Cho thuê căn hộ ngắn ngày: Mở đường nhưng chưa thông lối

Tuy nhiên, sau hơn một tháng triển khai, số lượng cá nhân, tổ chức đăng ký hoạt động vẫn còn khá hạn chế, trong khi nhiều vướng mắc về pháp lý, quản lý cư trú và an ninh trật tự vẫn hiện hữu. Vì sao chính sách đã mở đường nhưng chưa thực sự thông lối?

Đâu là giải pháp để vừa tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh hợp pháp, vừa đảm bảo quyền lợi của cư dân và du khách? 

Từ cuối tháng 4/2026, TP.HCM chính thức áp dụng Quyết định 19/2026 về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Một trong những nội dung nhận được nhiều sự quan tâm là việc cho phép hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày được triển khai theo khuôn khổ pháp lý rõ ràng hơn.

Thay vì nhìn nhận đây là hoạt động phát sinh ngoài phạm vi quản lý, thành phố xác định đây là một loại hình lưu trú du lịch và đặt ra các điều kiện để tổ chức, cá nhân được phép kinh doanh hợp pháp.

Động thái này được nhiều người dân đánh giá là phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, nhất là trong bối cảnh lượng khách du lịch, khách công tác đến TP.HCM ngày càng đa dạng: “Khi đi du lịch hoặc công tác dài ngày cùng gia đình, tôi thường ưu tiên thuê căn hộ hơn khách sạn vì có không gian sinh hoạt riêng, có bếp để nấu ăn và chi phí cũng hợp lý hơn đối với nhóm đông người.”

Không chỉ mang đến thêm lựa chọn lưu trú cho du khách, việc đưa hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày vào khuôn khổ pháp lý cũng mở ra cơ hội khai thác hiệu quả hơn nguồn tài sản của người dân: “Tôi cho rằng việc thành phố cho phép hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày theo quy định rõ ràng là tín hiệu tích cực. Người dân có tài sản nhàn rỗi sẽ có thêm cơ hội khai thác hợp pháp, tăng nguồn thu nhập.”

Thực tế cho thấy, cùng với sự phát triển của các nền tảng đặt phòng trực tuyến, mô hình lưu trú ngắn ngày tại căn hộ đã phát triển mạnh trong những năm gần đây. Không ít nhà đầu tư xem đây là một kênh khai thác dòng tiền hiệu quả bên cạnh hoạt động cho thuê dài hạn truyền thống.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý kinh doanh cấp cao Property Guru Việt Nam TP.HCM cho biết, xu hướng đầu tư trên thị trường căn hộ hiện cũng đang có nhiều thay đổi: “Trước đây, khi đầu tư căn hộ, đa số người dân chủ yếu kỳ vọng vào việc tăng giá tài sản theo thời gian hoặc có nguồn thu ổn định từ cho thuê dài hạn. Tuy nhiên, hiện nay nhu cầu đã thay đổi. Bên cạnh những mục tiêu truyền thống, nhiều nhà đầu tư cũng ưu tiên lựa chọn các dự án có thể khai thác dịch vụ lưu trú ngắn hạn, qua đó tạo thêm nguồn thu và tận dụng hiệu quả dòng tiền trong ngắn hạn.”

Bên cạnh những lợi ích về kinh tế và du lịch, việc cho thuê căn hộ ngắn ngày cũng khiến không ít cư dân lo ngại về nguy cơ ảnh hưởng đến môi trường sống. Tình trạng khách ra vào thường xuyên, sử dụng chung các tiện ích trong tòa nhà hay những xáo trộn trong sinh hoạt hằng ngày là những vấn đề được nhiều người quan tâm.

Một cư dân đang sinh sống tại chung cư Masteri Centre Point cho biết: “Việc quản lý căn hộ ngắn hạn cần được quản lý chặt hơn nữa. Hiện tôi thấy cho thuê căn hộ ngắn hạn vẫn còn một số mặt trái, chúng ta cần tăng cường kiểm tra, giám sát và quản lý”

Theo cơ quan quản lý, nhiều chủ căn hộ hiện vẫn đang rà soát điều kiện pháp lý, hoàn thiện hồ sơ và đánh giá khả năng đáp ứng các yêu cầu trước khi đăng ký hoạt động theo quy định mới. Bên cạnh đó, sự giao thoa giữa các quy định của Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Cụ thể Luật Nhà ở hiện hành quy định nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Trong khi đó, phần lớn các cơ sở Airbnb hiện nay lại nằm trong các chung cư. Việc kinh doanh lưu trú ngắn ngày có thể gây xung đột lợi ích gay gắt với cư dân, điều này đã khiến không ít cá nhân, tổ chức còn lúng túng trong quá trình thực hiện.

Không chỉ vậy, bài toán quản lý an ninh trật tự và cư trú cũng đang đặt ra nhiều thách thức. Đặc thù của loại hình lưu trú ngắn ngày là khách check-in, check-out liên tục, nhiều cơ sở áp dụng hình thức tự nhận phòng mà không qua lễ tân. Điều này tiềm ẩn nguy cơ chậm khai báo hoặc không khai báo tạm trú, nhất là đối với khách nước ngoài, gây khó khăn cho công tác quản lý. Trước thực tế đó, ngành du lịch TP.HCM cho rằng cần sớm hoàn thiện các quy định liên quan nhằm tháo gỡ những điểm nghẽn hiện nay: “Hoàn thiện đồng bộ hành lang pháp lý: Kiến nghị các cơ quan Trung ương (Bộ Xây dựng, Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch) sớm có hướng dẫn cụ thể tháo gỡ điểm nghẽn giữa Luật Nhà ở và Luật Du lịch. Cần có quy định rõ ràng về việc kinh doanh các căn hộ trong khu đô thị: khu vực nào được phép kinh doanh căn hộ phục vụ khách du lịch, quy mô căn hộ như thế nào, và bắt buộc phải có sự đồng thuận của Ban quản trị/cư dân liên quan.

Sở Du lịch cũng mong muốn thông qua việc hoàn thiện cơ chế quản lý và nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh, mô hình lưu trú ngắn hạn sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp, góp phần nâng cao chất lượng trải nghiệm của du khách.”

Ở góc độ quản lý nhà ở và thị trường bất động sản, việc đưa hoạt động lưu trú ngắn ngày vào khuôn khổ được xem là yêu cầu tất yếu trong bối cảnh mô hình này ngày càng phổ biến. Tuy nhiên, cùng với việc tạo điều kiện cho hoạt động kinh doanh hợp pháp, công tác quản lý cũng cần được tổ chức theo hướng đồng bộ hơn, từ phân loại công năng của các dự án, kiểm soát vận hành đến kết nối dữ liệu giữa các cơ quan quản lý.

Ông Lê Đức Anh, Phó Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng: “Theo tôi, để quản lý hiệu quả mô hình lưu trú ngắn ngày trong chung cư, trước hết cần phân loại rõ đâu là chung cư để ở và đâu là chung cư có chức năng hỗn hợp, được phép khai thác lưu trú du lịch. Cùng với đó, các hoạt động kinh doanh phải thực hiện nghiêm việc đăng ký lưu trú, đồng bộ dữ liệu giữa ngành du lịch, cơ quan thuế và cơ quan quản lý cư trú để tăng tính minh bạch.

Một vấn đề quan trọng khác là phải siết chặt các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy và quản lý vận hành tòa nhà. Đồng thời, cần phát huy vai trò của hội nghị nhà chung cư, đặc biệt là đơn vị quản lý vận hành, trong công tác giám sát, kiểm soát người ra vào, nhằm đảm bảo an ninh trật tự, an toàn phòng cháy chữa cháy và không làm ảnh hưởng đến cuộc sống của cư dân sinh sống lâu dài tại chung cư”.

Có thể thấy, Quyết định 19/2026 đã tạo cơ sở pháp lý để hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày từng bước đi vào nền nếp. Tuy nhiên, từ chủ trương đến thực tiễn vẫn còn không ít rào cản cần được tháo gỡ, đặc biệt là những vướng mắc trong quy định pháp luật và cơ chế quản lý.

Chỉ khi xây dựng được một hành lang pháp lý rõ ràng, đồng bộ, vừa bảo đảm quyền kinh doanh hợp pháp của chủ sở hữu, vừa giữ gìn an ninh trật tự và môi trường sống của cư dân, mô hình lưu trú ngắn ngày mới có thể phát triển bền vững, trở thành một mắt xích hiệu quả trong hệ sinh thái du lịch của TP.HCM.

Đừng để chính sách dừng ở việc mở đường

Việc TP.HCM chính thức mở hành lang pháp lý cho hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày là một bước đi phù hợp với thực tiễn. Bởi loại hình này đã tồn tại và phát triển nhiều năm qua cùng với sự thay đổi trong nhu cầu du lịch, công tác và lưu trú của người dân.

Có thể nói, thành phố đang lựa chọn cách tiếp cận tích cực hơn: thay vì để thị trường vận hành trong vùng "xám", đưa hoạt động này vào khuôn khổ quản lý để vừa khai thác hiệu quả nguồn lực xã hội, vừa bảo đảm tính minh bạch trong kinh doanh.

Tuy nhiên, đằng sau mỗi căn hộ cho thuê không chỉ là câu chuyện đầu tư hay du lịch. Đó còn là không gian sống chung của nhiều cư dân trong một tòa nhà. Vì vậy, bài toán đặt ra không phải là lựa chọn giữa phát triển hay không phát triển, mà là làm sao để hài hòa lợi ích giữa người kinh doanh, cư dân và du khách. Nhìn ở góc độ này, điều thị trường cần nhất lúc này có lẽ không phải thêm những cánh cửa được mở, mà là những tấm biển chỉ dẫn rõ ràng trên con đường đã mở ấy.

Những kiến nghị từ TP.HCM cho thấy hướng đi đang dần được định hình. Đó là sớm hoàn thiện hành lang pháp lý giữa Luật Nhà ở và Luật Du lịch; xác định rõ khu vực nào được phép kinh doanh căn hộ phục vụ khách du lịch, quy mô khai thác ra sao và cơ chế lấy ý kiến, tạo sự đồng thuận của cộng đồng cư dân như thế nào.

Khi các quy định đủ rõ ràng, người dân sẽ biết mình được làm gì và phải chịu trách nhiệm đến đâu. Cơ quan quản lý cũng có cơ sở để giám sát, thay vì phải xử lý những tranh cãi phát sinh từ những khoảng trống pháp lý.

Bên cạnh đó, công nghệ hoàn toàn có thể trở thành công cụ hỗ trợ quản lý hiệu quả hơn. Việc kết nối dữ liệu lưu trú, cư trú, thuế và vận hành tòa nhà không chỉ giúp minh bạch hoạt động kinh doanh mà còn giảm áp lực cho bộ máy quản lý trong bối cảnh các mô hình lưu trú mới ngày càng phát triển.

Suy cho cùng, cho thuê căn hộ ngắn ngày không phải là câu chuyện nên mở hay nên đóng. Câu chuyện nằm ở chỗ quản lý như thế nào để những người cùng đi trên một con đường không cảm thấy quyền lợi của mình bị bỏ lại phía sau.

TP.HCM đã thực hiện bước đi đầu tiên khi mở đường cho loại hình lưu trú này phát triển hợp pháp. Điều còn lại là tiếp tục hoàn thiện những "luật chơi" đủ rõ, đủ minh bạch để con đường ấy không chỉ rộng hơn cho thị trường, mà còn an toàn hơn cho cư dân và hấp dẫn hơn với du khách.