Bỏ “giá đất cụ thể”: Gỡ điểm nghẽn từ cơ chế định giá

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đề xuất bỏ quy định về “giá đất cụ thể”. Điều được kỳ vọng không chỉ là tháo gỡ một thủ tục, mà là đổi cách định giá để khơi thông nguồn lực đất đai.

Bỏ quy định "giá đất cụ thể", đổi tư duy định giá đất

Định giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất hay xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp. Nhưng cũng chính khâu này đã trở thành một trong những điểm nghẽn lớn nhất của nhiều dự án trong nhiều năm qua.

Bởi phía sau một mức giá không chỉ là câu chuyện chuyên môn, mà còn là trách nhiệm rất lớn của những người tham gia định giá.

Ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, chính áp lực ấy khiến việc định giá đất luôn là khâu khó: "Chúng ta phải thấy rằng giá đất từ trước tới nay rất nhạy cảm, ai cũng sợ tham gia vào. Các đơn vị tư vấn khi tham gia vào việc định giá đất khi rủi ro người ta phải chịu những trách nhiệm liên quan đến hình sự rất phức tạp. Và thực ra cuối cùng là mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư luôn tồn tại. Thậm chí trong việc đền bù và áp giá đất".

Khi việc xác định giá đất kéo dài, doanh nghiệp chưa thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính, dự án chưa thể triển khai, nguồn cung nhà ở tiếp tục bị chậm lại. Vì vậy, đề xuất bỏ quy định về “giá đất cụ thể” trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi được kỳ vọng sẽ tháo gỡ một trong những điểm nghẽn của thị trường.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều quan trọng không phải là bỏ một quy định, mà là thay đổi cách Nhà nước định giá đất. TS Trần Xuân Lượng - chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân nhận định:

"Theo quan điểm của tôi thì đây là bước thay đổi mang tính chất bước đệm trong tư duy quản lý về đất đai. Nó xuất phát từ các nguyên tắc pháp lý cốt lõi như sau. Thứ nhất về bản chất pháp lý thì theo Hiến pháp đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Như vậy đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt quan trọng trong đời sống xã hội. Do đó việc chúng ta định giá thì vừa phải tuân theo các quy luật thị trường nhưng cũng phải đảm bảo kiểm soát được các mức giá để điều tiết của nhà nước nhằm đảm bảo lợi ích chung".

Nếu trước đây việc định giá thường được thực hiện theo từng trường hợp cụ thể, thì định hướng mới là xây dựng một cơ chế minh bạch hơn, trong đó dữ liệu thị trường trở thành nền tảng để xác định giá. Điều này không chỉ giúp giảm sự phụ thuộc vào đánh giá chủ quan, mà còn tạo cơ sở để các bên có thể kiểm chứng quá trình hình thành mức giá.

Theo Luật sư Vũ Khánh Din - Giám đốc điều hành Công ty Luật TNHH ZNA, đó mới là thước đo của một thị trường minh bạch:

"Rõ ràng việc bỏ giá đất cụ thể sẽ tạo ra những điều kiện tốt hơn. Vì ở đây khi chính sách đất đai thay đổi thì người dân, doanh nghiệp hay cơ quan nhà nước đều có quyền và lợi ích thiết thực liên quan. Do đó sự thành công của chính sách sau khi điều chỉnh là việc thị trường sẽ hiểu được cách thức vận hành cũng như triển khai được trên thực tế. Sự minh bạch không chỉ được đo lường bằng mức độ đồng thuận về giá mà bằng khả năng các bên hiểu được cơ chế và lập luận đằng sau mức giá ngay cả khi vẫn còn bất đồng. Thì đây cũng là những cái hướng đến của quy định này".

Nền tảng dữ liệu chuẩn xác là 'chìa khóa' gỡ nút thắt

Muốn giải thích được một mức giá thì trước hết phải có dữ liệu chính xác. Đó cũng là điều được nhiều chuyên gia nhấn mạnh khi góp ý cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Theo TS Trần Xuân Lượng, nếu nền tảng dữ liệu không phản ánh đúng diễn biến của thị trường thì mọi kết quả định giá sau đó đều thiếu chính xác:

"Nếu như chúng ta mà có được cơ sở dữ liệu, đúng đủ sạch sống thì việc chúng ta xác định giá cụ thể rất đơn giản. Rồi cộng với công nghệ, AI, rồi thời điểm đó có đầy đủ các yếu tố về công nghệ, con người, thẩm định giá viên cũng có trình độ tốt lên thì tôi nghĩ sau một thời gian sau thì chúng ta sẽ có thể tính được giá cụ thể khi chúng ta có đầy đủ cơ sở dữ liệu thị trường đúng đủ sạch sống như yêu cầu nguyên tắc trong thu thập dữ liệu đất đai mà chúng ta đang thực hiện trong thời gian tới".

Muốn đổi mới cơ chế định giá, trước hết phải có một hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ và thống nhất. Đây cũng là một trong những nhiệm vụ được Chính phủ đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.

Phát biểu tại Hội nghị toàn quốc quán triệt, triển khai thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 3 khóa XIV sáng nay, Ủy viên Bộ Chính trị, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Phạm Gia Túc cho biết Chính phủ đang khẩn trương sửa đổi, hoàn thiện Luật Đất đai, đồng thời xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai để phục vụ công tác quản lý và khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai:

"Chính phủ đang rất khẩn trương xây dựng chương trình hành động thực hiện nghị quyết, trọng tâm là sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, đảm bảo đồng bộ, thống nhất kịp thời trình Quốc hội cho ý kiến kỳ họp không thường lệ lần thứ nhất tháng 8/2026 và thông qua tại kỳ họp thứ hai tháng 10/2026. Chúng ta tin tưởng rằng với sự vào cuộc quyết liệt, khẩn trương và tinh thần đổi mới sáng tạo, Nghị quyết sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, nguồn thải nguyên quan trọng, mở ra một giai đoạn phát triển mới".

Bỏ quy định về “giá đất cụ thể” không đồng nghĩa với việc buông lỏng quản lý giá đất. Điều được kỳ vọng là chuyển từ cơ chế định giá phụ thuộc nhiều vào từng trường hợp cụ thể sang một cơ chế dựa trên dữ liệu, nguyên tắc và tính minh bạch.

Khi dữ liệu đầy đủ hơn, phương pháp rõ ràng hơn và trách nhiệm được phân định minh bạch hơn, việc định giá đất sẽ không chỉ góp phần tháo gỡ những dự án đang ách tắc, mà còn tạo nền tảng để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội./.