Nhà ở cho thuê, trụ cột chiến lược của mô hình mới (Bài 2): Từ tư duy cố hữu đến “mê cung” rào cản

Tuy nhiên, hành trình này đang vấp phải những rào cản lớn khiến phân khúc nhà ở cho thuê còn “dè dặt” trong việc phát triển. Những nút thắt đó là gì?

Nhà thuê vẫn chưa phải là 'nhà'

"Thuê nhà cũng chỉ ở tạm bợ vậy thôi nên cũng không sửa sang hay sắm sửa đồ đạc gì”

"Cố vay mượn, tích góp để mua cái nhà, phải sở hữu đã khi đấy mới là ổn định rồi mới phát triển, tính đến làm việc khác"

"Ở quê lên đây lập nghiệp, có cái nhà chính chủ thì mới an tâm, còn để cho thế hệ sau"

Nỗi lo của những người dân vừa rồi cũng là trăn trở chung của hàng triệu lao động đang mưu sinh nơi phố thị. Chấp nhận thắt lưng buộc bụng, gánh trên vai những khoản nợ lớn để mua bằng được một mảnh đất, một căn hộ chính chủ. Còn thuê nhà? Với nhiều người, vẫn chỉ là một giải pháp tạm bợ, một trạng thái "ở trọ" đầy bấp bênh và có phần chưa thành đạt.

Nhà ở cho thuê, trụ cột chiến lược của mô hình mới (Bài 1): Từ chỗ ở tạm đến nhu cầu dài hạn

Chính tâm lý nặng tính sở hữu, quan niệm "nhà để sở hữu" khiến nhà ở cho thuê không mấy hấp dẫn với người dân, đang là một trong những rào cản lớn khiến phân khúc này chưa thể bứt phá. Nhìn nhận về góc độ văn hóa và tâm lý này, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group  thẳng thắn chỉ ra thực tế:

"Nhiều người coi việc sở hữu nhà là thước đo của sự ổn định và thành công. Việc thuê nhà thường bị gắn với cảm giác tạm bợ hoặc chưa thành đạt. Rào cản lớn nhất đối với nhà ở cho thuê nằm ở chính tư duy sở hữu nhà đã ăn sâu trong văn hóa người Việt."

Không chỉ dừng lại ở tư duy người dân, việc phát triển nhà ở cho thuê còn đối mặt với hàng loạt rào cản khác. Đó là bài toán kinh doanh của các doanh nghiệp. Tong đó, tiền sử dụng đất hiện chiếm tỷ trọng quá cao trong cấu thành giá nhà ở. Lấy dẫn chứng dự án của CEO Group tại Mê Linh mới triển khai, tiền sử dụng đất lên đến 33% tổng giá thành, trong khi một dự án cũng ở Hà Nội trước đây chỉ khoảng 10%.

Là doanh nghiệp với kinh nghiệm nhiều năm phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng Nam – Tổng Giám đốc công ty G home phân tích:

"Với tiền sử dụng đất, doanh nghiệp một phát là phải nộp luôn, nộp một lần. Chưa cần tính đến khi nào thu hồi được vốn, mà chi phí tài chính các doanh nghiệp đang phải gánh cho dự án ấy thì nó cũng đã là là quá kinh khủng rồi. Nó là mười mấy phần trăm một năm. Sau 5 năm, tiền vốn ban đầu của doanh nghiệp ngay lập tức đội gấp đôi."

Ba nút thắt lớn của thị trường cho thuê

Chi phí đầu tư ban đầu quá lớn, nhà ở cho thuê đòi hỏi dòng vốn dài hạn trong khi hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu huy động vốn ngắn và trung hạn nên rất khó đáp ứng. Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia , điểm nghẽn lớn nhất hiện nay đối với nhà ở cho thuê là vấn đề nguồn vốn:

"Hiện các doanh nghiệp đều không có vốn. Nếu chính sách chỉ dựa vào các ngân hàng thương mại thì không được. Bởi bản thân họ cũng là đơn vị kinh doanh. Họ huy động vốn để cho vay chứ cũng không làm chính sách cho Chính phủ được. Vốn dành cho nhà ở cho thuê phải từ Chính phủ, phải huy động từ trái phiếu chính phủ mới dài hạn và lãi suất thấp."

Bên cạnh việc thiếu vốn dài hạn, các doanh nghiệp chưa mặn mà làm nhà ở cho thuê khi "đầu tư tiền chẵn, thu tiền lẻ".  Bởi doanh nghiệp có thể chỉ thu về 2-4% mỗi năm từ nhà ở cho thuê. Mức này thấp hơn cả lãi suất ngân hàng (10-12%), nên không đạt tính khả thi tài chính.

Là đơn vị nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn phân tích:

"Theo số liệu của chúng tôi, tỷ suất lợi nhuận cho thuê thì hiện khoảng 2-3%, khá là thấp so với các cái loại hình đầu tư khác. Chưa kể, quá trình vận hành mà cho thuê còn phát sinh nhiều chi phí cũng như hoạt động vận hành khá phức tạp và chi tiết. Bởi vậy, đây là nút thắt cần tháo gỡ."

Trong khi đó, nhìn từ góc độ vĩ mô, hệ thống thể chế hiện nay dường như cũng đang "vô tình" tạo điều kiện thuận lợi hơn cho phân khúc nhà ở để bán, thay vì nhà ở cho thuê. TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch CEO Group  nêu quan điểm:

"Thể chế hiện nay thiên về nhà ở để bán. Bởi các chủ đầu tư thì đặc biệt ưa thích việc xây – bán vì thủ tục vay vốn dễ dàng hơn, lại huy động được nguồn vốn trực tiếp từ khách hàng trước khi mở bán. Quá trình này giúp họ thu hồi vốn nhanh và trách nhiệm quản lý dự án sau đó cũng ngắn hơn rất nhiều so với việc vận hành một tòa nhà cho thuê kéo dài hàng thập kỷ."

Dưới khía cạnh pháp lý, theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, quy định về phân khúc nhà ở cho thuê hiện nay vẫn chưa đầy đủ:

"Chúng ta định danh nhà ở cho thuê là thế nào ? Nếu về mặt pháp lý chúng ta không định danh được nhà ở cho thuê thì khó thiết kế được về mặt chính sách. Trong Luật Nhà ở 2023, chỉ có 1 chương về nhà ở xã hội, hoàn toàn không có nhà ở cho thuê. Cho nên năm 2026 sửa luật, tôi đề nghị nếu không có 1 chương thì cũng phải có điều luật liên quan đến nhà ở cho thuê."

Còn theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật S&B Law, việc thiếu cơ chế ưu đãi để phát triển nhà ở cho thuê cũng là một trong những rào cản phát triển phân khúc này:

"Cơ chế ưu đãi để phát triển loại hình này thì chưa có cơ chế rõ ràng. Hiện, Chính phủ mới có mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội có rất nhiều các chính sách ưu đãi về thuế cũng như là tiền sử dụng đất và tín dụng cho nhà ở xã hội để bán. Nhưng khung pháp lý và ưu đãi cho mô hình nhà ở để thuê này thì chưa có."

Một rào cản khác được ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) chỉ ra là thiếu dữ liệu thông tin về nhu cầu nhà ở cho thuê thực tế để định hướng phát triển phân khúc này:

"Nút thắt quan trọng nhất là hiện nay chúng ta chưa xác định được nhu cầu, phân khúc của thị trường nhà ở cho thuê trong tổng thể nhu cầu nhà ở và thị trường BDS.  Phải có rà soát chiến lược phát triển nhà ở, nhu cầu nhà ở cho thuê để các địa phương có hướng phát triển quỹ đất."

Tư duy đặt nặng sở hữu của người dân , bài toán tài chính đầy rủi ro của doanh nghiệp với việc "bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ" , và một hành lang pháp lý còn nhiều khoảng trống …Những nút thắt này đang đan xen vào nhau, kìm hãm sự bứt phá của thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam trong khi áp lực an sinh đô thị tại các thành phố lớn đã cận kề. Việt Nam cần làm gì để tháo gỡ nút thắt phát triển nhà ở cho thuê?

Nhìn rộng ra thế giới, các quốc gia đã làm thế nào để thay đổi tư duy sở hữu của người dân? Chính quyền địa phương ở các nước đã vận hành dòng vốn và quỹ đất ra sao để nhà ở cho thuê có chất lượng cao, bền vững và giữ chân được người dân trong suốt nhiều thập kỷ?

Nội dung này sẽ được chúng tôi tiếp tục đề cập trong bài 3 của loạt phóng sự: Nhà ở cho thuê – trụ cột chiến lược của mô hình mới.