Khung quy định về quản lý chung cư: Liệu có giải quyết tận gốc xung đột?

Câu trả lời sẽ có trong cuộc trao đổi giữa phóng viên với Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn – Đoàn Luật sư TPHCM, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM, Chủ tịch HĐQT Công ty CP quản lý bất động sản Nhà tôi.

PV: Mới đây, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Bà nhận định ra sao về động thái này và đâu là điểm nhấn quan trọng nhất trong chủ trương lần này?

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn: Nội dung chuyên đề này mang tính thời sự rất cao, vì ngày 25/04/2026 tới đây là ngày chính thức có hiệu lực của quyết định 19/2026/QĐ-UBND ban hành ngày 11/04/2026, tôi cho rằng việc UBND Thành phố HCM ban hành Quyết định 19 là rất kịp thời. Vừa là cập nhật những quy định mới nhất sau khi sáp nhập địa giới hành chính, cũng như là sau khi triển khai chính quyền 2 cấp.

Với quyết định 19, đây là một điều chỉnh cần thiết và đúng thời điểm vì vấn đề sử dụng nhà chung cư hiện nay không còn là câu chuyện nội bộ giữa cư dân với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành hay ban quản trị nữa mà tôi cho rằng đây là một vấn đề của quản trị đô thị.

Và điểm đáng chú ý của Quyết định 19 là cách tiếp cận rõ hơn, theo tôi, là thành phố đang sang một cơ chế quản lý liên thông, đa chủ thể và sát cơ sở hơn: vừa bám Luật Nhà ở 2023, Luật PCCC 2024, Nghị định 95/2024, thông tư 05/2024 vừa cập nhật mô hình chính quyền địa phương 2 cấp; đồng thời nhấn mạnh chia sẻ dữ liệu, giám sát xã hội, trách nhiệm cụ thể của UBND cấp xã, Công an, tổ chức tín dụng, cơ quan thuế, Sở Công Thương, Sở Xây dựng…

Đây là tư duy quản lý mới: không chỉ xử lý tranh chấp khi đã bùng phát, mà kéo cơ quan công quyền vào sớm hơn để phòng ngừa và xử lý từ gốc. Đồng thời gắn quản lý chung cư với cơ chế phối hợp liên ngành và quản lý dữ liệu dùng chung. Tôi cho rằng đây là điểm quan trọng nhất vì vướng mắc lớn nhất lâu nay không phải là thiếu quy định mà là thiếu đầu mối chịu trách nhiệm và thiếu cơ chế phối hợp đủ rõ để xử lý đến nơi đến chốn những vấn đề tồn tại.

So với trước đây, Quyết định 19 có vẻ như là một bước tiến trong việc làm rõ trách nhiệm pháp lý và phạm vi trách nhiệm của từng bên. Chủ đầu tư tiếp tục bị ràng buộc chặt chẽ về vấn đề quản lý và bàn giao hồ sơ, bàn giao kinh phí bảo trì, bàn giao diện tích sở hữu chung. Còn Ban quản trị thì xác định rõ hơn về vấn đề đại diện phần sở hữu chung nhưng không phải là một chủ thể có quyền hạn vô hạn. Và đơn vị quản lý vận hành cũng đã được đặt đúng vai trò là một đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên môn, chuyên nghiệp và hoạt động theo tiêu chuẩn điều kiện của hợp đồng.

Tuy nhiên nếu nói rằng như vậy đã khắc phục triệt để tình trạng chồng chéo chưa thì tôi cho rằng là chưa. Ví dụ như ý chí của Hội nghị nhà chung cư là như vậy nhưng Ban quản trị họ có thể làm khác đi hoặc họ sẽ lách bằng nhiều cách theo nhiều cách hiểu của cá nhân, chẳng hạn như là việc chọn đơn vị quản lý vận hành, thay đơn vị quản lý vận hành hoặc sử dụng quỹ bảo trì cũng là những vấn đề rất đáng nói hoặc là các tranh chấp giữa phần sở hữu chung với phần sở hữu riêng của từng chủ thể…

Cho nên có thể nói Quyết định 19 đã làm rõ hơn khung trách nhiệm nhưng mà hiệu quả đến đâu thì sẽ còn vẫn phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của dự án, năng lực của ban quản trị, sự minh bạch và chính trực trong vận hành thực tế.

PV: Theo bà, quy định này có đủ mạnh để hạn chế và giải quyết triệt để các tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư liên quan đến Quỹ bảo trì?

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn: Quy định mới theo tôi thì chặt hơn nhưng mà cũng chưa thể kỳ vọng nhiều vì đâu đó từ trước tới nay từ Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành, thậm chí là những quy định trước đó của Luật nhà ở 2014 cũng đã quy định khá chặt chẽ rồi nhưng việc thực thi trên thực tế còn nhiều vướng mắc. Cho nên nếu chỉ bằng một Quyết định 19 mà có thể giải quyết dứt điểm toàn bộ các tranh chấp về quỹ bảo trì thì tôi cho rằng không nên quá kỳ vọng.

Nhưng điểm tích cực mà Quyết định 19 là bám rất sát các văn bản hướng dẫn về quản lý, bàn giao và cưỡng chế bàn giao kinh khí quỹ bảo trì đồng thời làm rõ thêm trách nhiệm của chủ đầu tư cũng như phối hợp với tổ chức tín dụng. Tôi cho rằng những cái này sẽ góp phần giải quyết được phần nào những tồn tại trước đây.

Tuy nhiên, vướng mắc thực tế không chỉ nằm ở việc có bàn giao hay không mà chỗ là bàn giao bao nhiêu, cách xác định số tiền phải nộp, phần lãi suất phát sinh bao nhiêu, kể cả việc hạch toán và quyết toán ra sao đối với các hạng mục dùng quỹ bảo trì để chi trả khi chủ đầu tư đã đã hết bảo hành nhưng chưa bàn giao cho Ban quản trị để xem các khoản chi đó có đúng mục đích và hợp lý hay không? …Hay cư dân có được tiếp cận thông tin đầy đủ không?

Theo quy định là Ban quản trị phải có nghĩa vụ ký quyết toán tiền Quỹ bảo trì rồi mới nhận bàn giao nhưng thực tế quyết toán theo số nào thì Ban quản trị không có công cụ để kiểm tra quyết toán,  nếu như quyết toán ký không đúng thì Ban quản trị phải chịu trách nhiệm ... đó là lý do mà hiện nay nhiều chung cư vẫn còn vướng mắc và muốn xử lý tận gốc.

Tôi nghĩ rằng phải đẩy mạnh công khai số liệu theo kỳ và sao kê minh bạch, Luật đã quy định rõ rồi đó, nhưng mà để thực thi thì cần nhiều thêm nhiều công cụ việc gắn quản lý chung cư với cơ chế phối hợp liên ngành và quản lý dữ liệu dùng chung trên nền tảng số đã được đề cập là một giải pháp khả thi.

PV: Một nội dung đáng chú ý trong Quyết định 19/2026 là việc quản lý cho thuê lưu trú ngắn ngày trong chung cư (Airbnb), điều này có ý nghĩa như thế nào trong bối cảnh hoạt động cho thuê lưu trú ở chung cư có phần lộn xộn như thời gian qua, thưa bà?

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn: Việc quản lý lưu trú ngắn ngày Airbnb vừa qua là một vấn đề còn nhiều tranh cãi vì hoạt động Airbnb đang phát triển khá nhanh và cũng là một nhu cầu thật, nếu cấm hẳn thì sẽ ảnh hưởng đến quyền chính đáng của Chủ sở hữu, nhưng nếu không có quy định việc kiểm soát chặt chẽ thì sẽ có rất là nhiều hệ luỵ cho phần lớn Chủ sở hữu khác cũng như công tác quản lý vận hành như: khó kiểm soát nhân thân người lưu trú, rủi ro an ninh, gây xáo trộn môi trường sống của cư dân, khó phân định trách nhiệm khi xảy ra sự cố và nhiều trường hợp chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về thuế, cư trú, PCCC hoặc kinh doanh lưu trú,…

Để dung hòa vấn đề này, Quyết định 19 tháo gỡ một cách khá là hợp lý, không phải cấm mà là quy định nguyên tắc, đó là: thứ nhất là căn hộ cho thuê diện này phải phù hợp với công năng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Thứ hai là nếu cho thuê theo mô hình căn hộ du lịch/ Airbnb thì phải đáp ứng các quy định của pháp luật tương ứng, như yêu cầu đăng ký cơ sở lưu trú du lịch; thực hiện thông báo lưu trú qua VneID/Cổng dịch vụ công; tuân thủ nghiêm ngặt luật thuế và an ninh…..

Tức là nhà nước không chỉ nhìn ở đây là một quan hệ dân sự giữa chủ nhà với khách thuê mà là một hoạt động có điều kiện và phải đặt trong tổng thể quản lý nhà ở, Đây là một điểm tôi cho là khá mới và nó giải quyết được vấn đề đang tranh cãi hiện nay.

PV: Quyết định 19/2026 có cơ chế cho phép cư dân phản ánh trực tiếp đến chính quyền cấp cơ sở, theo bà thì điều này có tạo ra sự thay đổi thực chất trong việc nâng cao tiếng nói của cư dân trong việc giải quyết các vấn đề bức xúc của chung cư không?

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn: Theo tôi, đây là một điểm có thể tạo ra chuyển biến thực chất nếu như được tổ chức thực hiện nghiêm túc. Lâu nay, các tranh chấp ở chung cư dù cư dân phản ánh rất nhiều nhưng thường là không rõ cơ quan nào chịu trách nhiệm chính và nhiều lúc chuyển đi rất nhiều nơi, gây kéo dài. Quyết định này đã xác định rõ hơn vai trò của Ủy ban nhân dân cấp xã và trách nhiệm của từng Sở, ngành, do vậy ít nhiều cũng sẽ tạo ra một cơ chế gần dân hơn và dễ quy trách nhiệm hơn.

Tuy nhiên, cũng cần nói thẳng rằng việc mở thêm kênh phản ánh cũng chưa đồng nghĩa với việc tiếng nói của cư dân sẽ tự động mạnh lên, điều quyết định vẫn là cách tiếp nhận và xử lý. Nếu phản ánh được ghi nhận nhưng không có thời hạn giải quyết, không có phân loại thẩm quyền, không có cơ chế đôn đốc liên ngành và thì cư dân vẫn cứ mệt mỏi như cũ.

Với Quyết định 19, trách nhiệm của chính quyền cấp cơ sở hiện nay gần như là cơ quan giải quyết tranh chấp đầu tiên và xuyên suốt tại chung cư. Nhưng cũng vì thế, nên rất cần bộ máy chuyên môn giải quyết phải đáp ứng yêu cầu và có sự mạnh dạn vận dụng các quy định pháp luật để giải quyết. Hiện nay, tôi cho rằng vẫn chưa đồng bộ, bộ máy ở cơ sở vẫn còn mỏng và chuyên môn vẫn chưa sâu và sự phối hợp giữa các cơ quan còn đang khá là lúng túng.

Vì vậy, tôi nhìn nhận Quyết định 19 là một bước hoàn thiện quan trọng về mặt quy phạm, nhưng để xử lý mâu thuẫn nhanh, dứt điểm và có hiệu lực thật sự thì vẫn cần thêm yếu tố tổ chức thực hiện: đầu mối đủ mạnh, quy trình liên thông rõ ràng, chế tài được áp dụng kịp thời và đặc biệt là không né tránh trách nhiệm. Nếu không làm được điều đó, thì dù quy định có tiến bộ hơn, nguy cơ kéo dài tranh chấp vẫn còn

PV: Xin cảm ơn bà về cuộc trò chuyện này.