữa lợi nhuận với nguy cơ mất thanh khoản dẫn đến việc nhà đầu tư cắt lỗ đồng nghĩa với việc mặt bằng giá một số phân khúc bất động sản giảm ít nhiều so với thời điểm trước đó.

Còn dữ liệu công bố chính thức từ Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản quý vừa qua vượt mốc 39.000 căn hộ hoặc nền đất. Đáng chú ý, lượng tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng vọt lên hơn 46% so với giai đoạn cách đây hơn 1 năm. Tình trạng này xuất phát trực tiếp từ sự sụt giảm nghiêm trọng của thanh khoản, với chỉ hơn 100.000 giao dịch thành công, bằng 63,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguyên nhân khiến dòng tiền của người mua thu hẹp là áp lực từ mặt bằng lãi suất cho vay thả nổi vẫn duy trì ở mức cao và các quy hoạch Thủ đô, quy hoạch đô thị lớn, như việc công bố Quy hoạch Hà Nội tầm nhìn 100 năm, khiến người mua rơi vào trạng thái thận trọng. Các nhà đầu tư, theo đó, ở vào tình thế bắt buộc phải điều chỉnh giảm nếu không muốn rơi vào tình trạng mất vốn. Anh Nguyễn Ngọc Cường chia sẻ thêm.

"Cái đó là điều chắc chắn rồi, không những mất vốn thậm chí còn nợ thêm đối với những tài sản rất xấu như ở vùng ven để lâu trong thời gian 2 đến 3 năm xuống cỡ 40, 50% cộng thêm lãi vào nữa thì tôi nghĩ về 0 nó là bình thường."

Bất động sản phân hóa, giá trị thực lên ngôi

Có một xu hướng dựa trên dữ liệu thống kê của Bộ Xây dựng, khi mà thị trường phân tách thành hai thái cực rõ rệt. Đầu tiên là xu hướng giảm, bao gồm đất nền, với mức giá rao bán bình quân thứ cấp trên cả nước giảm từ 2 đến 3%, về mức trung bình khoảng 40 triệu đồng/m².

Tại TP.HCM, giá đất nền thứ cấp giảm gần 3%, giữ mức trung bình khoảng 66 triệu đồng/m². Các dự án thiếu hạ tầng hoặc pháp lý lỏng lẻo dự báo sắp tới cắt lỗ từ 3 - 6% do áp lực đáo hạn đòn bẩy tài chính.

Tiếp theo đến loại hình căn hộ chuyển nhượng dưới dạng thứ cấp, tại các thành phố lớn như Hà Nội, sau giai đoạn sốt nóng lên đến 85 triệu đồng/m2, thậm chí hơn 100 triệu đồng/m2 vào năm 2025, giá bán căn hộ thứ cấp hiện tại ghi nhận mức điều chỉnh giảm đáng kể, chỉ còn trung bình 78 triệu đồng/m2. Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, không nhà đầu tư nào duy trì việc trả lãi ngân hàng ở mức cao nếu thanh khoản tiếp tục đóng băng như hiện nay.

"Một thị trường mà không giao dịch làm sao gọi là thị trường được, để tiếp là nó sập giá. Cứ đầu tư ra nhưng làm gì có ai có tiền của mình đầu tư, đều phải vay cả, vay đến lúc không bán được hàng, không trả được nợ thì làm sao gọi là một thị trường lành mạnh được."

Nhánh đi ngang hoặc tăng nhẹ dự kiến bao gồm chung cư sơ cấp mở bán mới từ chủ đầu tư, mặc dù sức mua giảm nhưng giá sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đất, chi phí xây dựng đầu vào tăng cao. Phân khúc cao cấp chiếm tới 45% nguồn cung mở bán mới, dự báo giữ mặt bằng giá ở mức cao. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhận định.

"Chúng ta nhận thấy rằng là các mức giá phát triển cũng gia tăng nữa nên chi phí đầu vào cũng ảnh hưởng đến giá thành đầu ra. Chưa kể đến bản thân các nhà đầu tư thứ cấp cũng phải trải qua nhiều lần, tức là mua qua mua lại dẫn đến việc điều chỉnh mức giá là một điều thách thức."

Dựa trên dữ liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam và các đơn vị nghiên cứu thị trường lớn như CBRE, One Mount Group, nhóm tài sản chịu áp lực giảm giá mạnh nhất do chịu tác động trực tiếp từ làn sóng cắt lỗ của nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao bao gồm giá đất nền dự án, ở vùng ven Hà Nội, TP.HCM, dự báo giảm bình quân 2,5 triệu – 5 triệu đồng/m2. Giá chung cư sơ cấp dự báo đi ngang hoặc tăng nhẹ từ 1% đến 3% khi mà tiền sử dụng đất tính theo bảng giá mới cùng chi phí xây dựng tăng tối thiểu 10%. Ông Nguyễn Văn Trường, tập đoàn Geleximco, chia sẻ.

"Khoảng 1, 2 năm trở lại đây nguồn cung so với nguồn đất xây dựng chung cư hạn chế, thứ hai là thị trường vật tư, vật liệu biến động lớn. Do vậy việc cấu thành m2 xây dựng giá cả so với 1 năm trở về trước tăng nhiều đó là căn cứ xây dựng giá cho khách hàng cũng phải tăng theo…"

Thước đo định giá cốt lõi của thị trường trong chu kỳ mới không còn dựa trên các thông tin đồn thổi vô căn cứ, mà dựa trên năng lực kiến tạo dòng tiền ròng (cho thuê, vận hành kinh doanh thương mại) và tính minh bạch pháp lý. Người mua nhà thời điểm này có lợi thế lớn để đàm phán và lựa chọn các căn hộ thứ cấp giá hợp lý.

Đối với các nhà đầu tư, dòng tiền cần được cô đọng vào những tài sản có thể khai thác được ngay, tuyệt đối tránh xa các dự án mập mờ pháp lý hoặc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính vượt quá khả năng chi trả./.