Giải phóng đất đai, hồi sinh nguồn lực: Lợi ích từ định hướng xử lý tài chính, thu hồi dự án chậm triển khai

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đề xuất cơ chế áp dụng chế tài thu tiền lũy tiến tăng dần hàng năm đối với diện tích đất chậm sử dụng đồng thời kiên quyết thu hồi nếu sau 60 tháng chủ đầu tư không triển khai nhằm hạn chế tình trạng ôm đất.

Điều này thể hiện định hướng đổi mới về mặt tư duy lập pháp, mở ra kỳ vọng lớn giúp khơi thông các điểm nghẽn kinh tế dựa trên cơ sở dữ liệu thực tế.

Lợi ích cốt lõi đầu tiên là tối ưu hóa nguồn thu ngân sách và đưa tài nguyên đất trở lại guồng quay kinh tế. Đất đai là tài nguyên hữu hạn, việc để hoang hóa làm triệt tiêu giá trị thương mại và đóng băng dòng vốn xã hội. Thống kê từ Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội cho thấy trên địa bàn có hơn 700 dự án chậm triển khai, diện tích lên đến hơn 5.000 hecta.

Ví dụ điển hình là dự án Sudico Tiến Xuân do Công ty TNHH MTV Sudico Tiến Xuân làm chủ đầu tư, rộng hơn 1.200ha nằm trên địa bàn xã Yên Xuân, TP. Hà Nội sau sáp nhập với tổng vốn đầu tư 2.000 tỷ đồng.

Dự án này được phê duyệt chủ trương đầu tư từ năm 2007, tính riêng diện tích thu hồi đất trên địa bàn xã Đông Xuân cũ, thuộc địa bàn huyện Quốc Oai trước đây lên đến 900 trong tổng số hơn 1.500 hét ta diện tích đất tự nhiên của xã này.

Đời sống của người dân, việc chuyển đổi mục đích sử dụng, chia tách, chuyển nhượng, từ đó đến nay không thực hiện được với lý do chờ công bố quy hoạch mới của dự án. Ông Bùi Văn Lân, người dân xã Yên Xuân, cho biết:

"Nói về dự án Sudico Tiến Xuân cũng thất thoát gần 20 năm rồi vấn đề khó khăn nhất của bà con ấy là thiệt thòi về vấn đề kinh tế vì mục địch xây dựng cơ sở hạ tầng hai nữa nhà muốn chuyển đổi mục đích sử dụng, muốn chuyển giao đất giá cả bị chèn ép".

Xét về mặt kinh tế, nếu một dự án 10 hecta tại đô thị có giá trị tiền sử dụng đất tạm tính 1.000 tỷ đồng, việc bỏ hoang 5 năm làm tổn thất hàng trăm tỷ đồng chi phí cơ hội, chưa kể những thiệt hại khác như nhà nước thất thu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Theo đó, thay vì cơ chế cũ chỉ cho phép gia hạn tối đa 24 tháng trước khi xem xét thu hồi một cách cơ học, dự thảo mới thiết lập lộ trình thu hồi sau 60 tháng, đồng thời chủ đầu tư còn phải đóng một khoản tiền lũy tiến hằng năm tăng dần theo thời gian.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Bùi Ngọc Sơn, cần có cơ chế tài chính áp dụng đối với những dự án treo nhiều năm, chậm triển khai gây thất thoát lãng phí:

"Phải có thuế sở hữu bất động sản thì mới có thể điều tiết được chứ bây giờ người ta cứ mua đất, mua nhà cho nước ngập, cỏ mọc bao nhiêu năm không có vấn đề gì cả trong khi vùng đất người cần không còn nữa càng làm cho giá cả hỗn loạn lên. Cái điều tiết về mặt tài nguyên là dùng thuế điều tiết làm sao tài nguyên được sử dụng một cách hiệu quả nhất và đó là nhiệm vụ quan trọng nhất".

Bên cạnh đó, dự thảo thiết lập một cơ chế sàng lọc doanh nghiệp bằng áp lực tài chính trực diện trước khi thu hồi. Bằng việc thu tiền lũy tiến hàng năm, dự thảo hướng tới mục tiêu khiến việc găm giữ đất không sử dụng trở nên tốn kém hơn nhiều so với lợi ích đầu cơ trục lợi.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Phạm Hoàng Long, nhận định:

"Đầu cơ khác đầu tư, đầu tư là chân chính, đem lại giá trị cho xã hội còn đầu cơ là gì, là mua vào, để đấy, không đầu tư thêm gì cả, nếu không được giá kỳ vọng cứ để hoang hóa. Chính sách ngăn chặn là Luật kinh doanh bất động sản là chủ yếu, là công cụ then chốt ngăn chặn từ đầu còn xử lý việc xảy ra rồi là công cụ về thuế, tiền sử dụng, thuê đất".

Theo dữ liệu thị trường, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh có những năm sụt giảm đến 50% hoặc 70%, đẩy giá phân khúc chung cư tăng phi mã từ 20% đến 30% mỗi năm, vượt xa tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Khi các quỹ đất sạch sau thu hồi được chuyển giao sang tay những nhà đầu tư có tiềm lực thông qua đấu giá công khai, tiến độ xây dựng sẽ được đẩy nhanh tối đa nhằm tối ưu hóa chi phí. Sự xuất hiện của hàng loạt sản phẩm mới sẽ làm thay đổi cán cân cung cầu, tự động điều chỉnh mặt bằng giá nhà đất, giảm thiểu rủi ro bong bóng tài sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, chia sẻ thêm: "Chúng ta đang có tình trạng lãng phí nguồn lực đất đai trong thị trường bất động sản, chúng ta chứng kiến ở ngoại thành Hà Nội những dự án nhiều năm nay chưa được khai thác sử dụng cho nên tình trạng bao chiếm đất đai là vấn đề chúng ta cần cương quyết xử lý thông qua nhiều giải pháp".

Những dự án quy hoạch treo kéo dài vài thập kỷ tại các tỉnh thành lớn đã đẩy hàng nghìn hộ dân vào hoàn cảnh sống tạm bợ. Việc luật hóa thời hạn 60 tháng kết hợp phạt lũy tiến giúp cơ quan quản lý có căn cứ pháp lý rõ ràng để đóng hồ sơ các dự án lỗi, từ đó giao đất cho chủ đầu tư mới để triển khai hạ tầng đồng bộ hoặc trả lại quyền định đoạt tài sản cho người dân yên tâm ổn định cuộc sống.