Luật đất đai sửa đổi, góp phần tháo gỡ vướng mắc trong thực thi các quy định về đất đai

Những định hướng này sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra sao? Việc bỏ quy định về giá đất và giá đất do Nhà nước quyết định có ý nghĩa thế nào với mục tiêu Nhà nước quản lý đặc biệt về đất đai?

Giải đáp những câu hỏi này, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV & Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia đã có bài viết gửi đến VOVGT:

Sau gần hai năm triển khai Luật Đất đai 2024 và một năm vận hành mô hình chính quyền địa phương hai cấp, thực tiễn đã cho thấy nhiều kết quả tích cực trong công tác quản lý đất đai, đồng thời cũng bộc lộ những hạn chế cần tiếp tục hoàn thiện.

Theo quan điểm của TS. Cấn Văn Lực, việc sửa đổi Luật Đất đai không chỉ nhằm xử lý các vướng mắc phát sinh mà còn tạo lập khuôn khổ pháp lý phù hợp với mô hình quản trị mới, tăng tính đồng bộ với các luật liên quan và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Gỡ nút thắt phân cấp và cấp sổ đỏ để nâng hiệu quả quản lý đất đai 

Một trong những vấn đề nổi bật là cơ chế phân cấp, phân quyền trong lĩnh vực đất đai chưa theo kịp yêu cầu thực tiễn. Khi nhiều nhiệm vụ trước đây thuộc cấp huyện được chuyển về cấp xã, khối lượng công việc tăng đáng kể nhưng nguồn nhân lực, năng lực chuyên môn và điều kiện hạ tầng ở nhiều địa phương vẫn còn hạn chế.

Điều này dẫn đến tình trạng xử lý hồ sơ chậm, áp lực đối với đội ngũ cán bộ cơ sở gia tăng và làm giảm hiệu quả thực thi chính sách. Vì vậy, việc sửa đổi luật cần làm rõ thẩm quyền của từng cấp chính quyền, đồng thời hoàn thiện quy trình nghiệp vụ và đầu tư hạ tầng số để đáp ứng yêu cầu quản lý mới.

Một hệ thống pháp luật minh bạch và thống nhất sẽ mang lại lợi ích cho cả Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Đối với cơ quan quản lý, quy định rõ ràng giúp giảm rủi ro pháp lý và tạo sự chủ động trong giải quyết thủ tục hành chính. Đối với doanh nghiệp, môi trường pháp lý ổn định góp phần nâng cao niềm tin đầu tư và thúc đẩy triển khai các dự án. Trong khi đó, người dân sẽ được bảo đảm tốt hơn về quyền sử dụng đất, đồng thời giảm các tranh chấp và khiếu kiện nhờ thông tin đất đai ngày càng công khai, minh bạch.

Một trọng tâm quan trọng của lần sửa đổi này là tháo gỡ khó khăn trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật Đất đai 2024 đã mở rộng đối tượng được cấp giấy chứng nhận đối với nhiều trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc phức tạp, trên thực tế quá trình thực hiện vẫn gặp không ít trở ngại. Nhiều trường hợp thiếu giấy tờ hợp lệ, hồ sơ địa chính cũ không đầy đủ, quy hoạch thay đổi qua nhiều giai đoạn hoặc tồn tại tranh chấp khiến việc xác minh kéo dài. Bên cạnh đó, tình trạng quá tải tại cơ quan đăng ký đất đai cấp cơ sở cũng làm tăng thời gian giải quyết hồ sơ.

Dự thảo Luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo chuyển biến khi mở rộng điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với một số trường hợp đã sử dụng đất ổn định trước thời điểm luật có hiệu lực, đồng thời chính thức công nhận giá trị pháp lý của giấy chứng nhận điện tử. Đây được xem là bước tiến quan trọng trong quá trình chuyển đổi số, góp phần giảm thủ tục hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý.

Để các quy định mới phát huy hiệu quả, cần thống nhất cách xác định các tiêu chí như "sử dụng đất ổn định", "không có tranh chấp" và "phù hợp quy hoạch". Nếu các tiêu chí này không được hướng dẫn cụ thể, mỗi địa phương có thể áp dụng theo cách khác nhau, làm phát sinh sự thiếu thống nhất trong giải quyết hồ sơ. Bên cạnh đó, cần trao thẩm quyền đầy đủ hơn cho chính quyền cấp xã trong việc công nhận quyền sử dụng đất, đi đôi với việc tăng cường đào tạo cán bộ, hoàn thiện mô hình văn phòng đăng ký đất đai và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trên toàn quốc.

Hoàn thiện cơ chế giá đất và bảo đảm sinh kế sau thu hồi đất 

Một nội dung đáng chú ý khác là đề xuất thay đổi cơ chế xác định giá đất. Thay vì áp dụng giá đất cụ thể cho từng trường hợp như trước, dự thảo hướng tới việc sử dụng bảng giá đất kết hợp với hệ số điều chỉnh do Nhà nước ban hành. Cách tiếp cận này có thể góp phần khắc phục tình trạng chênh lệch trong xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho việc cấp giấy chứng nhận, triển khai dự án và tăng nguồn thu ngân sách.

Việc Nhà nước giữ vai trò quyết định trong xây dựng bảng giá đất cũng góp phần bảo đảm chức năng quản lý đối với nguồn tài nguyên đặc biệt này, hạn chế đầu cơ và tạo môi trường minh bạch hơn cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, để cơ chế mới phát huy hiệu quả, bảng giá đất cần được xây dựng trên cơ sở dữ liệu đầy đủ, phản ánh sát diễn biến của thị trường và tuân thủ quy trình định giá minh bạch.

Cũng cần lưu ý, một số thách thức có thể phát sinh. Nếu bảng giá đất không được cập nhật kịp thời hoặc chưa phản ánh đúng đặc điểm của từng khu vực, nghĩa vụ tài chính và mức bồi thường có thể chưa phù hợp với giá trị thực tế. Vì vậy, cần có cơ chế điều chỉnh linh hoạt theo từng loại đất, từng khu vực và từng nhóm dự án, đồng thời tăng cường giám sát, kiểm toán và công khai thông tin trong quá trình xây dựng bảng giá đất nhằm hạn chế rủi ro và bảo đảm công bằng.

Liên quan đến chính sách thu hồi đất, yêu cầu bảo đảm sinh kế lâu dài cho người dân bị thu hồi đất, nhất là lao động nông nghiệp lớn tuổi hoặc khó chuyển đổi nghề cần được chú trọng. Theo đó, trách nhiệm hỗ trợ không chỉ thuộc Nhà nước mà cần có sự tham gia của chủ đầu tư thông qua các chương trình đào tạo nghề, tạo việc làm hoặc hỗ trợ sinh kế phù hợp. Bên cạnh bồi thường và tái định cư, người dân cũng cần có thêm cơ hội tham gia vào các hoạt động kinh tế gắn với dự án, qua đó ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

Tuy nhiên, việc bảo đảm an sinh sau thu hồi đất cần dựa trên sự phối hợp của ba bên. Nhà nước có vai trò hoàn thiện cơ chế, chính sách và tổ chức thực hiện; doanh nghiệp chia sẻ trách nhiệm thông qua các giải pháp hỗ trợ việc làm và sinh kế; còn người dân cần hợp tác trong quá trình thực hiện các phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Chỉ khi các bên cùng tham gia và chia sẻ trách nhiệm, mục tiêu phát triển bền vững mới có thể đạt được.

Nhìn chung, việc sửa đổi Luật Đất đai được kỳ vọng sẽ tạo bước hoàn thiện quan trọng đối với hệ thống pháp luật về đất đai, góp phần giải quyết các điểm nghẽn trong thực tiễn, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Đồng thời, những thay đổi này cũng hướng tới mục tiêu bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân, tạo nền tảng pháp lý ổn định để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển bền vững trong giai đoạn tới.