Làm sao để chủ nhà xác định giá trị thực của căn nhà khi bán?

Trong mỗi bước đều tồn tại trắc trở khiến chủ nhà không thể đi đến được giao dịch cuối cùng. Đặc biệt phải kể đến việc khó khăn trong việc xác định giá bán phù hợp. Vậy làm sao để chủ nhà xác định giá trị thực của căn nhà mình? 

Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này, PV VOV Giao thông đã có cuộc trao đổi với ông Trịnh Đức Sinh - Giám đốc Công ty định giá Sao Mộc.

PV: Trong giao dịch mua bán nhà, các chủ nhà thường gặp khó khăn trong việc xác định giá bán bởi họ lo ngại giá cao quá thì không có khách quan tâm, còn nếu giá thấp quá thì bị bán hớ. Vậy theo ông, những sai lầm nào mà chủ nhà thường mắc phải khi định giá nhà? 

Ông Trịnh Đức Sinh: Một trong những sai lầm chính của chủ nhà thường bắt phải khi định giá trong quá trình bán nhà, thứ nhất liên quan đến việc so sánh tài sản của mình so với các bất động sản khác không tương đồng. Vì mỗi một bất động sản thì đặc tính của các bất động sản sẽ khác nhau.

Có những bất động sản khác nhau về diện tích, tuổi đời, các vấn đề phạm lý khác nhau cũng như các vị trí tiện nghi khác nhau. Cho nên khi các chủ nhà so sánh mà không tìm hiểu kỹ thì việc so sánh không chính xác dẫn đến việc định giá tài sản của mình dự kiến bán cũng không chính xác. 

Vấn đề thứ 2 là liên quan đến việc các chủ nhà thì thường dựa trên các thông tin rao bán cao trên thị trường mà không kiểm chứng được khả năng giao dịch, thường là thiên về những thông tin rao bán cao hơn và với tâm lý cover chi phí tối đa, chi phí đầu tư ban đầu của mình để đưa ra giá mà mình dự kiến bán.

Việc này cũng sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến thông tin giao bán của khách hàng bởi vì thường các thông tin giao bán trên thị trường có thể sẽ có những yếu tố không được kiểm chứng bởi vì nó cũng có thể được giao dịch được hoặc không được giao dịch được trong khi cái việc mà định giá nhà là cần phải định giá ở mức giá có thể giao dịch trên thị trường. Thì đây cũng là một trong sai lầm thứ 2 hai thông thường mà các chủ nhà thường mắc phải.  

Sai lầm thứ ba, các chủ nhà thường kỳ vọng rất là lớn liên quan đến vấn đề nội thất trong tài sản của mình. Như mọi người đều biết, khi chúng ta đầu tư một ngôi nhà, chúng ta có thể có tùy thuộc vào từng chủ nhà sẽ đầu tư những chi phí đổi thất khác nhau. 

Tuy nhiên, khi định giá nhà để bán, tâm lý của các chủ nhà thường sẽ dựa vào chi phí mà chủ nhà đã bỏ ra để đầu tư chi phí đổi thất trước đây. 

Trong khi khi bán thì thông thường những người bán không đề cao quá nhiều đến vấn đề chi phí nội thất. Điều này được minh chứng bằng việc khi các bạn thanh lý vấn đề đổi thất trong các tài sản của mình,  thường phải thanh lý với giá rất là rẻ.

PV: Có những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá bán nhà trên thị trường hiện nay?

Ông Trịnh Đức Sinh: Có bốn nhóm nguyên nhân ảnh hưởng đến giải bán nhà trên thị trường hiện nay.  Đầu tiên là nhóm yếu tố về tự nhiên. Đây là những yếu tố liên quan đến vấn đề về vị trí, hình dáng, kích thước, thổ nhưỡng, môi trường. 

Một bất động sản mà khi có vị trí thuận lợi đắc điện,  ở một khu môi trường tốt và không bị ô nhiễm, gần như sẽ có được định giá cao hơn đối với những bất động sản mà ở những khu vực bất lợi cũng như môi trường bị ô nhiễm. Cũng như vậy, đối với những bất động sản mà có những kích thước vuông vắn, mà không bị méo mó thì thường thường sẽ được định giá cao hơn.

Các yếu tố thứ hai ảnh hưởng đến giá bán nhà trên địa trường hiện nay là liên quan đến khả năng sinh lời nội tại của bất động sản.  Đối với một số bất động sản mà có khả năng sinh lời cao,  có khả năng cho thuê hoặc là tạo ra dòng thu nhập định kỳ hàng tháng tốt thì cũng sẽ làm cho tăng giá của bất động sản đó.  

Yếu tố thứ ba liên quan đến vấn đề yếu tố thị trường, như quan hệ cung cầu. Như mọi người đều biết, nếu cung tăng, khách hàng sẽ có quá nhiều sự lựa chọn.  Khi đó để bán được hàng thì các trường nhà buộc phải hạ giá. Bởi vì nếu trong trường hợp bất động sản của chúng ta,  như mọi người biết, bất động sản là một trong những tài sản lớn của người mua.  Cho nên khi mà người mua cân nhắc cho vấn đề mua bất động sản, kỳ vọng của người mua bao giờ cũng mong muốn tìm được những bất động sản mà có đầy đủ giấy tờ pháp lý.

Ví dụ như là có đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  giấy phép xây dựng, cũng như là không có tranh chấp. Thì cái việc này cũng sẽ tạo cho cảm giác tin tưởng cho khách hàng và nó sẽ khiến cho bất động sản có giá trị cao hơn. 

Và một các yếu tố cuối cùng liên quan đến các yếu tố vi mô khác, ví dụ như là định hướng phát triển của những nước, cũng như là hệ thống chính sách tiền tệ của quốc gia. Thì cái yếu tố này là cái yếu tố nó sẽ ảnh hưởng một cách gián tiếp cho đến bất động sản trên thị trường hiện nay. 

PV: Vậy làm thế nào để chủ nhà xác định giá trị thực của căn nhà mình?

Ông Trịnh Đức Sinh: Để xác định được cái giá bán nhà sát so với thị trường,  thì đương nhiên là chúng ta phải tìm đến những đơn vị định giá chuyên nghiệp.  Tuy nhiên là một trong những phương pháp thông thường mà hiện tại các đơn vị định giá chuyên nghiệp hiện tại bây giờ đang áp dụng là chính là phương pháp so sánh.

Phương pháp này thì được hiểu là sẽ lấy các nguồn thông tin giao bán trên thị trường và dựa trên các tỷ liệu điều chỉnh để có thể xác định được cái giá trị tài sản cần định giá.  Tuy nhiên cái phương pháp này có một điểm yếu là phần lớn là dựa trên cái thông tin giao dịch thị trường,  nhưng mà không xác minh được tần suất và các xác suất có thể xảy ra được giao dịch thành công. 

Cho nên lời khuyên ở đây,  các khách hàng sẽ nên tìm đến những cái công ty định giá,  tuy nhiên nó sẽ có những cái sự kết nối cũng như có một cái sự mối quan hệ rất mật thiết đối với các sản giao dịch bất động sản. Việc này sẽ giúp cho việc xác thực thông tin chính xác hơn và đưa ra kết quả một cách chuẩn xác trên thị trường.

PV: Vâng, xin cám ơn ông!

Có thể thấy việc xác định giá bán khớp với giá thị trường sẽ giúp cho các giao dịch diễn ra nhanh chóng bởi người bán và người mua đều đạt được mong muốn, gặp nhau về giá.

Và mới đây, OneHousing - đơn vị môi giới bất động sản sở hữu các dữ liệu thị trường chính xác - đã triển khai giải pháp Bán nhà giúp chủ nhà thanh khoản nhanh trong 48h, với những ưu thế vượt trội trong việc thanh khoản nhanh và đảm bảo cho chủ nhà giao dịch với giá mong muốn - ưu việt hơn so với việc bán nhà truyền thống.

Đặc biệt, khi lựa chọn OneHousing, toàn bộ hành trình bán nhà của người bán vô cùng dễ dàng, chỉ qua một đầu mối duy nhất và hoàn toàn minh bạch trong suốt quá trình diễn ra giao dịch.