Sở hữu chung cư có thời hạn: Trách nhiệm và quyền lợi

Trước đó, Bộ Xây dựng từng nhiều lần đưa ra đề xuất quy định sở hữu nhà có thời hạn 50-70 năm. Bên cạnh quan điểm đồng tình, không ít người phản đối bởi còn mơ hồ về quyền lợi của người mua nhà ‘có thời hạn sở hữu’ sẽ được đảm bảo ra sao sau khi hết hạn.

Ra Hà Nội lập nghiệp từ hơn 10 năm nay, hai vợ chồng anh Đoàn Minh Đức, 42 tuổi, quê ở Vĩnh Phúc vẫn đang thuê nhà tại khu vực xóm trọ Triều Khúc, Thanh Xuân, Hà Nội.

Cố gắng tiết kiệm, cộng thêm khoản hỗ trợ từ hai bên gia đình nội ngoại, vợ chồng anh định mua một căn hộ chung cư có trị giá khoảng trên dưới 2 tỷ đồng. Tuy nhiên, khi nghe tin sắp tới nhà chung cư có thể chỉ được sở hữu thời hạn 50 hay 70 năm hoặc thời hạn sở hữu xác định theo tuổi thọ công trình, anh Đức hết sức băn khoăn:

“Kiểu này thì phải tính toán lại, chứ mua được nhà đâu phải đơn giản. Tích cóp mấy chục năm còn vay mượn hơn một nửa may ra mới mua được. Mong muốn sử dụng lâu dài chứ sau này già không kiếm được tiền mà bị đuổi thì biết đi đâu”.

Thời gian gần đây, dư luận đặc biệt quan tâm tới Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến công khai. Trong đó, quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ được xác định theo thời hạn sử dụng công trình nhận nhiều ý kiến trái chiều, do liên quan trực tiếp đến quyền lợi người mua nhà. Một số người dân chia sẻ:

“Mình cũng phải đắn đo suy nghĩ xem là nên mua nhà chung cư hay nhà mặt đất, thậm chí là mảnh đất nhỏ thôi, nhưng là được sở hữu lâu dài và vĩnh viễn. Bởi vì mình có thể ở cho mình, nhưng còn ở cho cả con cháu sau này nữa, cho nên phải cân nhắc rất kỹ”

“Ai cũng thích là tài sản của mình, chứ không phải như kiểu mình đi thuê dài hạn như vậy”.

“Tôi sẽ ủng hộ căn hộ chung cư có thời hạn, bởi căn hộ chung cư sẽ xuống cấp theo thời gian và khi mà hết thời hạn sử dụng thì nó cũng không còn nhiều giá trị để mà để lại cho con cháu”.

Thực tế thời gian qua, một số chủ đầu tư dự án tại Hà Nội, TP.HCM đã triển khai bán căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn, tuy nhiên hình thức này vẫn còn khá mới với nhiều người. Trong khi đó, chính sách về sở hữu nhà chung cư có thời hạn từ lâu đã được nhiều nước trên thế giới áp dụng.

Chị Lê Hạnh Quyên, người có 15 năm sinh sống và làm việc tại Singapore chia sẻ: “Singapore hiện nay đa số các căn chung cư nhà nước đều là chung cư có thời hạn 50, 70, 99 năm. Còn những chung cư vô thời hạn, chung cư vĩnh viễn thì từ thời ngày xưa cũng có nhưng bây giờ người ta không phát triển tiếp nữa. Những người dân ở chung cư vĩnh viễn đó cũng được khuyến khích, nếu có nguyện vọng muốn bán thì nhà nước sẽ xem xét để mua lại.

Tức là xu hướng từ mấy chục năm nay rồi, Singapore đã vạch ra phát triển căn hộ có thời hạn. Đối với người trẻ Singapore họ cũng rất thoải mái trong việc mua nhà vì người Singapore không có tính ở mãi một chỗ lâu”.

Theo Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, dù còn một số ý kiến trái chiều nhưng cần nhìn nhận đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn ở khía cạnh tích cực:

“Chúng ta phải nhìn vào mặt tích cực, đó là sự quan tâm và trách nhiệm của Chính phủ, Nhà nước đối với an toàn nơi ở của người dân. Đồng thời sẽ khuyến khích, động viên các chủ đầu tư có nhiều lựa chọn trong các phân khúc chung cư, ví dụ nhà ở xã hội hay chung cư thương mại.

Tuy nhiên, cũng có thể ảnh hưởng về tâm lý xã hội, bởi vì khi người dân bỏ tiền ra để sở hữu, nhưng quyền sở hữu ấy chỉ còn lại 1 nửa hoặc 1/3, tức là không được sở hữu vĩnh viễn về tài sản của họ. Do đó, cần làm rõ sau giai đoạn tòa nhà bị đập đi thì quyền sử dụng quỹ đất của dự án đó người dân vẫn tiếp tục được bảo lưu”.

Chia sẻ quan điểm trên, ông Hoàng Cường, Giám đốc Công ty tư vấn xây dựng và dịch vụ đầu tư Kinh Bắc cho biết thêm:

“Chung cư mà thời hạn sử dụng đã hết và cần phải xây lại để đảm bảo an toàn thì giá trị của chung cư ấy không phải tự nhiên từ cũ thành mới mà người dân vẫn ở đó được. Đương nhiên là sẽ có chênh lệch giá nên sẽ có những thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân trước khi chuẩn bị triển khai dự án”.

Ở góc độ thị trường, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam cho rằng, quy định sở hữu chung cư có thời hạn có thể tác động không nhỏ tới giá đất nền và giá nhà chung cư trong tương lai.

“Khách hàng quan tâm đến chung cư chắc chắn sẽ sụt giảm vì người ta sẽ đánh đổi bằng cách mua những bất động sản có giá trị hơn như đất nền, thứ nhất là gia tăng giá trị, thứ hai là an toàn dòng tiền. Do đó, về khía cạnh thị trường, nó sẽ tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, đặc biệt là nhà chung cư.

Đồng thời nó lại tác động rất lớn là đất nền sẽ tăng lên. Trong trường hợp mua nhà mà có thời hạn thì không khác gì đi thuê. Tài sản đó thay vì gia tăng hoặc giữ được giá trị thì lại mất đi theo thời gian. Nghĩa là càng về cuối, giá trị của căn nhà càng mất đi, do đó tác động rất lớn đến tâm lý người mua”.

Còn nhìn nhận ở góc độ pháp lý, Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc công ty luật Minh Bạch chia sẻ:

“Chúng ta cần phải có lộ trình, không phải sửa riêng luật nhà ở được, mà Bộ Xây dựng cần phối hợp với các bộ khác để trình Chính phủ xây dựng một lộ trình sửa đổi pháp luật, bao gồm cả pháp luật dân sự và pháp luật về đất đai. Thứ hai là phải xây dựng lộ trình cho người dân. Tức là những người chịu ảnh hưởng thì họ sẽ được gì và mất gì. Ví dụ, nếu anh mua nhà sở hữu 50 năm thì sẽ được mua với giá chỉ bằng 1 nửa so với những người đi trước, đã mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cần giải quyết quyền lợi cho những đơn vị chủ đầu tư xây dựng nhà chung cư có thời hạn. Bởi nếu chi phí để xây nhà có thời hạn không giảm hơn nhiều so với chung cư không thời hạn thì chủ đầu tư người ta sẽ không làm và không làm thì nguồn cung sẽ không có”.

Hiểu đúng về sở hữu nhà chung cư có thời hạn

Theo quan niệm ‘ăn chắc, mặc bền’ lâu nay của nhiều người Việt, căn hộ chung cư không chỉ đơn thuần là nơi ở mà còn là tài sản lớn, cần được sở hữu lâu dài để có thể truyền lại cho con cái sau này.

Tuy nhiên, trên thực tế, chung cư được coi là một dạng tiêu sản, vì càng sử dụng lâu sẽ càng hao mòn, xuống cấp theo thời gian. Mua chung cư, người ta cần chấp nhận sẽ có lúc chung cư đó phải trải qua quá trình bảo trì, sửa chữa, thậm chí dỡ bỏ để xây mới.

Bố mẹ vợ tôi có căn hộ chung cư khoảng 60 m2 tại khu tập thể Kim Liên, Hà Nội. Ông bà sống ở đó đến nay đã hơn 40 năm. Tòa nhà được xây dựng từ những thập niên 70, vật liệu bê tông lắp ghép, nên trần và tường hầu hết đã loang lổ, xuống cấp.

Nhìn những tòa chung cư mới xây, hiện đại, thoáng mát, đầy đủ tiện nghi, nhiều người dân trong khu tập thể, trong đó có bố mẹ vợ tôi, cũng mong muốn được hưởng những tiện ích như vậy. Tuy nhiên, sau nhiều lần họp bàn với một số doanh nghiệp bất động sản tới đề xuất xây dựng mới mà không đi đến thống nhất, dự án rơi vào bế tắc và đến nay vẫn nằm trên giấy.

Thực tế, lâu nay chúng ta đã nghe nói quá nhiều về các dự án chung cư xuống cấp, những khu nhà tập thể cần được cải tạo, nhưng vẫn tồn tại vô số khó khăn, vướng mắc dẫn đến tỉ lệ thành công vô cùng thấp. Theo thống kê, trên địa bàn Hà Nội hiện có hơn 1.500 chung cư cũ, phần lớn trong số đó đã xuống cấp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn. Trải qua hàng chục năm nghiên cứu, lên phương án, khảo sát ý kiến… nhưng đến nay, công tác sửa chữa, cải tạo, xây mới vẫn “ì ạch”, không có tiến triển.

Còn theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, trên địa bàn thành phố hiện có hơn 474 chung cư cũ với 573 lô được xây dựng trước năm 1975. Qua kiểm định chất lượng, có 14 chung cư cấp D (bị hư hỏng nặng, nguy hiểm), 116 chung cư cấp C, 332 chung cư cấp B, 12 chung cư đã tháo dỡ hoặc chuyển mục đích.

Chính vì vậy, quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn nêu ra trong dự thảo lần Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này, được kỳ vọng sẽ có những quy định cụ thể, rõ ràng, nhất là sau khi hết thời hạn sử dụng, việc phá dỡ, xây mới sẽ được tiến hành như thế nào, từ đó giải quyết được những khó khăn, ách tắc trong cải tạo lại các nhà tập thể cũ đang diễn ra hiện nay.

Ngoài ra, việc thực hiện quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ giúp nhiều người có cách nhìn nhận thực tế, bao quát hơn về loại hình nhà ở này. Chung cư sẽ được kéo về đúng giá trị thật của nó. Khi ấy, các hoạt động đầu cơ không còn diễn ra phổ biến, tạo điều kiện cho nhiều người có thể mua nhà hơn. Các chủ đầu tư cũng sẽ phải nhìn nhận lại để có chiến lược phát triển phù hợp.

Có thể nói, trong bối cảnh quỹ đất ở các trung tâm đô thị ngày càng eo hẹp, việc áp thời hạn sở hữu chung cư sẽ tạo cơ hội để tái phát triển hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đó đáp ứng tốt hơn nhu cầu xã hội trong tương lai. Tuy nhiên, cần có giải pháp đồng bộ, phù hợp và đánh giá rất nhiều khía cạnh để hài hòa lợi ích các bên. Muốn làm được như vậy thì rõ ràng những nhà làm chính sách cần phải có tư duy vượt thời gian, lường trước các vấn đề để giải quyết quyền lợi cho người dân, có như vậy người dân mới đồng thuận với đề xuất này.