Khơi thông nguồn lực đất đai từ những dự án còn dang dở

Theo định hướng sửa Luật Đất đai trong Nghị quyết 21 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV, Nhà nước thí điểm cơ chế mua lại một số dự án nhà ở thương mại không còn khả năng thực hiện. Đây được xem là giải pháp khơi thông nguồn lực đất đai và bổ sung quỹ nhà ở phục vụ nhân dân.

Ông Phan Văn Thịnh, ở phường Xuân Phương, Hà Nội, mỗi sáng, chiều đều chăm sóc vườn rau tại khoảng sân trước khu tái định cư Kiều Mai. Nhìn những tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng sau hơn chục năm bỏ hoang, cửa kính nứt vỡ, phủ bụi, sắt thép han gỉ, rác thải chất đống, cỏ dại um tùm, ông Thịnh không khỏi xót xa:

"Tất cả hệ thống điện đều bị phá hết, kể cả cửa sổ trộm nó cũng tháo hết. Cửa ở bên này chúng tôi còn giữ được là vì tận dụng những chỗ này để trồng rau, không có người ở đây thì nó âm u, hoang phí. Quá lãng phí! Rất nhiều người không có chỗ ở, như nhà tôi cũng cho thuê một vài phòng".

Theo tìm hiểu của phóng viên, Khu tái định cư tập trung Kiều Mai được hoàn thành từ năm 2013, thế nhưng, 3/7 tòa nhà vẫn bỏ hoang từ đó đến nay. 4 tòa còn lại từng được sử dụng làm trụ sở các cơ quan của quận Bắc Từ Liêm giai đoạn 2014-2021, trước khi tiếp tục rơi vào cảnh bỏ trống.

Theo Ban Quản lý dự án đầu tư - hạ tầng phường Xuân Phương, đơn vị đã rà soát hồ sơ, kiểm tra hiện trạng và sẽ đề xuất UBND phường báo cáo, kiến nghị Thành phố xem xét, chỉ đạo phương án sử dụng các tòa nhà đúng chức năng, tránh lãng phí và hạn chế ô nhiễm môi trường.

Cũng trong câu chuyện về những nguồn lực bị bỏ phí là nhiều dự án nhà ở thương mại xây dựng dang dở, phơi sương phơi nắng, rêu mốc qua cả thập kỷ. Điển hình là tòa nhà Landmark 51 tại Vạn Phúc, Hà Đông, một trong những công trình cao nhất Thủ đô, với số vốn gần 1.000 tỷ đồng. Sau khi xây thô, công trình bất ngờ dừng lại và bị bỏ hoang từ hàng chục năm nay.

Cũng tại Hà Đông, trên mặt đường Nguyễn Thanh Bình, siêu dự án Usilk City được khởi công từ năm 2008, với quy mô 13 tòa nhà cao tầng, tổng mức đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng. Dự án chỉ xây thô một số hạng mục, nay trở thành “nghĩa địa” bê tông khổng lồ, ngổn ngang phế liệu, rêu phong. Nhiều khu vực bị lấn chiếm làm chợ tạm, bãi trông giữ xe, tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự.

Đằng sau những dự án dở dang ấy là những người đã bỏ tiền mua nhà nhưng nhiều năm vẫn mòn mỏi chờ đợi, trong khi không ít gia đình vẫn phải đi thuê chỗ ở. Còn với người dân sống quanh những dự án này, sự bỏ hoang kéo dài cũng là một nỗi tiếc nuối lớn:

"Hàng ngày đi tập thể dục qua đây thì em thấy tòa nhà này bị bỏ hoang lãng phí. Khu đất này rất đẹp, lại gần đường lớn và các khu thương mại. Trong khi bọn em đi thuê nhà rất đắt đỏ, nhưng nhìn cũng bình thường thôi, không được như chỗ này".

"Chỉ mong sao nhà nước có chủ trương để xử lý sớm, để cho dân có chỗ ở. Nếu khu này hoạt động thì bao nhiêu căn nhà được xử lý, rất nhiều gia đình được giải tỏa về nhu cầu nhà ở".

Theo thống kê năm 2025 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội và TP.HCM có ít nhất 18.000 căn hộ tái định cư bị bỏ hoang, tiêu tốn hàng trăm tỷ đồng mỗi năm để bảo trì, bảo dưỡng. Trong khi đó, trung bình mỗi năm, mỗi đô thị thiếu hụt tối thiểu 50.000 căn hộ.

Từ những dự án nhà ở thương mại dang dở, câu chuyện khơi thông nguồn lực, đưa những công trình không thể tiếp tục triển khai trở lại phục vụ nhu cầu nhân dân đang đặt ra ngày càng rõ nét. Đây cũng là vấn đề được đề cập trong định hướng của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV tại Nghị quyết 21 về sửa đổi Luật Đất đai.

Theo đó, thí điểm thực hiện cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại của chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng để tạo quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân trên cơ sở tính đúng, tính đủ, hợp lý chi phí đầu vào của chủ đầu tư, không bao gồm địa tô chênh lệch.

Từ góc nhìn của người dân, chủ trương này nhận được sự ủng hộ rõ rệt:

"Rất mong chờ đấy ạ. Làm nhà ở cho thuê hoặc cho người thu nhập thấp cũng rất tốt. Đỡ bị bỏ phí, mất rất nhiều kinh phí của nhà nước".

"Nếu nhà nước quan tâm được như thế, tạo điều kiện cho những hộ không có nhà ở thuê nhà với giá rẻ thì tuyệt vời quá rồi. Giải quyết được vấn đề nhà ở, giải quyết được phúc lợi, mà ngân sách nhà nước vẫn thu được".

"Em nghĩ nên triển khai nhanh một chút. Nếu chủ trương đấy càng được thực hiện nhanh thì sẽ càng tốt cho nhân dân".

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chủ trương được đề cập tại Nghị quyết 21 là một hướng đi hợp lý, song để phát huy hiệu quả, cần được cụ thể hóa bằng một kế hoạch tổng thể, từ khâu mua lại, tiếp tục phát triển dự án đến khi đưa sản phẩm đến tay người dân, thay vì nóng vội xử lý từng dự án riêng lẻ:

"Quan trọng là giá mình mua lại. Dĩ nhiên chúng ta không có một mẫu số chung, nó tùy theo địa bàn, tùy theo dự án, nhưng phải trên nguyên tắc công bằng. Rồi sau đó, Chính phủ phải có kế hoạch để xây dựng, có một kế hoạch tài chính phù hợp để đến cuối cùng, giá nhà cung cấp cho người dân là mức giá hợp lý, phải có chương trình tín dụng đi kèm. Vấn đề địa tô phải được tính toán một cách cẩn thận, và dĩ nhiên là chúng ta tránh việc những dự án đó bị “thổi” lên do những tay đầu cơ".

Đồng tình quan điểm này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng đây là một chính sách tốt, tiếp nối định hướng của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước về phát triển nhà ở cho thuê.

Trong khi khu vực tư nhân chưa mặn mà thì Nhà nước có thể sử dụng nguồn lực ngân sách để tiếp nhận, hoàn thiện những dự án đang dang dở, tránh lãng phí và tạo thêm quỹ nhà cho thuê phù hợp người thu nhập thấp:

"Một là sử dụng ngân sách công để giải quyết vấn đề, nhưng khi thực hiện thì xác định giá trị để sao cho hai bên đồng thuận. Thứ hai là thẩm định chất lượng. Tức là về mặt kỹ thuật xây dựng, với chất lượng như thế thì giá mua là như thế nào? Không tính địa tô chênh lệch, không tính lãi, đánh giá giá trị còn lại của những dự án hiện nay đang ở mức dở dang".

Từ những khu tái định cư bỏ hoang đến các dự án đình trệ, điểm chung là nguồn lực đã được đầu tư nhưng chưa phát huy giá trị. Khơi thông những nguồn lực ấy, bằng cơ chế phù hợp, minh bạch và đúng giá trị, chính là cách biến những công trình từng bị bỏ phí thành quỹ nhà ở thiết thực cho người dân.