Khai thác tiện ích chung cư: Coi chừng 'bẫy' thuế và rủi ro tài chính

Đây cũng là nội dung cuộc trao đổi giữa phóng viên với Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn – đoàn luật sư TPHCM, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM.

PV: Xin chào luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn. Theo bà, đâu là những vướng mắc bất cập lớn nhất về thuế liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư?  

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn: Liên quan đến công tác quản lý vận hành (QLVH) nhà chung cư thì hiện nay phổ biến là có 3 nguồn quỹ: i)Thứ nhất: Quỹ vận hành (có nguồn thu từ phí quản lý và các nguồn thu liên quan đến vận hành như phí trông giữ xe, tiền nước…). ii) Thứ hai: Quỹ bảo trì 2%, lãi suất từ Quỹ bảo trì và số tiền thu từ khai thác diện tích SHC (sau khi trừ chi phí hợp lý) iii) Thứ ba: Thù lao ban quản trị (BQT) và quỹ hoạt động của BQT. Mỗi nguồn quỹ này, bản chất thuế và chủ thể chịu trách nhiệm quản lý, kê khai là khác nhau.

Vướng mắc lớn nhất hiện nay là các chủ thể chưa hiểu đúng bản chất về thuế của từng quỹ và nhập nhằng vai trò giữa các chủ thể. Cụ thể là mỗi chủ thể có tư cách pháp lý và trách nhiệm khác nhau, như đơn vị QLVH và CĐT là tổ chức kinh doanh, có tư cách pháp nhân, nên việc hạch toán thuế thì áp dụng đối với doanh nghiệp.

Trong khi đó, BQT không phải là tổ chức kinh doanh, không có tư cách pháp nhân, nhưng lại là tổ chức có hoạt động phát sinh doanh thu mà theo Luật Quản lý thuế, khi phát sinh nguồn thu thì phải kê khai và nộp thuế như một chủ thể kinh doanh, nhưng BQT không phải là chủ thể kinh doanh dịch vụ QLVH. Nên có vẻ như các chủ thể chưa thật rõ, khoản thu nào thì chịu thuế, khoản thu nào thì không chịu thuế và BQT sẽ quản lý những nguồn thu – chi nào, mà gần như là đánh đồng tất cả. Khi hiểu chưa đúng, nhập nhằng vai trò lẫn nhau thì có thể sẽ áp dụng sai, dẫn đến vướng mắc trên thực tế.

PV: Được biết các vướng mắc này đã tồn tại khá lâu nhưng chưa được giải quyết dứt điểm dẫn đến tâm lý lo lắng, hoang mang của nhiều BQT và đơn vị QLVH. Theo bà, nguyên nhân do đâu?

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn: Chủ yếu là 3 nguyên nhân sau: Thứ nhất là thiếu một văn bản hướng dẫn liên ngành (dạng như thông tư liên tịch) vì Luật Nhà ở do Bộ Xây dựng soạn thảo thì thiên về quản trị vận hành; Luật quản lý Thuế do Bộ Tài chính quản lý thì thiên về kiểm soát dòng tiền. Và hiện chưa có một văn bản hướng dẫn chung để xác định cơ chế thuế đối với BQT là như thế nào?.

Thứ hai, các thành viên BQT đa số là kiêm nhiệm, không phải ai cũng có chuyên môn về kế toán thuế, thành viên BQT thay đổi theo nhiệm kỳ, khiến đứt gãy trách nhiệm sau mỗi nhiệm kỳ, mà công tác kiểm tra về thuế thường có "độ trễ" sau từ 3-5 năm, nếu như phát hiện có sai phạm thì đã rất trễ, khả năng số tiền bị xử phạt khá lớn (đã từng có BQT bị quyết định truy thu và xử phạt số tiền thuế lên đến gần 120 tỷ đồng).

Lúc này, BQT nhiệm kỳ cũ đã hết hạn nên cho rằng không còn trách nhiệm giải quyết, chứng từ không lưu đầy đủ, thậm chí thất lạc, người mới thì không chịu trách nhiệm xử lý tiếp theo, nên vướng mắc kéo dài (đối với doanh nghiệp thì khác, dù thay đổi người đại diện nhưng trách nhiệm pháp nhân vẫn phải tiếp tục được kế thừa).    

Thứ ba, cần phải hiểu rằng hoạt động QLVH Nhà chung cư là hoạt động có điều kiện, đó là Nhà chung cư có thang máy thì bắt buộc phải có đơn vị QLVH. Như vậy, phần lớn các chung cư hiện nay đều thuộc trường hợp bắt buộc phải do đơn vị QLVH có chức năng thực hiện. Khi chung cư chưa có BQT thì CĐT họ có quyền tự tổ chức QLVH nếu họ đủ điều kiện hoặc họ có thể ký hợp đồng QLVH theo hình thức khoán toàn bộ (trọn gói) hoặc khoán từng phần (thu hộ - chi hộ) cho đơn vị đủ điều kiện.

Nhưng khi bàn giao cho BQT, thì lúc này tư cách chủ thể đã khác, một số BQT có thể chưa hiểu nên vận dụng một cách máy móc, kế thừa toàn bộ từ giai đoạn CĐT trong đó hợp đồng theo hình thức thu hộ - chi hộ đối với quỹ vận hành (trong khi chung cư có thang máy thì BQT không được thực hiện thu – chi, làm sao có quyền để ủy quyền thu hộ - chi hộ cho đơn vị QLVH?), vì vậy mới có chuyện thuế chồng thuế và chồng chéo như vừa qua.

Điển hình như tình trạng của chung cư New City Thủ Thiêm, BQT cũ thì hết nhiệm kỳ, còn BQT mới chưa được bầu chọn và chung cư rơi vào tình trạng đứt gãy trách nhiệm quản trị trong 3 tháng, không ai có trách nhiệm xuất hóa đơn và kê khai thuế trong giai đoạn này mặc dù công tác QLVH vẫn phải liên tục không gián đoạn nhưng không ai xác nhận và thanh toán cho các nhà thầu.

Do đó dẫn đến tranh chấp, các nhà thầu bảo vệ, vệ sinh không được thanh toán nên họ tổ chức đình công. Điều này tôi cho rằng phát sinh vướng mắc không phải là thiếu quy định mà là thiếu công tác giải thích quy định một cách nhất quán, nên mỗi nơi sẽ áp dụng theo cách mình hiểu.

PV: Lãi tiền gửi từ Quỹ bảo trì 2% hiện nay có được xem là thu nhập chịu thuế TNDN của BQT hay không? Nếu có, làm sao để hợp thức hóa khoản này thành nguồn thu không chịu thuế khi được dùng cho mục đích duy tu tòa nhà?

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn: Theo Điều 153 Luật Nhà ở 2023, lãi suất tiền gửi phải được nhập vào gốc kinh phí bảo trì và sử dụng cho việc bảo trì. Và khoản kinh phí bảo trì (2%) do người mua nhà nộp cho CĐT được tính trước thuế, tức là không chịu thuế GTGT và TNDN. Tuy nhiên, về góc độ quản lý thuế thì khoản lãi suất này bản chất là thu nhập phát sinh của một tổ chức theo luật thuế TNDN nên phải chịu thuế TNDN.

Có vẻ như là có gì đó đang “bị vênh” ở đây, vì tiền gốc quỹ bảo trì nhà nước không thu thuế, thì tiền lãi suất cũng nên như vậy. Cá nhân tôi cho rằng khi lãi suất tiền gửi quỹ bảo trì được nhập vào gốc và chỉ sử dụng cho mục đích bảo trì, thì lãi suất cũng không nên thu thuế.

Trong thời gian tới, Hiệp hội quản lý vận hành nhà chung TPHCM nên kiến nghị đến Bộ Xây Dựng và Bộ Tài chính có sự thống nhất về mặt quan điểm, có hướng dẫn liên ngành, giúp vấn đề này được rõ ràng và hợp lý hơn.

PV: Trong trường hợp cơ quan thuế thực hiện thanh tra và phát hiện các khoản thu từ khai thác tiện ích chung (quảng cáo, sân bãi) chưa được kê khai thuế đúng quy định trong nhiều năm, trách nhiệm tài chính và pháp lý sẽ thuộc về cá nhân các thành viên BQT thời kỳ đó hay thuộc về trách nhiệm của cộng đồng cư dân

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn: Nói về trách nhiệm, sẽ có trách nhiệm dân sự, trách nhiệm hành chính và trách nhiệm hình sự. Cụ thể là nếu bị truy thu, phạt chậm nộp, và xử phạt vi phạm hành chính, thì số tiền xử phạt này trước hết sẽ thuộc về nghĩa vụ của cộng đồng cư dân, vì xử phạt tổ chức là BQT chứ không xử phạt cá nhân. Và số tiền để thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước thì phải do cư dân đóng góp, không phải trích từ quỹ vận hành (luật không quy định quỹ vận hành có khoản chi phí này).

Song song với đó, cư dân cũng có quyền khởi kiện yêu cầu cá nhân thành viên BQT bồi thường trách nhiệm dân sự đối với các quyết định trái pháp luật hoặc vượt quá thẩm quyền của BQT, nếu có căn cứ chứng minh là BQT tự ý thực hiện mà không thông qua hội nghị nhà chung cư hợp lệ. Thậm chí nếu mức độ nghiêm trọng và có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự thì các cá nhân BQT vi phạm còn có thể bị xử lý hình sự.

Ở đây, pháp luật bắt buộc cá nhân BQT phải biết và tuân thủ quy định, nên nếu vấn đề sai phạm đó mà đủ yếu tố cấu thành tội phạm hình sự, thì cho dù BQT đã thông qua hội nghị nhà chung cư, nhưng nội dung đó vi phạm pháp luật thì các thành viên tham gia biểu quyết thực hiện cũng phải chịu trách nhiệm hình sự.

Vậy nên, tốt nhất, BQT nên hiểu đúng vai trò của mình là chủ thể đại diện cho người tiêu dùng/cư dân, các trách nhiệm kê khai, nộp, quyết toán và giải trình thuế sẽ do đơn vị vận hành thực hiện.

PV: Xin cảm ơn bà về cuộc trò chuyện này!