Phát triển nhà ở cho thuê sẽ giúp thị trường quay về nhu cầu thật

Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng vừa chủ trì buổi làm việc với UBND TP Hà Nội và các bộ, ngành về phát triển nhà ở cho thuê trên địa bàn Thủ đô. 

Vậy, vai trò của Nhà nước như thế nào, cơ chế gì thu hút nhà đầu tư và khơi thông các nguồn lực khác đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho thuê?

PV VOV Giao thông đã có cuộc đối thoại với TS. Kiến trúc sư Nguyễn Quang, Nguyên Giám đốc Chương trình Định cư Con người Liên Hợp Quốc tại Việt Nam (UN-Habitat Việt Nam) về vấn đề này.

PV: Thưa ông, sau chỉ đạo của Tổng Bí thư về việc phát triển ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược trong giai đoạn tới, rất nhiều ý kiến cũng bày tỏ hy vọng và chính sách này. Theo ông, để phát triển nhà ở cho thuê trong thời gian tới, Nhà nước cần có chính sách như thế nào, có cơ chế nào để thu hút nhà đầu tư?

TS. Kiến trúc sư Nguyễn Quang: Hiện nay, phần lớn nguồn cung nhà cho thuê không đến từ các dự án chính thức, mà đang được gánh bởi khu vực phi chính thức, như nhà trọ tư nhân, chung cư mini...

Nghiên cứu của UN Habitat cho biết, 90% nguồn cung nhà cho thuê tại Việt Nam vẫn thuộc khu vực phi chính thức này. Vì vậy, theo tôi cần có 5 chính sách rất quan trọng để có thể thúc đẩy lĩnh vực nhà ở cho thuê. Thứ nhất, cần phải tạo ưu đãi mạnh hơn cho nguồn đầu tư dài hạn. Bởi vì lợi nhuận đến từ cho thuê thì dài hạn, ổn định nhưng thu hồi vốn chậm, cho nên nếu thiếu ưu đãi thì doanh nghiệp họ hướng đến nhà ở thương mại nhiều hơn.

Thứ hai, cần thay đổi cơ chế tài chính của thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn vốn tập trung vào các dự án thương mại, nếu chúng ta điều chỉnh cơ thế thuế, làm sao đánh mạnh vào thuế về giữ đất, đầu cơ, giữ tài sản và vận dụng cơ chế tài chính để thu hút dòng vốn sang các dự án cho thuê.

Thứ ba, cần thay đổi các mô hình đa dạng hóa các loại bình nhà cho thuê bằng các chính sách khuyến khích nhà ở gắn với giao thông công cộng, nhà ở gắn với khu công nghiệp, các trung tâm việc làm.

Thứ tư, rất quan trọng đó là xây dựng khung pháp lý ổn định, minh bạch hơn cho thị trường cho thuê nhà, từ hợp đồng thuê, tiêu chuẩn vận hành, đến cơ chế giải quyết tranh chấp.

Một điểm nữa là cần thay đổi tư duy đối với khu vực phi chính thức. Nhà nước cũng hỗ trợ cải tạo nhà trọ tư nhân, cung cấp hạ tầng, hỗ trợ tín dụng nhỏ, rồi tăng tiêu chuẩn an toàn cháy nổ và từng bước hợp lý hóa quản lý, giúp người dân tiếp cận nhà ở dễ hơn, giảm áp lực phải sở hữu nhà bằng mọi giá, tạo ra một đô thị linh hoạt, bao trùm hơn trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng hiện nay.

PV: Với xu hướng phát triển nhà cho thuê như ông vừa phân tích thì sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

TS. Kiến trúc sư Nguyễn Quang: Một xu hướng nhà ở cho thuê sẽ làm thay đổi khá sâu sắc đấy. Cấu trúc của thị trường không phải chỉ về giá nhà, mà là về dòng vốn đầu tư, về cách thức vận hành cũng như là nhu cầu thực của người dân.

Thị trường bất động sản trước đây tập trung vào logic tăng giá đất và tích lũy tài sản và cũng gắn với đầu cơ. Cho nên khi nắm giữ chi phí đất đai mà còn thấp thì thị trường nghiêng về đầu cơ hơn là khai thác sử dụng hiệu quả. Nếu thị trường nhà cho thuê mạnh hơn thì bất động sản sẽ chuyển dần sang mô hình từ tích sản sang khai thác dòng tiền dài hạn. Như thế giá trị bất động sản sẽ phụ thuộc rất nhiều vào khả năng cho thuê.

Thứ hai là thị trường sẽ có xu hướng quay về nhu cầu ở thật, bởi vì hiện nay tại nhiều đô thị lớn thì nguồn cung căn hộ cao cấp tăng, nhưng lại thiếu nhà ở phù hợp, cho nên thời gian tới nếu mà chọn ngành cho thuê phát triển tốt thì sẽ có sự đa dạng mô hình như studio, rồi căn hộ cho thuê nhỏ, hoặc là nhà ở xung quanh các chuyến metro, những khu công nghiệp…

Đồng thời mô hình nhà cho thuê không chỉ tập trung ở những khu đô thị, mà sẽ gắn với những hành lang giao thông, những ga metro, những khu vực có việc làm lớn, bởi vì nó gắn với sinh kế. Như vậy nó tạo ra những mô hình đô thị nén, giảm phụ thuộc vào xe cá nhân. Thế nhưng tôi cũng nhấn mạnh một lưu ý, nếu Nhà nước không có điều tiết phù hợp, nó có thể dẫn đến tình trạng là tăng giá thuê. Cho nên ở nhiều nước họ áp dụng những trần giá thuê chẳng hạn. Cho nên ở đây vai trò Nhà nước là rất quan trọng.

PV: Trước đây chúng ta đã từng có mô hình cho thuê, cho cán bộ, công nhân viên, rồi cho người lao động thuê. Vậy với mô hình mới sau này thì theo ông cần khắc phục những bất cập này ra sao?

TS. Kiến trúc sư Nguyễn Quang: Việt Nam không thiếu những mô hình ở nhà cho thuê. Ví dụ như nhà tập thể, nhà lưu trú, nhà xã hội… đã phát triển mạnh từ thời kỳ đổi mới. Tuy nhiên, nó không gắn với nơi làm việc, thiếu dịch vụ, quản lý chưa tốt, chất lượng xuống cấp, không phù hợp với nhu cầu thực tế người thuê.

Cho nên, quan trọng số một là phải chuyển đổi tư duy tư duy hành chính sang tư duy là xây dựng hệ sinh thái đô thị và phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người dân. Nếu chúng ta vẫn chỉ có những nơi ở, mà thiếu trường học, y tế, dịch vụ thì người dân người ta sẽ không đến ở.

Thứ hai, mô hình cũ cứng nhắc và đồng nhất, trong khi nhu cầu của thị trường thì rất đa dạng, từ công nhân, sinh viên, lao động thời vụ, đến gia đình trẻ và thậm chí chuyên gia nữa. Vì vậy mô hình mới cần phải linh hoạt hơn về diện tích, về giá thuê về thời hạn thuê, chứ không thể chỉ áp dụng một loại tiêu chuẩn, một giải pháp cho tất cả các nhu cầu khác nhau.

Tôi cũng muốn nhấn mạnh, nếu chúng ta chỉ tập trung các dự án mà bỏ qua mạng lưới nhà trọ hiện hữu thì nó sẽ khó đáp ứng được nhu cầu thực tế. Cho nên thay đổi tư duy từ xóa bỏ, chuyển sang nâng cấp và quản trị thì chúng ta sẽ tạo điều kiện cho một thị trường cho thuê đa dạng hơn. Đây không phải chỉ là câu chuyện nhà ở, mà là bài toán phát triển đô thị bao trùm và bền vững tại Việt Nam trong giai đoạn tới.

PV: Xin cảm ơn ông.