Đề xuất chuyển 5% giá trị nhà hình thành trong tương lai vào tài khoản ngân hàng

GIỮ LẠI 5% TIỀN NHÀ, CHỜ CHỦ ĐẦU TƯ GIAO SỔ HỒNG 

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có 10 chương, 61 Điều, gồm: Những quy định chung; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai… So với Luật hiện hành, Dự thảo Luật sửa đổi giảm 23 Điều.

Cụ thể, tại Dự thảo Luật này, Bộ Xây dựng đã bổ sung quy định đối với một số loại hình mới như nhà ở có mục đích lưu trú, nhà ở thương mại hỗn hợp; hoàn thiện quy định về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình; chuẩn hóa quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật và chuyển nhượng dự án, theo hướng thống nhất với Luật Đất đai, Luật Đầu tư...

Đáng chú ý, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng quy định rõ trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng “đúng - đủ - sạch - sống”, bổ sung công cụ giúp Nhà nước điều tiết thị trường kịp thời.

Đặc biệt, tại Dự thảo Luật này, Ban soạn thảo đã đề xuất cơ chế giữ lại 5% giá trị ngôi nhà hình thành trong tương lai, gửi tại ngân hàng cho đến khi chủ đầu tư bàn giao sổ hồng cho người mua. Theo đó, Dự thảo Luật vẫn đề xuất tiếp tục thực hiện thanh toán nhiều đợt với nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng, nếu bên mua chưa được cấp sổ hồng. 5% tiền nhà cần đóng đợt cuối, người mua có thể chuyển vào tài khoản đảm bảo mở tại ngân hàng theo thỏa thuận với chủ đầu tư. Số tiền này chỉ được chuyển cho chủ đầu tư sau khi bên mua nhận sổ hồng.

Theo Bộ Xây dựng, với 5% giá trị ngôi nhà còn lại, thay vì để khoản tiền này tiếp tục nằm trong nghĩa vụ thanh toán trực tiếp giữa người mua và chủ đầu tư, dự thảo Luật đề xuất chuyển số tiền này vào tài khoản bảo đảm thanh toán mở tại tổ chức tín dụng, hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Trường hợp việc cấp sổ hồng không thực hiện được do lỗi của chủ đầu tư, khách hàng được lấy lại số tiền đang nằm trong tài khoản bảo đảm. Cơ chế này được kỳ vọng tạo thêm một “điểm chốt” bảo vệ người mua nhà.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được Bộ Xây dựng lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, lấy ý kiến rộng rãi nhân dân. Dự kiến, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sẽ được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp vào tháng 10 năm nay.

ĐẢM BẢO LỢI ÍCH CÁC BÊN 

Vì sao cần giữ lại 5% giá trị nhà hình thành trong tương lai tại tài khoản ngân hàng?

Phóng viên Ban VOV Giao thông Quốc gia đã có cuộc trao đổi với ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam về nội dung này:

PV: Thưa ông, tại Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi do Bộ Xây dựng soạn thảo có đưa ra quy định giữ lại 5% giá trị tiền mua nhà tại ngân hàng cho đến khi người mua được cấp sở đỏ. Ông đánh giá như thế nào về đề xuất này?

Ông Nguyễn Văn Đính: Vấn đề được giữ lại 5% tiền của khách hàng, thực ra là từ Luật Kinh doanh bất động sản hai kỳ trước đã đề cập rồi, tức là khách hàng được giữ lại 5% đó, khi nào nhận sổ đỏ, mới phải nộp. Còn khi họ nhận bàn giao nhà là họ chỉ nộp đến 95% thì họ đã vào ở. Cái này bảo vệ khách hàng rất tốt rồi.

Tuy nhiên, có một vế lại đang không bảo vệ chủ đầu tư, nó xảy ra với tình huống là chủ đầu tư nỗ lực đi làm sổ đỏ, nhưng khi làm xong sổ đỏ, nhiều khách hàng lại không đến nhận bởi vì họ không có nhu cầu sử dụng sổ đỏ.

Do vậy, có nhiều khách hàng thậm chí đến 5- 7 năm sau, hàng chục năm sau có nhu cầu dùng đến sổ để mua bán, hay thế chấp thì mới chịu lấy sổ đỏ và nộp 5% còn lại, dẫn đến câu chuyện là chủ đầu tư bị đọng vốn. Nội dung này hoàn toàn phù hợp và quốc tế đã làm rồi, nó cũng giải quyết được quyền lợi của cả hai bên.

PV: Theo ông, quy định này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản và niềm tin của người mua nhà?

Ông Nguyễn Văn Đính: Tôi cho rằng, quy định này không ảnh hưởng gì đến thị trường. Cái này chỉ xác định việc đảm bảo lợi ích cho các bên và như vậy làm cho thị trường có tính ổn định hơn, chất lượng và hiệu quả hơn trong các giao dịch.

PV: Trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao, kéo dài, thậm chí vi phạm cam kết về tiến độ thì việc giữ lại 5% này có giải quyết được câu chuyện mà chủ đầu tư cố tình dây dưa không?

Ông Nguyễn Văn Đính: Đương nhiên là có thể. Trong luật, người ta không quy định rõ, nhưng nội dung chi tiết thì Chính phủ sẽ quy định. Tất nhiên, các quy định cũng sẽ có một thời hạn. Còn nếu do chủ đầu tư cố tình chậm trễ việc làm thủ tục này, thì chủ đầu tư sẽ là người thiệt hại, chứ không phải là khách hàng.

Khách hàng nhận nhà rồi, nhà ở rồi, tuy nhiên, họ chỉ chưa đầy đủ pháp lý để thực hiện các quyền của họ, nhưng chủ đầu tư không được hưởng gì trong việc này cả. Nếu như họ làm càng lâu, họ càng khó nhận được số tiền còn lại.

Còn nếu vì các vi phạm pháp luật khác dẫn đến câu chuyện không thể làm sổ đỏ, thì lúc này sẽ xử lý chủ đầu tư theo những quy định của luật khác. Chắc chắn, nếu như trước đây những tồn tại có thể có, còn bây giờ, để triển khai dự án, đến giai đoạn bàn giao rồi thì rất khó có các sai phạm trong quá trình thực hiện dự án đấy.

PV: Xin cảm ơn ông!

ĐẢM BẢO TRÁCH NHIỆM VÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ 

Nếu bổ sung quy định giữ lại 5% tổng giá trị căn nhà tại tài khoản ngân hàng cho đến khi người mua được cấp sổ hồng và quy định này được ban hành sẽ có những tác động xã hội như thế nào?

Phóng viên Ban VOV Giao thông Quốc gia đã có cuộc trao đổi với PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Khoa Pháp luật kinh tế, trường ĐH Luật Hà Nội về nội dung này:

PV: Thưa bà, bà đánh giá như thế nào về sự cần thiết ban hành Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, với quy định giữ lại 5% tiền mua nhà tại ngân hàng cho đến khi người mua được cấp sổ đỏ?

PGS.TS Nguyễn Thị Nga: Đây là một quy định cần thiết, tác động ngay đến trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người mua nhà. Đa số các giao dịch áp dụng giữ lại 5% đó là những bất động sản hình thành trong tương lai, chứ không phải là nhà ở có sẵn.

Vì vậy, quyền sở hữu tài sản chỉ thực sự được đảm bảo khi họ được nhận nhà và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Đó là từ góc độ đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.

Chỉ có điều là quy định trước đây chưa thực sự đầy đủ và chặt chẽ, có thể ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư nữa, chứ không chỉ đối với người mua nhà. Cho nên, kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản trước đây, nên phải có những quy định cụ thể và đầy đủ hơn.

PV: Theo bà, quy định này sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản và liệu đây có phải trở thành công cụ để nâng cao trách nhiệm, tính minh bạch của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà?

PGS.TS Nguyễn Thị Nga: Quy định này khôi phục sự cân bằng trong quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Việc giữ lại 5% tại hệ thống ngân hàng sẽ duy trì một khoản lợi ích vật chất với tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu của căn nhà.

Qua đó buộc chủ đầu tư phải quan tâm hơn đến việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý của dự án, thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai và cơ chế phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục cho người mua.

Trên thực tế việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ có thể xuất phát từ nghĩa vụ tài chính, hoặc nguyên nhân nào đó mà nhà đầu tư chưa được cơ quan thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

PV: Theo bà, nếu Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được ban hành sẽ có những tác động xã hội như thế nào?

PGS.TS Nguyễn Thị Nga: Tác động tích cực đó là thúc đẩy chủ đầu tư trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ pháp lý của mình trong suốt quá trình thực hiện dự án đầu tư cho đến phối hợp với các cơ quan có thẩm quyền trong việc cấp sổ đỏ.

Còn từ phía khách hàng, quy định này có thể tạo thêm những điểm tựa tâm lý, bởi người mua nhà không còn phải lựa chọn giữa việc thanh toán đủ tiền theo yêu cầu của chủ đầu tư và việc giữ lại 5% rồi họ lại phải đối mặt với nguy cơ chậm thanh toán khi vi phạm hợp đồng.

Luật 2014, cũng như Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định giữ lại 5%, nhưng đó là sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư với khách hàng. Còn quy định trong Dự thảo mới đó là 5% này được chuyển vào hệ thống ngân hàng, rõ ràng tạo tâm lý yên tâm.

Còn ở phạm vi rộng hơn, quy định này cũng góp phần trong việc sàng lọc thị trường tốt hơn. Tuy nhiên, chúng ta không nên kỳ vọng rằng việc giữ lại 5% đó, tự nó có thể giải quyết được tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận.

Niềm tin của thị trường không được hình thành từ việc có một tài khoản tại ngân hàng, mà từ khả năng bảo đảm khoản tiền đó không bị chủ đầu tư chi phối và người mua có thể tiếp cận một cơ chế xử lý nhanh chóng khi việc cấp giấy chứng nhận bị kéo dài.

PV: Xin cảm ơn bà!

 ***

Theo Bộ Xây dựng, thực tế nhiều người mua đã thanh toán tới 95% giá trị căn hộ, nhưng vẫn phải chờ nhiều năm để được cấp sổ hồng. Bởi vậy, đề xuất giữ lại 5% giá trị ngôi nhà hình thành trong tương lai sẽ mang lại “lớp bảo vệ” cho người mua.

Còn với chủ đầu tư, thay vì phải chật vật đòi quyền lợi hay khởi kiện sau khi đã hoàn thành việc làm sổ hồng, khoản 5% gửi ngân hàng trở thành công cụ bảo hiểm ngay từ đầu.

Bạn kỳ vọng gì vào những đề xuất này? Nếu được ban hành, các quy định mới của dự luật sẽ có những tác động xã hội như thế nào?

----

Mời các bạn cùng chia sẻ ý kiến, đóng góp cho Dự thảo qua hotline 02437.91.91.91, qua fanpage của Ban VOV Giao thông Quốc gia, hoặc có thể góp ý trực tiếp trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng.