Nhà ở xã hội và bài toán đa dạng hoá nguồn vốn

Trong bối cảnh đó, phát triển nhà ở xã hội không chỉ là yêu cầu an sinh mà còn là bài toán kinh tế. Và chìa khóa để tháo gỡ nút thắt này là gì?

 Nguồn cung tăng mạnh, nhưng chi phí và thủ tục vẫn kìm hãm thị trường

Năm 2025 đánh dấu bước phục hồi rõ nét của thị trường bất động sản khi nguồn cung nhà ở ghi nhận mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Tuy vậy, đằng sau bức tranh phục hồi về số lượng là những gam màu đối lập về chất lượng và khả năng tiếp cận.

Tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, giá căn hộ phổ biến đã neo ở mức 50–80 triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí vượt ngưỡng 100 triệu đồng mỗi mét vuông tại nhiều dự án trung tâm. Ở phía cung, không ít doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là nhóm vừa và nhỏ, đang phải xoay xở trong bài toán vốn mỏng, phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

Thực tế triển khai cho thấy, mỗi dự án kéo dài thêm một ngày là chi phí đội lên từng ấy, bào mòn sức chịu đựng tài chính của doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, chỉ rõ một trong những nút thắt lớn hiện nay: "Thời gian triển khai dự án đang kéo dài, dẫn đến chi phí của nhà đầu tư tăng rất cao. Có nhiều nguyên nhân, nhưng việc định giá đất hiện nay nhanh nhất cũng là một năm rưỡi.

Tính từ lúc có quyết định giao đất đến lúc định xong giá thời gian kéo rất dài. Có những dự án lên đến 2-3 năm. Hiện nay đơn vị định giá đất quá ít và họ làm theo cách của họ và ngoài tầm kiểm soát của cơ quan quản lý tại các địa phương".

Dù nhiều luật quan trọng của thị trường bất động sản đã được sửa đổi, song độ trễ trong thực thi chính sách vẫn là rào cản lớn. Theo tính toán, nếu các vướng mắc pháp lý sớm được tháo gỡ, riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có hàng trăm dự án đủ điều kiện triển khai, qua đó bổ sung đáng kể nguồn cung cho thị trường.

Ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phương Đông phân tích: "Hiện nay, sự chênh lệch về đơn giá đất giữa tỉnh mới và tỉnh cũ là rất lớn. Chúng ta cần có sự đồng bộ trong chính sách, cân nhắc để đảm bảo doanh nghiệp hoạt động trong địa phương đó không bị áp dụng đơn giá cao nhất. Đảm bảo cung ứng các sản phẩm tốt ra thị trường và hài hòa từng khu vực."

Khi “đòn bẩy vốn” quyết định khả năng an cư và tăng trưởng dài hạn

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất của thị trường hiện nay không chỉ nằm ở chi phí hay thủ tục, mà nằm ở bài toán vốn cho phân khúc nhà ở xã hội. Theo ước tính, để hiện thực hóa mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, cần nguồn lực tài chính lên tới khoảng 500 nghìn tỷ đồng – con số rất lớn trong bối cảnh tín dụng ngân hàng đang được kiểm soát chặt chẽ.

Trên thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn loay hoay trong việc tiếp cận vốn, thậm chí rơi vào nghịch lý: càng làm nhà ở xã hội, hiệu quả tài chính càng thấp.

Bà Đặng Thị Kim Oanh, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Kim Oanh, chia sẻ: "Về nguồn vốn hiện nay đã có những chủ đầu tư rất khó tiếp cận. Ví dụ Ngân hàng chính sách hay các quỹ đầu tư và các Ngân hàng thương mại rất khó để giải ngân. Nguồn vốn chúng tôi bỏ ra để xây dựng nhà ở xã hội hoàn thiện thì quá cao, dẫn đến tình trạng từ lời thành lỗ"

Từ cuối năm 2024, Chính phủ và các ngân hàng cũng triển khai các chương trình cho vay ưu đãi dành cho người trẻ mua nhà. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, các dòng vốn này vẫn chưa thực sự “chảy” đúng và trúng đến những đối tượng cần được hỗ trợ. Anh Nguyễn Văn Thắng, quê Nghệ An, bày tỏ kỳ vọng: "Người dân, nhất là những người trẻ như chúng tôi rất kỳ vọng. Kỳ vọng ở đây là tạo ra nhiều dòng sản phẩm hơn và giá cả hợp lý. Đặc biệt, cần có những chương trình vay vốn, tiếp cận tín dụng để người trẻ tự tin vay được những nguồn có lãi suất hợp lý để có thể trả được trong khả năng của mình."

Tại nghị trường Quốc hội, nhiều đại biểu cho rằng, để nhà ở xã hội thực sự trở thành trụ cột an sinh, cần một tư duy chính sách linh hoạt hơn, trong đó trọng tâm là rút ngắn thủ tục hành chính và mở rộng các kênh huy động vốn ngoài tín dụng ngân hàng.

Ông Đinh Ngọc Minh, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội nhấn mạnh: "Nhà nước ban hành tiêu chuẩn, quy chuẩn về nhà ở cho người thu nhập thấp như thế nào để mọi thủ tục hành chính phải giảm đi. Một số thủ tục hành chính phải bỏ luôn trong giai đoạn chúng ta ban hành chính sách từ nay đến 2030.

Chỉ cần trong quy hoạch thì người dân có thể xây được, vậy thì nguồn cung của loại nhà này mới tăng lên thì người thu nhập thấp mới mua được. Còn nếu chúng ta cứ làm tuần tự như hiện nay thì lâu lắm, mất nhiều chi phí lắm".

Theo giới chuyên gia, vốn chính là “đòn bẩy” để nhà ở xã hội thoát khỏi tình trạng manh mún, chậm tiến độ và bước vào giai đoạn phát triển thực chất. Khi bài toán vốn được giải quyết, nhà ở xã hội sẽ không chỉ là lời cam kết chính sách, mà trở thành động lực tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế./.