Công cụ nào để thẩm định và xác định giá đất theo thị trường

Nhà nằm trong diện bị thu hồi đất để thực hiện dự án xây dựng đường vành đai 1, đoạn Hoàng Cầu – Voi Phục, nhưng nhiều năm qua, gia đình bà Hồ Thị Minh Lương cùng nhiều hộ dân trên đường Đê La Thành, quận Ba Đình, Hà Nội vẫn chưa đồng thuận trong việc nhận tiền bồi thường giải phóng mặt bằng.

Theo bà Lương, một trong những lý do khiến người dân phản đối, không đồng ý nhận tiền bồi thường là do giá đất được đền bù quá thấp so với giá thị trường: “Giá cả đền bù hiện nay là quá thấp so với giá thực tế. Ở vị trí mặt đường hiện nay giá đền bù chưa được 101 triệu/m2, trong khi đó giá thực tế phải rơi vào 300-350 triệu/m2. C

òn trong các ngõ giá đền bù chỉ từ 30-40 triệu/m2, nhưng thực tế phải từ 120-150 triệu/m2. Cho nên với giá này, bà con sẽ rất khó khăn trong việc mua nhà mới, mua cửa hàng mới, ảnh hưởng lớn đến đời sống của bà con”.

Bà Lương cho rằng, mức giá đền bù là yếu tố quan trọng để các hộ gia đình nằm trong diện bị thu hồi đồng thuận nhường đất cho dự án. Nếu giá đất đền bù thỏa đáng, sát với giá thị trường sẽ giúp kéo giảm những vụ khiếu kiện, khiếu nại kéo dài và được người dân ủng hộ.

“Bỏ khung giá đất để ra một giá sát với thực tế thì tôi thấy đây là một quyết định sáng suốt. Tất cả những trường hợp kiện cáo 81% là vì đất đai và nếu nhà nước giải quyết được vấn đề này thì sẽ giải quyết được rất nhiều vướng mắc”, bà Lương nói.

Thực tế, dù Luật Đất đai năm 2013 quy định, giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường, nhưng lâu nay thị trường đất đai Việt Nam vẫn đang tồn tại ‘2 loại giá đất’.

Một giá theo khung Nhà nước ban hành, được xem là cơ sở để tính tiền đóng thuế sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, tính giá đền bù giải tỏa dự án.

Giá thứ hai là ‘giá thị trường’, thường cao gấp nhiều lần so với khung giá.

Nhìn nhận thực tế này, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam nêu quan điểm: “Xảy ra vấn đề bất cập là khung giá đất rất thấp so với giá thị trường, không phù hợp với giá thị trường, cho nên dẫn đến khó thực hiện công tác giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, khung giá đất còn tác động đến việc định giá tiền sử dụng đất đối với các dự án đầu tư.

Nếu áp dụng theo khung giá đất thì rất thấp, bởi theo bảng giá công bố hàng năm thì giá thị trường thực tế với khung giá đất chênh lệch rất lớn. Khi thực hiện định giá, hội đồng thẩm định bao giờ cũng đưa ra yếu tố tham khảo là giá mặt bằng xung quanh.

Cho nên bản chất giá đất không có tác dụng nhiều trong việc thẩm định được giá trị thực sự của bất động sản”.

Theo các chuyên gia, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Tài nguyên và Môi trường soạn thảo, trong đó đề xuất bỏ quy định khung giá đất, chuyển sang xác định giá đất phù hợp với giá thị phổ biến trên thị trường, sẽ là bước tiến rất lớn trong lĩnh vực đất đai.

Điều này sẽ giúp các tỉnh, thành thể hiện trách nhiệm đối với việc quyết định giá đất dựa trên quy chuẩn, phương pháp định giá, phù hợp xu thế và tuân theo quy luật phát triển. Khi giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư sẽ dựa vào cơ chế thị trường để tính giá trị đền bù đất, như vậy sẽ phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và ảo.

Tuy nhiên, xác định giá thị trường như thế nào để đảm bảo tính công bằng, minh bạch cũng là khó khăn, thách thức không nhỏ đối với đơn vị tham gia định giá đất. Nếu quản lý không tốt sẽ xuất hiện tình trạng ‘yêu ghét, xin cho’.

Tiến sĩ Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội nhận định: “Việc bỏ khung giá đất là rất khoa học, cần thiết, nhưng có cái khó, đó là đơn vị nào thẩm định giá đất và giá thị trường là giá nào. Ví dụ, khi quen biết anh, cùng một mảnh đất này có thể tôi tăng từ 50 triệu/m2 lên 150 triệu/m2. Nhưng nếu tôi không yêu anh, tôi không thích anh thì đất của anh là 100 triệu/m2 tôi chỉ đánh giá 50 triệu/m2.

Vì vậy, bên cạnh việc bỏ khung giá đất, cũng cần phải xây dựng đơn vị nào cung cấp, chịu trách nhiệm, lấy cơ sở giá đất tại mỗi địa phương để định giá, từ đấy quy định mức giá đền bù giải phóng mặt bằng, mức giá cho thuê đất, mức giá giao đất, và giá bán của bất động sản đều bắt đầu dựa trên giá đất này”.

Chia sẻ quan điểm trên, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai, nhưng Luật cần làm rõ cũng như quy định cụ thể về giá thị trường và cả đơn vị thẩm định giá.

“Luật phải cụ thể hóa vấn đề này. Ví dụ phải quy định rõ, thế nào là giá thị trường, làm thế nào để tính ra giá thị trường và ai là người chịu trách nhiệm nếu giá công bố ra không phù hợp với giá thị trường. Tôi cho rằng vấn đề luật pháp phải giải quyết những vấn đề đó”. 

Có thể nói, bỏ khung giá đất để xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo quy luật thị trường là điểm mới đột phá trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Tuy nhiên, cần xác định đúng đâu là giá thị trường để tránh lặp lại cơ chế ‘2 giá đất’, tránh tình trạng tiêu cực ‘yêu-ghét, xin-cho’.

Đây cũng là góc nhìn của VOV Giao thông qua bài bình luận: Con người và cần có cơ chế kiểm soát con người.

Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của đất nước, nhưng thực tế nhiều năm qua cho thấy, nguồn lực này vẫn chưa phát huy hết tiềm năng để phục vụ phát triển kinh tế, xã hội.

Không những vậy, các tranh chấp, tố cáo vi phạm pháp luật về đất đai còn diễn biến phức tạp, với tỷ lệ đơn thư khiếu nại chiếm 60% tổng số đơn thư gửi đến các cơ quan nhà nước, trong khi số vụ án liên quan đến đất đai chiếm tới 70% số vụ án đưa ra xét xử hàng năm.

Một trong những nguyên nhân khiến các xung đột, khiếu kiện đất đai thường phức tạp, kéo dài và khó giải quyết được xác định là do giá đất trong bảng giá ở nhiều tỉnh thành hiện đang thấp hơn nhiều so với giao dịch thực tế trên thị trường.

Đơn cử như tại Hà Nội, giá đất ở một số con phố trung tâm, nếu vị trí đắc địa có thể lên tới 2 tỷ đồng cho mỗi mét vuông. Nhưng theo bảng giá đất, áp dụng từ năm 2020-2024, thì quận Hoàn Kiếm là khu vực có giá đất cao nhất cũng chỉ gần 189 triệu/m2.

Trong khi đó, tại TP.HCM, giá thị trường 1 mét vuông đất ở những tuyến đường như Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ… có thể lên tới 1 tỉ đồng, nhưng giá đất do UBND TP ban hành trong nhiều năm vẫn dừng lại ở mức 162 triệu đồng/m2, bằng khoảng 1/6 so với giá thị trường. 

Thực tế trên cho thấy, đang có sự chênh lệch rất lớn giữa giá đất được định giá theo khung Nhà nước ban hành và giá trị thật trên thị trường. Đây cũng là thực trạng chung ở nhiều địa phương.

Rõ ràng, việc tồn tại cơ chế ‘2 giá đất’ và khoảng chênh lệch giữa 2 loại giá này càng lớn sẽ càng gây nhiều hệ lụy, bất cập. Điển hình là tình trạng nhiều người mua bất động sản cố tình ‘ghi khống’ giá trị giao dịch để trốn thuế, gây thiệt hại cho nhà nước.

Ngoài ra, nghịch lý giá đền bù rẻ, thấp hơn nhiều so với giá thị trường là nguyên nhân khiến người bị thu hồi đất luôn cảm thấy thiệt thòi, phản ứng. Bởi đôi khi chính họ phải mua với giá cao hơn gấp nhiều lần mảnh đất mà mình bị thu hồi sau khi doanh nghiệp làm hạ tầng.

Trong khi đó, cơ chế 2 giá đất cũng làm thị trường bất động sản méo mó, công tác đền bù giải phóng mặt bằng các dự án bị ách tắc, công trình chậm đi vào hoạt động.

Từ thực tế trên, việc bỏ khung giá đất ở thời điểm này là quyết định hoàn toàn hợp lý, sẽ giúp phá bỏ được sự chênh lệch giữa giá trị thật và giá trị ảo. Điều chỉnh chính sách định giá đất tiệm cận với giá thị trường còn góp phần đạt mục tiêu hài hòa lợi ích giữa các bên, đặc biệt khi nhà nước thu hồi, đấu giá đất, đấu thầu dự án liên quan đến đất đai.

Tuy nhiên, giá đất giao dịch tự do trên thị trường vốn đa dạng và luôn biến động theo thời gian nên việc xác định đúng giá trị thực là điều không hề đơn giản.

Thách thức lớn nhất là phải thiết kế được cơ chế định giá đất khách quan, hiệu quả, khả thi. Nếu không có cách làm phù hợp để định giá đất sát thị trường sẽ khó thu hẹp khoảng cách giữa hai loại giá đất. Những lệ lụy như đã thấy trước đây không những không được giải quyết mà có thể xuất hiện thêm vấn đề mới phức tạp khi các địa phương công bố bảng giá đất hàng năm.

Do đó, để khoảng cách giữa giá đất nhà nước ban hành từng bước tiệm cận với giá thị trường, cần có các kênh thông tin tham khảo và sự quản lý của nhà nước, không để giá đất bị thả nổi dẫn tới tình trạng ‘thổi giá, dìm giá’ gây nhiễu loạn thị trường.

Muốn vậy, một trong những yêu cầu quan trọng của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi là xây dựng được cơ chế hữu hiệu, nâng cao chất lượng thẩm định giá đất. Đảm bảo tính độc lập của hội đồng thẩm định, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá và cả đạo đức của các định giá viên.

Bên cạnh đó, xác lập dữ liệu, cập nhật thông tin rõ ràng, minh bạch, đáng tin cậy về các hoạt động buôn bán, giao dịch đất đai. Trên cơ sở đó mới xác định được giá đất đúng.

Và vấn đề quan trọng để đảm bảo giá đất công khai, minh bạch, vẫn là con người và cần có cơ chế kiểm soát con người.