Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi): Phân cấp mạnh mẽ, làm sao tránh "khoảng trống" kiểm soát?

Rút ngắn thời gian thủ tục, minh bạch hóa dữ liệu thị trường

Mỗi dự án bất động sản chậm được triển khai không hẳn vì thiếu vốn hay thiếu khách hàng, mà nhiều khi lại mắc kẹt ở những thủ tục hành chính kéo dài. Có những hồ sơ doanh nghiệp phải chờ hàng tháng, thậm chí hàng năm chỉ để hoàn tất các bước chuyển nhượng dự án. Đây cũng là một trong những bất cập lớn mà Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang hướng tới tháo gỡ, với hàng loạt thay đổi như cắt giảm điều kiện kinh doanh, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền và chuyển mạnh từ cơ chế tiền kiểm sang hậu kiểm.

Là doanh nghiệp trực tiếp tham gia phát triển dự án, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam, cho rằng những thay đổi này sẽ giúp giảm đáng kể thời gian và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp:

"Điểm đáng ghi nhận ở Dự thảo luật lần này là chuyển từ tiền kiểm sang hậu kiểm, như vậy tháo gỡ đáng kể các rào cản cho doanh nghiệp bất động sản, rút ngắn được thời gian thực hiện các thủ tục hành chính như trước kia".

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 chương 61 điều, giảm 23 điều so với luật Kinh doanh bất động sản 2023. Dự thảo quy định cụ thể hơn trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, chuẩn hóa hệ thống khái niệm về dự án bất động sản, môi giới, tư vấn, quản lý bất động sản, sàn giao dịch và các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản; bổ sung quy định về quy trình giao dịch và mã định danh điện tử đối với sản phẩm bất động sản.

Tuy nhiên, cũng có nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo cần tiếp tục hoàn thiện những quy định tác động trực tiếp đến tính minh bạch của thị trường. Góp ý cho Dự thảo, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Khoa Pháp luật kinh tế, trường ĐH Luật Hà Nội cho rằng cần đồng bộ hóa dữ liệu bất động sản về cơ sở dữ liệu quốc gia thay vì đặt ra trách nhiệm cập nhật thông tin pháp lý đất đai thuộc về chủ đầu tư:

"Chưa quy định cơ chế kết nối hoặc là đồng bộ với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, hai dữ liệu đang tách ra và hệ quả pháp lý tôi cho rằng có thể dẫn đến cái việc cùng một thông tin pháp lý của bất động sản tồn tại đồng thời trên hai hệ thống dữ liệu khác nhau, nhưng không được đảm bảo cập nhật vào cùng một thời điểm hoặc từ cùng một nguồn dữ liệu".

Cần cơ chế giám sát chặt để bảo vệ người mua

Ở góc độ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam kiến nghị nên bỏ quy định bắt buộc cá nhân có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải thuộc một doanh nghiệp hay sàn giao dịch, nhằm cho phép các hộ kinh doanh cá thể và người làm tự do được kinh doanh độc lập nếu chấp hành đầy đủ nghĩa vụ thuế.

Đối với quy định nhận đặt cọc bất động sản, đại diện EZ land kiến nghị cân nhắc cơ chế cho phép chủ đầu tư được nhận khoản đặt cọc tối đa 5% giá trị bất động sản với điều kiện dự án đã đáp ứng một số yêu cầu pháp lý nhất định:

"Bên cạnh quy định mức đặt cọc không quá 5% giá bán, tôi đề xuất nên mở rộng quy định: Cho phép chủ đầu tư được nhận đặt cọc ngay cả khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán, miễn là dự án đã có các điều kiện cơ bản như đã khởi công hoặc đang thi công công trình".

Nhiều ý kiến cũng đề nghị bổ sung quy định làm rõ trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư và minh bạch hóa cơ chế thế chấp hai lần, chẳng hạn chủ đầu tư thế chấp dự án và người mua lại tiếp tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Làm rõ trách nhiệm này sẽ bảo vệ quyền lợi người mua và đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh. Các khái niệm nhà ở thương mại giá phù hợp cũng cần được lượng hóa bằng các tiêu chí rõ ràng, sát với điều kiện thu nhập của từng địa phương thay vì quy định mang tính định tính.

Bên cạnh đó, TS. Nguyễn Đình Bồng, nguyên Phó chủ tịch Hội Đất Việt Nam kiến nghị tăng cường cơ chế giám sát giữa ngân hàng và chủ đầu tư trong quá trình triển khai dự án, đồng thời nâng cao vai trò của hoạt động công chứng và giám sát độc lập nhằm hạn chế rủi ro, bảo đảm tính minh bạch của thị trường:

"Trong cái luật nào nó cũng phải có một cái chương về giám sát, kiểm tra, thanh tra, xử lý tranh chấp, khiếu nại và vi phạm pháp luật về vấn đề này. Dự thảo luật sửa đổi hiện nay chưa có".

Dự thảo sẽ được trình Quốc xem xét thông qua tại Kỳ họp thứ 2 diễn ra vào tháng 10/2026. Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ nhiều điểm nghẽn về thủ tục, tạo thêm dư địa cho doanh nghiệp và góp phần khơi thông nguồn cung cho thị trường. Tuy nhiên, cùng với việc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, rõ ràng cần thiết lập các cơ chế giám sát đủ chặt, đồng bộ dữ liệu và làm rõ trách nhiệm của các chủ thể tham gia thị trường, qua đó mới góp phần xây dựng một thị trường bất động sản phát triển ổn định và bền vững./.