Kiểm soát giá, liên thông dữ liệu để lành mạnh hóa thị trường đất đai

Những giải pháp này sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản như thế nào? Và cần thêm cơ chế gì để dữ liệu thực sự phát huy hiệu quả trong quản lý đất đai?

Giá nhà đất tăng phi mã, người trẻ khó mua nhà, ngại kết hôn, sinh con,… là những vấn đề mà ông Nguyễn Hồng Sơn, ở Thụy Khuê, Hà Nội luôn trăn trở khi xem thời sự mỗi ngày.

Theo ông Sơn, đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Bởi vậy, việc Nhà nước hoàn thiện cơ chế quản lý, định đúng giá đất và sử dụng hiệu quả nguồn lực này là điều người dân rất kỳ vọng:

"Các bước đi của Đảng, Nhà nước về vấn đề đất đai vào những mục đích xã hội và an sinh cũng như phát triển đất nước là hoàn toàn tốt đẹp, và từng bước đang thực hiện rất cơ bản, như chiến dịch 45 ngày. Tất nhiên là mỗi địa phương, mỗi vị trí có giá đất khác nhau. Nhưng Nhà nước lập được bản đồ, định giá được thì mặt bằng giá ổn định và không có tình trạng đầu cơ, tham nhũng".

Theo quan điểm được Ban Chấp hành Trung ương Đảng thống nhất tại Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, Trung ương khẳng định đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia.

Nhà nước điều tiết, kiểm soát và quyết định giá đất khi đưa vào sử dụng, không để hình thành cơ chế nhiều giá; đồng thời đẩy mạnh xây dựng hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ, minh bạch, tạo nền tảng quản trị hiện đại.

Trên tinh thần đó, tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất Nhà nước quyết định giá đất; đồng thời dữ liệu về quy hoạch, giá đất, hiện trạng sử dụng đất và các thông tin liên quan được cập nhật đầy đủ, kết nối liên thông.

Đa số người dân đều đồng tình với những đề xuất này:

"Em quê ở Tuyên Quang, trong tương lai em muốn sở hữu một căn nhà ở dưới đây. Giá cả cao gây ảnh hưởng người dùng, người tiếp cận khó tiếp cận được với nhu cầu, mong muốn của mình".

"Nếu được Nhà nước quản lý thì rất là hợp lý. Bởi bây giờ tư nhân đang tự đẩy giá lên quá cao. Nếu có dữ liệu thì rất tốt cho người dân, vì có rất nhiều rủi ro khi mua bán bất động sản".

"Mình hoàn toàn ủng hộ. Thứ nhất là nó sẽ minh bạch và thứ hai là nó sẽ có lợi rất nhiều cho những người thật sự cần. Nhà mình cũng đang ở trong diện quy hoạch, cũng không biết là như thế nào về thông tin, tất cả nó rất là mù mờ".

Theo Luật sư Lê Cao, Luật sư điều hành Công ty Luật FDVN, Đoàn Luật sư TP. Đà Nẵng, đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể, thay bằng một bảng giá đất thống nhất do Nhà nước ban hành sẽ tạo nền tảng dữ liệu chung cho toàn thị trường.

Bảng giá này được xây dựng trên cơ sở dữ liệu khoa học, công khai, kết nối với hệ thống đất đai, thuế, ngân hàng, công chứng và doanh nghiệp bất động sản, bảo đảm giá đất tiệm cận thị trường, đồng thời hài hòa lợi ích của Nhà nước và người dân. Trung ương sẽ ban hành nguyên tắc, tiêu chí và cơ chế giám sát, còn địa phương quyết định giá đất cụ thể.

Luật sư Lê Cao phân tích, khi có một bảng giá đất thống nhất, các thủ tục tài chính về đất đai sẽ được đơn giản hóa, giảm thời gian thẩm định, hạn chế thất thu thuế và tạo sự minh bạch trong giao dịch. Người dân và nhà đầu tư có thêm cơ sở tham khảo để đưa ra quyết định, qua đó giảm rủi ro đầu cơ, thổi giá và tình trạng “hai giá”:

"Nếu được thực hiện đồng bộ với kiểm soát và quy hoạch đất đai, kiểm soát về dữ liệu số, kiểm soát về hệ thống quản lý quyền sở hữu cũng như các cơ chế thuế và sự liên kết giữa các vấn đề giao dịch ngân hàng, thì chúng tôi thấy rằng tương lai quyền sử dụng đất sẽ được thực thi trên thị trường một cách hiệu quả hơn và đảm bảo sẽ hạn chế tối đa việc đầu cơ hay giá ảo, cũng như hỗ trợ cho cơ quan Nhà nước kiểm soát được dòng tiền của các hoạt động giao dịch về đất đai".

Dẫu vậy, việc Nhà nước quyết định giá đất không đồng nghĩa thay thế quy luật của thị trường. Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), điều quan trọng là giá đất do Nhà nước ban hành phải bám sát diễn biến thực tế, nếu không sẽ lại xuất hiện khoảng cách giữa giá Nhà nước và giá thị trường, kéo theo nhiều hệ lụy trong quản lý và sử dụng đất đai:

"Khi tồn tại hai giá đất thì chắc chắn có nhiều kẽ hở để người ta có thể mua bằng giá đất của Nhà nước đối với đất công, đưa ra để cho mọi người đầu tư. Giá đất của Nhà nước thấp, mà giá đất ở thị trường cao, chắc chắn người ta chỉ đem đất đấy ra mà bán thì được lợi to. Hàng loạt thứ tham nhũng, cầu lợi nằm trong tình trạng hai giá đất khác nhau giữa giá đất thị trường và giá đất của Nhà nước".

Muốn quyết định đúng giá đất thì phải có dữ liệu đúng. Muốn dữ liệu phản ánh đúng thị trường thì phải kết nối được toàn bộ quá trình giao dịch, từ đăng ký, công chứng, thuế, tín dụng đến chuyển nhượng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, chính hệ thống dữ liệu lớn, được cập nhật thường xuyên sẽ tạo nền tảng để Nhà nước đưa ra các quyết định sát thực tế hơn, đồng thời giúp phát hiện sớm những biến động bất thường của thị trường và quy trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên tham gia:

"Dữ liệu đất đai là của Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Dữ liệu về thuế đất lại là của cơ quan thuế. Dữ liệu giao dịch về nhà ở trên đất, về bất động sản là của Bộ Xây dựng. Các dữ liệu về tín dụng về vay nợ trong quá trình mua bán, thanh toán phải qua ngân hàng.

Đòi hỏi thứ nhất là về mặt công nghệ đủ mạnh để thực hiện. Thứ hai là trách nhiệm của các cơ quan liên quan, phải có trách nhiệm rất cao tham gia. Thứ ba là quy trình để thực hiện rất chặt chẽ, rất rõ ràng và rất thông thoáng cũng như rất nhanh gọn".

Ở nhiều quốc gia, dữ liệu giao dịch bất động sản được công khai, cập nhật thường xuyên và trở thành nền tảng cho cả quản lý nhà nước lẫn hoạt động của thị trường. Trao đổi với VOV Giao thông, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, Việt Nam đang đi đúng hướng khi xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất.

Khi mọi giao dịch được minh bạch hóa, quyền tiếp cận thông tin sẽ không còn nằm trong tay một nhóm nhỏ, mà được trao cho toàn thị trường. Đó cũng là cách để hạn chế đầu cơ, ngăn chặn tin đồn và đưa giá đất trở về gần hơn với giá trị thực:

"Việc có một cơ sở dữ liệu tập trung toàn quốc về giao dịch, giá đất và chi tiết từng căn hộ là vô cùng quan trọng. Nó ảnh hưởng trực tiếp đến thuế, cách xác định giá và điều tiết toàn bộ thị trường. Việc theo dõi giá trị giao dịch chính xác thông qua cơ quan quản lý đất đai sẽ tăng nguồn thu thuế đáng kể cho Bộ Tài chính.

Chúng ta không được quên rằng bất động sản không chỉ là công cụ đầu tư kiếm lời mà còn là nhu cầu xã hội về nhà ở. Mục tiêu của cơ sở dữ liệu này là tạo ra một thị trường minh bạch cho tất cả mọi người, từ nhà đầu tư giàu có đến công nhân, y tá hay giáo viên".

Giá cả luôn là tín hiệu quan trọng phản ánh quan hệ cung - cầu. Nhưng khi tín hiệu ấy bị bóp méo bởi đầu cơ, thao túng hay những “cơn sốt” được tạo dựng có chủ đích, thị trường sẽ không còn vận hành theo quy luật mà trở thành cuộc chơi của những người nắm thông tin và biết cách tạo kỳ vọng.

Bởi vậy, liên thông dữ liệu đất đai và kiểm soát chặt chẽ việc hình thành giá đất là yêu cầu cấp thiết để xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và phát triển lành mạnh.

Góc nhìn của VOV Giao thông qua bình luận: Soi dữ liệu, đưa đất đai về đúng giá trị

Thực tế cho thấy, không ít đợt sốt đất trong những năm qua bắt nguồn từ khoảng trống thông tin. Một bản quy hoạch chưa được công bố đầy đủ, một dự án mới chỉ dừng ở chủ trương, hay vài cuộc mua bán với mức giá bất thường cũng có thể trở thành chất xúc tác cho làn sóng đầu cơ, đẩy kỳ vọng lên từng ngày.

Đằng sau những cơn sốt ấy là một thực tế: dữ liệu đất đai vẫn còn phân tán giữa nhiều cơ quan, nhiều cấp quản lý; thông tin về quy hoạch, thuế, công chứng, giao dịch, tín dụng hay đăng ký biến động chưa được kết nối đồng bộ.

Thực tế ấy khiến tin đồn rất dễ trở thành “nguồn tin” của thị trường. Người dân thiếu căn cứ để kiểm chứng, cơ quan quản lý cũng khó phát hiện sớm những dấu hiệu bất thường để kịp thời điều tiết.

Chính vì vậy, việc liên thông dữ liệu đất đai cần được nhìn nhận như một cuộc cải cách về phương thức quản trị, chứ không đơn thuần là số hóa hồ sơ. Giá trị lớn nhất của cơ sở dữ liệu liên thông nằm ở khả năng kết nối mọi “mảnh ghép” của thị trường thành một bức tranh thống nhất.

Khi dữ liệu đất đai được kết nối với dữ liệu dân cư, quy hoạch, xây dựng, thuế, công chứng, ngân hàng và đăng ký doanh nghiệp, mỗi thửa đất sẽ có một “hồ sơ điện tử” đầy đủ về nguồn gốc, pháp lý, lịch sử giao dịch và nghĩa vụ tài chính.

Người dân sẽ biết mình đang mua gì. Doanh nghiệp sẽ biết mình đầu tư vào đâu. Quan trọng hơn, dữ liệu liên thông sẽ giúp thay đổi tư duy quản lý. Cơ quan chức năng có đầy đủ căn cứ để giám sát những biến động bất thường thay vì chờ đến khi thị trường xuất hiện “bong bóng”.

Liên thông dữ liệu cũng chính là nền móng để đổi mới cơ chế định giá đất. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang đặt ra hướng tiếp cận mới khi đề xuất Nhà nước quyết định giá đất trên cơ sở hệ thống dữ liệu thị trường. Đây không đơn thuần là thay đổi một phương pháp định giá, mà là thay đổi cách thức quản trị giá đất theo hướng dựa trên dữ liệu thay vì dựa nhiều vào những đánh giá cục bộ.

Nếu trước đây, việc xác định giá đất trong nhiều trường hợp phải trải qua quy trình thu thập thông tin, thuê đơn vị tư vấn, thẩm định rồi phê duyệt, vừa kéo dài thời gian vừa có thể tạo ra sự chênh lệch giữa các địa phương; thì với một hệ thống dữ liệu được cập nhật thường xuyên từ giao dịch thực tế, đấu giá quyền sử dụng đất, cơ quan thuế, công chứng, ngân hàng và các sàn giao dịch, Nhà nước sẽ có cơ sở khách quan hơn để quyết định mức giá.

Giá đất khi ấy không còn được hình thành từ những lát cắt rời rạc của thị trường, mà được phản ánh trên một “bản đồ dữ liệu” toàn diện và liên tục.

Cơ chế này sẽ góp phần thu hẹp không gian cho các hành vi thao túng giá. Bởi muốn thao túng giá, trước hết phải thao túng được thông tin. Khi dữ liệu giao dịch được liên thông, đối chiếu, những giao dịch bất thường sẽ dễ dàng bị nhận diện hơn, còn những “con sóng” được tạo ra từ giao dịch ảo cũng khó có cơ hội lan rộng.

Dĩ nhiên, dữ liệu sẽ chỉ phát huy giá trị khi bảo đảm tính chính xác, đầy đủ và được cập nhật thường xuyên. Vì vậy, cùng với việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cần thống nhất tiêu chuẩn dữ liệu trên phạm vi cả nước; quy định rõ trách nhiệm cập nhật của từng cơ quan; xây dựng cơ chế chia sẻ thông tin thông suốt giữa ngành tài nguyên môi trường, thuế, tư pháp, xây dựng, ngân hàng và chính quyền địa phương.

Song hành với đó là việc hoàn thiện cơ chế kiểm soát giá và minh bạch hóa giao dịch. Giá đất do Nhà nước quyết định không đồng nghĩa việc áp đặt giá hành chính, mà phải dựa trên dữ liệu thị trường khách quan, phản ánh đúng giá trị sử dụng của đất và diễn biến thực tế của nền kinh tế.

Muốn làm được điều đó, cần tiếp tục mở rộng thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản; tăng cường kết nối dữ liệu thuế, công chứng và ngân hàng để hạn chế tình trạng khai giá hai mức; đồng thời nâng cao trách nhiệm của các tổ chức định giá, sàn giao dịch và môi giới bất động sản.

Minh bạch dữ liệu phải đi cùng kỷ cương pháp luật, chế tài nghiêm khắc đối với hành vi thao túng giá, tung tin thất thiệt hay cố tình làm sai lệch thông tin thị trường.

Đất đai là nguồn lực đặc biệt của quốc gia. Giá trị của nguồn lực ấy không chỉ được quyết định bởi vị trí hay tiềm năng phát triển, mà còn bởi chất lượng của công tác quản trị.

Khi dữ liệu được kết nối thông suốt, khi giá đất được quyết định trên nền tảng thông tin đầy đủ và khách quan, thị trường sẽ dần rời xa những cơn sốt được tạo dựng bởi tin đồn để vận hành theo giá trị thực.

Một thị trường minh bạch không chỉ bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà đầu tư chân chính, mà còn giúp nguồn lực đất đai được phân bổ hiệu quả hơn, tạo nền tảng cho phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững và hiện thực hóa mục tiêu xây dựng nền quản trị quốc gia hiện đại.