Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Gỡ vướng sổ đỏ nhưng không “hợp thức hóa” vi phạm

Luật đất đai sửa đổi, góp phần tháo gỡ vướng mắc trong thực thi các quy định về đất đai

Luật đất đai sửa đổi, góp phần tháo gỡ vướng mắc trong thực thi các quy định về đất đai

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi: Đảm bảo hài hoà lợi ích khi thu hồi

Bỏ khung giá đất trong Luật đất đai sửa đổi

XEM XÉT CẤP SỔ ĐỔ NẾU SỬ DỤNG ỔN ĐỊNH, KHÔNG TRANH CHẤP

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Nông nghiệp và Môi trường soạn thảo, gồm 13 Chương, 105 Điều: Quy định chung; Quyền hạn và trách nhiệm của nhà nước, quyền và nghĩa vụ của công dân đối với đất đai; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất; Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất...

Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là quy định xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho đất vi phạm thủ tục trước ngày 1/8/2024 được quy định tại Chương VIII.

So với Luật Đất đai 2024, dự thảo không quy định chi tiết các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp sổ đỏ. Các quy định được xây dựng theo hướng bao quát những trường hợp có giấy tờ, không có giấy tờ nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền; đồng thời quy định về cấp sổ đỏ đối với trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai và trường hợp sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền.

Thể chế tinh thần Nghị quyết 21 của Trung ương Đảng, Dự Luật quy định đăng ký, sổ đỏ được thực hiện theo 2 hình thức bản giấy hoặc điện tử, có giá trị pháp lý như nhau. Sổ đỏ được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện, hoặc người quản lý đất. Với đất có nhiều người chung quyền sử dụng, mỗi người có thể được cấp một sổ; nếu có yêu cầu thì có thể cấp chung một sổ và trao cho người đại diện. Đối với đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, dự thảo quy định cách ghi tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc tên người đại diện theo nhu cầu.

Đáng chú ý, Khoản 5 Điều 64 của Dự Luật quy định Nhà nước xem xét cấp sổ đỏ đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024, với điều kiện không thuộc trường hợp lấn đất, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau; đất đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và không ảnh hưởng quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.

Khoản 3 của Điều này cũng chỉ rõ, việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính là điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được trao sổ đỏ, trừ các trường hợp được miễn, ghi nợ, không phải nộp hoặc thuê đất trả tiền hằng năm theo quy định của pháp luật.

Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh xây dựng, trình HĐND cùng cấp quyết định, được lập theo từng loại đất, khu vực, vị trí kèm hệ số điều chỉnh. Việc xác định giá đất dựa trên các căn cứ như mục đích, thời hạn sử dụng cùng nguồn dữ liệu đầy đủ (thuế, công chứng, ngân hàng, bất động sản,…) bảo đảm nguyên tắc khách quan, minh bạch và hài hòa lợi ích giữa các bên.

Dự Luật cũng quy định một số trường hợp không được cấp sổ đỏ như đất đang tranh chấp, bị kê biên, đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực hoặc đã có quyết định thu hồi đất, cùng một số trường hợp đất thuê, đất nhận khoán. Mỗi thửa đất dự kiến được gắn một mã định danh duy nhất, thống nhất trên phạm vi cả nước.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã được Bộ Tư pháp thẩm định và sẽ tiếp tục được Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát, hoàn thiện toàn diện. Dự Luật dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét và thông qua tại kỳ họp thứ II Quốc hội khóa XVI vào cuối năm nay.

CẦN THỰC HIỆN ĐẦY ĐỦ, KHÁCH QUAN, TRUNG THỰC

Vệc tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai cần được đặt ra như thế nào để đáp ứng yêu cầu thực tiễn?

Phóng viên Minh Hiếu có cuộc trao đổi với ĐBQH Phạm Văn Hòa, Ủy viên Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội xung quanh nội dung này.

PV: Ông có đánh giá thế nào về sự cần thiết ban hành Luật Đất đai sửa đổi?

ĐBQH Phạm Văn Hòa: Luật Đất đai từ năm 2013 tới giờ mình đã sửa đổi rất nhiều lần. Luật Đất đai mới sửa đổi năm 2024, hỏi ý kiến của toàn dân rồi, thông qua ba bốn lần luôn, bây giờ vẫn còn bất cập. Đấy là điều mà cơ quan lập pháp, cơ quan Chính phủ cần phải nghiên cứu để rút kinh nghiệm, làm sao cho Luật Đất đai ban hành có hiệu lực và giá trị pháp lý lâu dài, chứ không để người dân nghĩ rằng sao cứ sửa hoài, lúc này cũng sửa, lúc kia cũng sửa.

Chúng ta phải rất cẩn trọng, lấy ý kiến của toàn dân, và đừng nên vì “thành tích” mà quy định cho xong. Đặc biệt là sau khi chúng ta thực hiện chính quyền địa phương hai cấp. Tôi nghĩ rằng sửa Luật Đất đai lần này là rất cần thiết, rất quan trọng và giao nhiệm vụ cho Chính phủ điều hành thực tiễn, phổ biến, ban hành những văn bản dưới luật phù hợp thực tiễn của đất nước và phù hợp lòng dân.

PV: Với đề xuất cấp sổ đỏ cho một số trường hợp đất vi phạm thủ tục trước 1/8/2024 đã được sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, ông có quan điểm thế nào?

ĐBQH Phạm Văn Hòa: Luật năm 2024 cũng đã có ý kiến này, nhưng chỉ có mấu chốt một số vấn đề còn bất cập thôi. Tôi rất đồng tình ủng hộ, vì nếu bây giờ chúng ta không cấp thì người dân vẫn sử dụng và người dân vẫn quản lý, nhưng chúng ta lại không quản lý được. Bây giờ mình muốn vào thu hồi hay quy định này kia cũng không được, muốn thu thuế, đóng thuế cũng không được, và dữ liệu quốc gia về dân cư đối với những đối tượng này chúng ta cũng không làm được.

Bây giờ mình phải xem xét từ những trường hợp cụ thể để giải quyết. Tất nhiên, khi Chính phủ ban hành nghị định và thông tư hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường sẽ rất cụ thể. Cái quan trọng cốt lõi là người dân, người nông dân, người sử dụng đất là trung tâm của Luật Đất đai, đặt vấn đề đó lên trên hết thì Luật Đất đai ban hành sắp tới đây mới có hiệu lực và giá trị pháp lý, người dân đồng tình ủng hộ.

Những nghị định, quy định và nghị quyết của Quốc hội ban hành nhiều rồi, cho nên chúng ta phải căn cứ vào những quy định, nghị định đó, nhưng những trường hợp sai phạm, không đúng quy định thì không thể chấp nhận hợp thức hóa.

PV: Nếu Luật đất đai sửa đổi được ban hành thì sẽ có những tác động xã hội thế nào?

ĐBQH Phạm Văn Hòa: Luật Đất đai ban hành áp dụng kỳ sắp tới là kỳ họp thứ hai của Quốc hội khóa XVI. Tôi nghĩ cũng cần phải lấy ý kiến của các chuyên gia, nhà khoa học, lấy ý kiến của người dân về Luật Đất đai, và những ý kiến đó phải được tập hợp đầy đủ, khách quan, trung thực để báo cáo Quốc hội. Khi đã tập hợp những ý kiến đó, Quốc hội sắp tới sẽ thảo luận tất cả những ý kiến còn bất cập, còn khó khăn, còn ý kiến khác nhau. Cuối cùng thống nhất bấm nút thông qua để Luật Đất đai ban hành sắp tới có ý nghĩa cực kỳ quan trọng cho người dân nói chung, cho doanh nghiệp, cho những người kinh doanh bất động sản, cho những người hiện nay đang sở hữu quyền sử dụng đất và những người chưa sở hữu quyền sử dụng đất.

Nhưng có một điều là cơ quan quản lý nhà nước có làm tròn hết trách nhiệm về cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hay không. Đó là cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, anh A, chị B sở hữu đất diện tích đất thổ bao nhiêu, diện tích đất lâu năm khác bao nhiêu, diện tích trồng cây hàng năm bao nhiêu, diện tích khác bao nhiêu,… tất cả dữ liệu đó tập hợp đầy đủ trong dữ liệu thì cơ quan quản lý nhà nước sẽ thuận lợi, dễ dàng trong việc quản lý.

Bản thân tôi không thể chấp nhận một điều là sau đây một hai năm nữa lại tiếp tục sửa Luật Đất đai. Nó không chỉ liên quan Luật Đất đai, mà còn liên quan Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản.

PV: Xin cảm ơn ông.

 ĐẤT VƯỚNG THỦ TỤC: CƠ HỘI GỠ ÁCH TẮC NHƯNG KHÔNG ĐỂ BỊ LỢI DỤNG

Giải quyết những trường hợp đất vi phạm thủ tục đã sử dụng ổn định cần được thực hiện ra sao để vừa bảo đảm quyền lợi người dân, vừa giữ kỷ cương pháp luật?

Phóng viên VOV Giao thông Quốc gia phỏng vấn GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) về vấn đề này.

PV: Theo ông, thực tiễn đang đặt ra yêu cầu như thế nào đối với việc cấp sổ đỏ cho những trường hợp đất vi phạm thủ tục?

GS Đặng Hùng Võ: Mỗi một Luật Đất đai mới ra đời, đang dự thảo để chuẩn bị ra đời đều có chi tiết là: với các vụ ách tắc mà trước khi luật cũ có hiệu lực thi hành, mà từ đó đến nay không có biểu hiện không hợp lý về pháp luật hoặc vượt qua pháp luật ở chỗ này chỗ kia, thì đều được Nhà nước công nhận nếu không vi phạm vào quy hoạch. Tôi cho rằng đây là quy định khá thông lệ và hoàn toàn tốt cho người dân đang gặp phải những trường hợp đất đai mình ở ổn định lâu dài, nhưng chưa được pháp luật thừa nhận.

PV: Việc công nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp này cần dựa trên những nguyên tắc nào?

GS Đặng Hùng Võ: Một là về pháp lý, tức là không có chỗ nào giải quyết trái pháp luật, thì đấy là mặt thứ nhất phải đảm bảo. Có thể có những người chưa được thừa nhận ở luật cũ, mà phải chờ đến một nhiệm kỳ của luật là mười năm, lúc đó mới có thể hạ bút quyết định về mặt pháp lý không có vấn đề gì, bởi vì nếu có thì mười năm vừa rồi đã nảy sinh rồi.

Thứ hai là về quy hoạch, ta phải xem những trường hợp công nhận có thể trao quyền sử dụng đất được thì không vướng gì về mặt quy hoạch, tức là không cản trở quá trình phát triển.

Thứ ba là cần làm rõ câu chuyện về nghĩa vụ tài chính. Nhiều khi trong trường hợp trước đây, chúng ta vẫn dùng bảng giá đất thấp, thì những trường hợp được thừa nhận quyền sử dụng đất qua điều quy định ở luật sửa đổi, nộp tiền để có quyền sử dụng đất cũng nhẹ nhàng. Nhưng khi chúng ta đẩy bảng giá của Nhà nước ngày càng gần hơn với giá thị trường, thì chắc chắn những người được thừa nhận như vậy, với người lao động bình thường hoặc trường hợp có thu nhập thấp, thì không bao giờ người ta có thể có được quyền sử dụng đất nếu chúng ta cứ “nằng nặc” bắt phải nộp theo giá thị trường.

Chính vì vậy, việc cân nhắc bảng giá đất theo giá thị trường hay chậm lại, hay khẳng định không cần để ý đến giá thị trường vẫn là những câu chuyện hiện nay đã được khẳng định ở Nghị quyết 21 thay thế Nghị quyết 18 của Ban Chấp hành Trung ương vừa mới ban hành chính thức. Nghị quyết mới ban hành chính thức đã nói rõ được là Nhà nước vẫn tiếp tục với bảng giá đất của Nhà nước ở mức độ thấp, chứ không đưa ra nguyên tắc là phải phù hợp giá thị trường.

PV: Theo ông cần làm gì để chính sách này được áp dụng đúng đối tượng, tránh bị lợi dụng?

GS Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng nếu thực hiện đúng được những điều đã được quy định trong luật thì việc tiếp cận đất đai của người dân, ở mức độ thu nhập hiện nay còn thấp, là một tín hiệu rất tốt, nếu điều đó được thực hiện hoàn toàn nghiêm túc, không bị “vặn vẹo” ở chỗ nào cả. Chúng ta biết từ quy định của pháp luật đến thực thi là vai trò của cơ quan nhà nước phụ trách về quản lý đất đai.

Xem xét nhu cầu của từng người, xem ông ta có phải là người rất nhiều đất, hay đây là mảnh đất mà ông ta, bà ta cố gắng mãi để bám trụ đến bây giờ luật mới có chẳng hạn, thì chúng ta cũng phải phân biệt những trường hợp đó để giải quyết cho tốt. Rồi chúng ta chấn chỉnh cách quản lý như thế nào để giá ảo không hình thành là câu chuyện sau.

Còn cơ quan quản lý, chúng ta phải xem việc này liệu có bị lợi dụng, dựa vào quy định như vậy để mở rộng ra rồi giải quyết cho hết người này người kia.

Chi tiết các trường hợp được giải quyết trước đây nằm ở cấp huyện và bây giờ nằm ở cấp xã là cấp gần dân nhất, biết rõ thửa đất này hình thành như thế nào, bị ách tắc từ bao giờ, ai làm ách tắc. Có khi chỉ là nhận thức không đúng, hoặc nhận thức sai đạo đức của người quản lý ở cấp gần dân nhất, thành ra về phía quản lý, chúng ta phải đặt vấn đề lợi ích của dân. Nếu người dân cảm thấy vừa lòng thì người ta dám hy sinh tất cả cho sự phát triển của đất nước.

PV: Xin cảm ơn ông!

Thực tế quản lý đất đai nhiều năm qua cho thấy không ít trường hợp người dân sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận do vướng các thủ tục, quy định của pháp luật tại thời điểm hình thành và sử dụng đất. Những tồn tại này khiến quyền sử dụng đất của người dân chưa được xác lập đầy đủ, trong khi cơ quan quản lý cũng gặp khó khăn trong việc cập nhật dữ liệu, thực hiện nghĩa vụ tài chính và quản lý đất đai thống nhất.

Chính vì vậy, việc bổ sung cơ chế xử lý các trường hợp này là cần thiết, nhằm giải quyết những tồn tại kéo dài, đưa các trường hợp đủ điều kiện vào khuôn khổ pháp lý rõ ràng, xác lập đầy đủ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đây cũng là bước cụ thể hóa tinh thần Nghị quyết 21 của Trung ương Đảng về tiếp tục hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người dân, khơi thông nguồn lực đất đai cho phát triển. Khi được thực hiện chặt chẽ, chính sách sẽ giúp người dân yên tâm hơn trong sử dụng đất, đồng thời tạo thêm cơ sở để Nhà nước quản lý đất đai hiệu quả, minh bạch.

Bạn kỳ vọng gì vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi? Nếu Luật được ban hành thì sẽ có những tác động xã hội như thế nào? Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho dự thảo qua fanpage: “VOV Giao thông”.

----

Đừng quên đón nghe và tương tác với “Dự thảo trên tay” trên các kênh phát thanh của Ban VOV Giao thông Quốc gia, trên website: vovgiaothong.vn, hoặc trên các nền tảng podcasts dành cho di động.