Thí điểm Nhà nước mua lại dự án 'đắp chiếu' (Bài 2): Tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực

Một cơ chế thí điểm chưa từng có tiền lệ đang được đặt lên bàn nghị sự, mang theo kỳ vọng giải phóng hàng trăm nghìn tỷ đồng bị “đóng băng”. Thế nhưng, làm thế nào để dòng tiền ngân sách không biến thành “phao cứu sinh” lầm chỗ, và những kẽ hở chính sách nào cần phải bịt kín ngay từ khâu thiết kế?

Lời giải cho bài toán “chữa bệnh” cho thị trường bất động sản sẽ có trong Bài 2 - cũng là bài kết của loạt phóng sự: “Tháo gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực: Đưa tài sản 'đắp chiếu' trở lại phục vụ nhân dân”.

Thí điểm Nhà nước mua lại dự án 'đắp chiếu' (Bài 1): Gỡ “nút thắt” cho dự án tồn đọng và lợi ích kép

Tháo gỡ điểm nghẽn là mục tiêu, nhưng làm sao để không tạo ra những “nút thắt” mới lại là bài toán thực thi. Thách thức đầu tiên và cũng là lớn nhất khi triển khai cơ chế này nằm ở công tác định giá. 

Tinh thần của Nghị quyết 21 là “tính đúng, tính đủ”, dựa trên chi phí đầu vào hợp lý và tuyệt đối không bao gồm chênh lệch địa tô. Thế nhưng, khi thị trường chưa có một hệ thống dữ liệu chuẩn xác, ranh giới giữa “đúng, đủ” và “thất thoát, lãng phí” lại trở nên vô cùng mỏng mong. 

Bóc tách rủi ro từ bài toán định giá và năng lực quản trị, TS Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân phân tích:

"Một cái thách thức nữa đó là khó khăn trong việc định giá. Trong Nghị quyết có nói là gì, chúng ta tính đúng, tính đủ, không tính cái địa tô chênh lệch. Thế thì như vậy nó cũng chỉ là định tính thôi. Thế nào là tính đúng, tính đủ? Chúng ta chưa có dữ liệu cụ thể.

Thì những việc mà hoàn toàn người ta làm tròn số liệu hoặc bị lợi dụng thì đấy là chuyện không tránh khỏi... Thế còn các thách thức khác như là về năng lực quản lý. Chuyển đổi từ quản trị sang nền tảng số thì vẫn đòi hỏi chúng ta phải có hạ tầng công nghệ, hạ tầng kỹ thuật tốt và yếu tố con người nữa".

Sự mập mờ trong định giá chính là “kẽ hở” cho tiêu cực. Nếu mua giá quá thấp, quyền lợi hợp pháp của doanh nghiệp bị xâm phạm. Ngược lại, nếu định giá quá cao, tiền ngân sách sẽ bị chảy bừa bãi. Cùng với đó là nguy cơ “trục lợi chính sách”, khi những sai phạm lịch sử về pháp lý hay quy hoạch vô tình được “hợp thức hóa” bằng việc bán lại dự án cho Nhà nước. 

Cảnh báo về tâm lý ỷ lại và rủi ro biến chính sách tháo gỡ thành “tác nhân” làm méo mó thị trường, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh: 

"Cần tránh tình trạng doanh nghiệp biết rõ là không có năng lực nhưng vẫn cố tình tham gia vào thị trường, dẫn tới là dự án triển khai dở dang.. Và doanh nghiệp thì quản trị yếu kém hoặc là đầu cơ đất đai rồi chờ Nhà nước đứng ra mua lại.

Nếu không thiết kế cơ chế đủ chặt chẽ thì chính sách này mặc dù là để tháo gỡ nhưng mà có thể tạo ra cái hệ quả tiêu cực đó là tâm lý ỷ lại và dẫn tới làm méo mó thị trường. Và một thách thức nữa là không phải dự án nào cũng phù hợp để trở thành nhà ở tài sản công".

Rõ ràng, Nhà nước mua lại dự án là để phục vụ cộng đồng, đáp ứng nhu cầu thực của dân, chứ tuyệt đối không “chạy theo giải cứu doanh nghiệp để lấy số liệu cho đẹp”. Vậy đâu là giải pháp then chốt để dòng vốn ngân sách an toàn và chính sách đi đúng hướng? 

Dưới góc nhìn của cộng đồng doanh nghiệp, Bà Cao Thị Thanh Nga – Chủ tịch CTCP Reatimes Holding đề xuất giải pháp về bộ lọc tiêu chí và định giá độc lập:

"Thứ nhất sẽ xây dựng các tiêu chí chọn lọc dự án một cách rõ ràng công khai. Tức là chỉ mua lại các dự án có pháp lý sạch, phù hợp với quy hoạch chung của các địa phương đã có kết nối hạ tầng giao thông, kĩ thuật cơ bản.

Thứ hai là định giá độc lập và minh bạch. Theo tôi cần thành lập các hội đồng thẩm định giá độc lập, hoặc thuê các tổ chức thẩm định giá uy tín để thực hiện giá mua lại sát với thị trường thực tế. Việc này để tuyệt đối không mua lại theo giá đầu tư ban đầu hoặc thổi phồng giá lên, và tránh để thất thoát ngân sách nhà nước".

Bên cạnh giải pháp kỹ thuật, câu hỏi lớn hơn được đặt ra: Ai sẽ chịu trách nhiệm nếu dự án mua về tiếp tục bị “đắp chiếu”? Để tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” ở địa phương hay tâm lý “đẩy quả bom nổ chậm cho Nhà nước”, TS Trần Xuân Lượng kiến nghị thành lập cơ quan định giá tầm quốc gia và siết chặt trách nhiệm người đứng đầu: 

"Chúng ta phải có các cái cơ chế định giá khoa học, khách quan. Chúng ta nếu mà muốn làm tốt cái việc này ấy thì chúng ta phải có cơ quan định giá quốc gia chứ không phải để cho định giá của địa phương nữa, đúng không ạ?

Bây giờ định giá địa phương thì tôi muốn thu hồi của ai đấy tôi lại đưa các cái đơn vị định giá nó không khách quan, sau tôi định giá tôi lấy của ông này tôi lại giao cho ông kia thì cái này nó nó sẽ rất là nhiều bất cập, tạo ra những cái bất ổn, những kẽ hở.

Như vậy thì cái việc định giá nó phải khoa học và khách quan, thậm chí là chúng ta phải có những cái trung tâm định giá của quốc gia để định giá những cái dự án này trước khi mà Nhà nước thu hồi".

Nhìn lại bài toán thí điểm, chìa khóa thành công không nằm ở số lượng dự án được mua lại, mà nằm ở tính nghiêm minh của quy trình thực thi. Chọn đúng dự án, định giá minh bạch, không miễn trừ trách nhiệm với sai phạm cũ và thí điểm có thời hạn để đánh giá toàn diện – đó là con đường duy nhất.

Khi được vận hành với một “bộ lọc” đủ mạnh và quyết tâm chính trị cao, chính sách này sẽ trở thành “mũi tên trúng nhiều đích”: vừa giải phóng nguồn lực đất đai bị đóng băng, vừa tạo quỹ nhà giá rẻ cho dân, đồng thời củng cố niềm tin của xã hội vào một thị trường bất động sản minh bạch, bền vững.