“Sổ đỏ tâm linh": Tách bạch ranh giới giữa quyền sử dụng và quyền định đoạt

Tuy nhiên, trên thực tế, không ít những vụ tranh chấp, kiện tụng kéo dài đã xảy ra ngay trong nội tộc chỉ vì sự thiếu rõ ràng của pháp luật về quyền sở hữu, quyền định đoạt đối với loại hình bất động sản đặc thù này.

Để giải quyết triệt để những hệ lụy pháp lý, mới đây đã có những đề xuất về việc cần thiết phải cấp một loại "sổ đỏ" riêng biệt cho bất động sản tâm linh. Cơ chế này sẽ hoạt động ra sao và cần giới hạn những quyền gì để ngăn chặn nguy cơ thương mại hóa đất thờ tự? Phóng viên VOV Giao thông có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Hải Lăng - Giám đốc Công ty Luật Hồng Hạnh Vân Canh, Đoàn Luật sư TP Hà Nội để làm rõ vấn đề này.

PV: Thưa luật sư, từ thực tiễn tư vấn và tham gia giải quyết các vụ án dân sự, ông đánh giá như thế nào về những điểm nghẽn pháp lý hiện hành đối với đất tín ngưỡng, từ đường, nhà thờ họ? Vì sao thời điểm này có đề xuất cấp thiết về một cơ chế cấp "sổ đỏ" riêng biệt cho loại hình bất động sản tâm linh, thay vì áp dụng chung các quy định như đất ở hay đất nông nghiệp?

Luật sư Nguyễn Hải Lăng: Điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là pháp luật chưa xác định thật rõ chủ thể có quyền đối với đất tín ngưỡng, từ đường, nhà thờ họ.

Đã có trường hợp một cá nhân đứng tên giấy chứng nhận, nhưng tài sản thực tế lại được hình thành và sử dụng chung cho cả dòng họ.

Tôi từng tham gia giải quyết một vụ tranh chấp, trong đó người đứng tên quyền sử dụng đất của khu từ đường sau đó đã phát sinh ý định chiếm đoạt, chuyển nhượng, chia thừa kế hoặc dùng mảnh đất đó để đảm bảo nghĩa vụ riêng, khiến các thành viên trong dòng họ phản đối gay gắt. Khi đưa ra tòa, tranh chấp đất đai trở nên rất phức tạp vì phải làm rõ nguồn gốc hình thành, mục đích sử dụng và ý chí của dòng họ. Đây chính là khoảng trống dễ phát sinh tranh chấp. Vì vậy, tôi cho rằng, việc nghiên cứu cơ chế "sổ đỏ tâm linh" với quy định riêng về chủ thể quản lý, người đại diện và giới hạn quyền định đoạt là rất cần thiết, giúp bảo vệ nơi thờ tự qua nhiều thế hệ và ngăn chặn việc cá nhân hóa tài sản chung của dòng họ.

PV: Bất động sản tâm linh mang tính chất đặc thù, gắn liền với huyết thống, dòng họ và yếu tố phi thương mại. Theo ông, nếu đề xuất này được luật hóa, các quyền tài sản cơ bản như chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp cần được pháp luật giới hạn ra sao để vừa bảo vệ được nơi thờ tự, vừa ngăn chặn triệt để nguy cơ thương mại hóa hoặc thâu tóm đất đai?

Luật sư Nguyễn Hải Lăng: Nếu xây dựng cơ chế "sổ đỏ tâm linh", chúng ta phải tách bạch rõ ràng giữa quyền sử dụng đất và quyền định đoạt. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không có nghĩa là người đứng tên được tự do chuyển nhượng, tặng cho hay thế chấp như đối với đất ở thông thường.

Với việc chuyển nhượng, tặng cho, pháp luật nên coi đây là giao dịch có điều kiện. Phải xác định đúng chủ thể có quyền định đoạt, có sự đồng thuận của dòng họ hoặc cộng đồng theo cơ chế luật định và không được làm thay đổi mục đích thờ tự. Chỉ trong một số trường hợp đặc biệt, như dòng họ cần tài chính để tu bổ hoặc muốn đổi sang mảnh đất thờ tự khác khang trang hơn, thì mới cho phép chuyển nhượng, nhưng phải thực hiện nghiêm túc theo quy định.

Đối với thế chấp, cần hạn chế nghiêm ngặt, thậm chí về nguyên tắc là không nên cho phép một cá nhân thế chấp đất tâm linh để đảm bảo nghĩa vụ riêng. Nếu một người vay tiền mà cả dòng họ có nguy cơ mất nhà thờ tổ thì rõ ràng là không hợp lý.

Cốt lõi là sổ đỏ tâm linh có thể xác lập và bảo vệ quyền sử dụng, nhưng không thể trao quyền định đoạt tuyệt đối cho một cá nhân.

PV:Thực tế cho thấy, các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất liên quan đến nơi thờ cúng nội tộc thường kéo dài và vô cùng phức tạp. Việc có một cuốn "sổ đỏ" riêng biệt được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những nút thắt nào? Và để chính sách này thực sự khả thi, tránh phát sinh khiếu kiện mới trong quá trình xét duyệt hồ sơ cấp sổ, cơ quan quản lý cần lưu ý những điểm mấu chốt nào?

Luật sư Nguyễn Hải Lăng: Giá trị lớn nhất của "sổ đỏ tâm linh" khi đưa ra tòa là tạo ra một điểm tựa pháp lý rõ ràng để giải quyết tranh chấp. Hiện nay, nhiều vụ án kéo dài vì các bên đưa ra những chứng cứ khác nhau về nguồn gốc và mục đích sử dụng đất.

Nếu có một cuốn sổ đỏ xác lập ngay từ đầu các thông tin pháp lý này, phạm vi tranh tụng sẽ được thu hẹp đáng kể. Đặc biệt, pháp luật cần phân biệt rất rõ ba vị trí: người đứng tên, người đại diện và người có quyền định đoạt. Người được ghi tên trên sổ có thể chỉ là người đại diện quản lý, chứ không phải người có quyền bán hay thế chấp.

Tuy nhiên, để tránh việc chính cuốn sổ đỏ lại trở thành nguồn gốc của một tranh chấp mới, khâu cấp giấy ban đầu phải đặc biệt chặt chẽ. Cần có cơ chế công khai hồ sơ, xác nhận nguồn gốc, lấy ý kiến của những người có liên quan và cho phép phản đối trước khi cấp giấy.

Với những trường hợp đang có tranh chấp hoặc nội bộ dòng họ chưa thống nhất, tuyệt đối không nên cấp theo thủ tục thông thường. Tôi cũng đề xuất trên giấy chứng nhận phải ghi rõ đây là "đất có mục đích thờ tự" với chế độ pháp lý đặc thù, để bất kỳ ai giao dịch sau này đều nhận biết được những hạn chế đối với thửa đất đó.

PV: Xin cảm ơn Luật sư Nguyễn Hải Lăng về những chia sẻ rất thiết thực.