Ngân hàng tung gói vay mua nhà: Làm sao sát với người mua nhà ở thực?

Tuy nhiên, các gói vay này có thực sự "dễ thở"? Làm sao để các gói vay mua nhà đánh đúng và trúng mục tiêu dành cho những người mua nhà ở thực?

Linh hoạt khoản vay, giảm áp lực trả nợ

Ngay từ đầu tháng 9 vừa qua, Ngân hàng BIDV thông báo tiếp tục đẩy mạnh chương trình tín dụng "Ngôi nhà đầu tiên", quy mô 30.000 tỷ đồng, dành cho khách hàng có nhu cầu mua, xây dựng hoặc sửa chữa nhà ở. Điểm mới là thay vì chỉ có một mức ưu đãi duy nhất, người vay được lựa chọn: lãi suất cố định 9,5%/năm trong 12 tháng, 10%/năm trong 18 tháng, hoặc 10,5%/năm trong 24 tháng. Thời hạn vay có thể kéo dài tới 30 năm.

Trước đó, nhiều ngân hàng khác như Vietcombank, VIB, Agribank, GPBank cũng đã lần lượt tung ra các sản phẩm vay mua nhà thiết kế theo cách mới. Điểm chung là không còn tập trung vào hỗ trợ lãi suất thấp như hồi đầu năm 2025, mà chuyển sang linh hoạt hóa thời hạn và cách trả nợ.

Ông Huỳnh Võ Tuấn Kiệt, Giám đốc Tiếp thị Nhà ở, Công ty CBRE Việt Nam, cho biết

"Khi đầu ra, niềm tin khách hàng tốt hơn, các chủ đầu tư sẽ mạnh dạn đầu tư các dự án sau nữa. Tuy nhiên, đi kèm với đó phải có sự hỗ trợ và tiền đề ban đầu như quỹ đất, chính sách liên quan đến tài chính, nguồn vốn giá rẻ để chủ đầu tư tiếp cận được."

Việc nhiều ngân hàng thương mại triển khai các gói vay mua nhà với thời hạn dài hơn, ân hạn nợ gốc lâu hơn và phương án trả nợ linh hoạt hơn, theo Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, đây là tín hiệu tích cực đối với thị trường, nhất là trong bối cảnh nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất đáng kể. Tuy nhiên, ông Quang Huy cũng cho rằng, cần phân biệt giữa “giảm áp lực trả nợ trong ngắn hạn” và “tăng khả năng sở hữu nhà một cách bền vững”.

"Kéo dài thời hạn vay hoặc ân hạn gốc có thể giúp khoản trả hàng tháng nhẹ hơn, nhưng nếu giá nhà vẫn cách xa khả năng chi trả của người dân thì bài toán tiếp cận nhà ở chưa được giải quyết một cách căn bản. Vì vậy, thước đo của một gói tín dụng nhà ở hiệu quả không nên chỉ là lãi suất thấp hay thời hạn dài, mà là người mua có thể sở hữu căn nhà và duy trì khả năng trả nợ ổn định trong nhiều năm hay không."

Tín dụng cần đi cùng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền

Người mua nhà hiện nay tuy vẫn có nhu cầu vay, nhưng thận trọng hơn với quyết định tài chính. Khi lãi suất vượt 10%/năm, tốc độ tăng giao dịch thường chậm lại, do người mua phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Bên cạnh lãi suất, tỷ lệ vốn vay so với giá trị căn nhà, và số tiền phải trích từ thu nhập hàng tháng để trả ngân hàng, cũng được tính toán kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng ngoài lãi suất, cần mở rộng quỹ đất ở những khu vực chưa được nhiều người lựa chọn: "Với những nơi chưa thuận lợi về giao thông công cộng, chúng ta phải phát triển hạ tầng trước. Hiện nay cần tạo ra cách thức vận hành thị trường bất động sản sao cho tránh được những rủi ro có thể gặp phải."

Có thể thấy, các tổ chức tín dụng đang mở rộng cho vay đối với khách hàng cá nhân mua nhà, nhất là nhu cầu ở thực. Nhưng cách tiếp cận chọn lọc hơn, và sản phẩm ngày càng bám sát dòng tiền thực tế của khách hàng. Người mua có thêm lựa chọn để xây dựng phương án trả nợ phù hợp thu nhập. Còn ngân hàng có điều kiện mở rộng tín dụng vào nhu cầu nhà ở thực, trên cơ sở kiểm soát tốt rủi ro.

Đáng chú ý, chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước đang mở cơ hội cho người dưới 35 tuổi mua căn nhà đầu tiên. Dòng vốn ưu đãi cho nhà ở xã hội hiện cũng có lãi suất khá hợp lý, dao động từ 5,4 đến 6,5%/năm. Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Phạm Thanh Hà thông tin về các chương trình tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội, và chương trình vay mua nhà cho người trẻ dưới 35 tuổi:

"Một số chương trình như cho vay nhà ở xã hội, cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua, thuê mua nhà… được các tổ chức tín dụng, ngân hàng triển khai tích cực. Điểm mới trong thời gian gần đây là với những phân khúc được khuyến khích, như nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, Ngân hàng Nhà nước đã thông báo tới các tổ chức tín dụng chủ động tăng trưởng tín dụng, không cần kiểm soát chặt như các lĩnh vực bất động sản thông thường."

Về dài hạn, muốn tín dụng thực sự “đánh trúng” người ở thực, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi cho rằng, cần đặt chính sách tín dụng trong mối liên hệ với nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả:

"Muốn tín dụng thực sự “đánh trúng” người ở thực, cần đặt chính sách tín dụng trong mối liên hệ với nguồn cung nhà ở phù hợp khả năng chi trả. Nếu nguồn cung chủ yếu tập trung ở phân khúc giá cao, việc kéo dài thời hạn vay dù giúp giảm khoản trả hàng tháng cũng khó tạo ra khả năng tiếp cận thực chất. Vì vậy, tín dụng nên đi cùng việc thúc đẩy các dự án nhà ở có mức giá phù hợp, pháp lý rõ ràng và tiến độ minh bạch."

Ông Huy khẳng định, nếu triển khai tốt, các gói vay mua nhà sẽ không chỉ hỗ trợ thanh khoản thị trường mà còn góp phần đưa dòng vốn ngân hàng trở về đúng vai trò quan trọng nhất của tín dụng nhà ở: giúp những người có nhu cầu thực có thêm cơ hội sở hữu một nơi ở phù hợp, mà không phải đánh đổi sự an toàn tài chính của gia đình trong tương lai.