Bất động sản khởi sắc, người mua không còn chạy theo kỳ vọng tăng giá

Mặc dù vậy, tâm lý chung ở người mua bất động sản là sự dịch chuyển khỏi tư duy "phải ở trung tâm".

Liệu đây có phải là điểm khởi đầu của một chu kỳ tăng trưởng mới? 6 tháng cuối năm 2026 có phải là thời điểm vàng để xuống tiền, hay nhà đầu tư vẫn nên tiếp tục chờ đợi?

Người mua dịch chuyển về vùng ven, ưu tiên hạ tầng và chất lượng sống 

Một cuộc khảo sát người tiêu dùng bất động sản quý 2/2026 của Batdongsan.com.vn vừa công bố mới đây đã chỉ ra, thị hiếu giữa hai thị trường lớn đang có sự khác biệt.

Tại TP.HCM, gần 67% người tham gia khảo sát cho biết đang lạc quan và kỳ vọng vào những thay đổi sau sáp nhập. Trong khi đó, 55% người được hỏi tại Hà Nội giữ thái độ thận trọng do đang theo dõi thi công quy hoạch.

Một trong những thay đổi rõ nét ở người mua bất động sản là sự dịch chuyển khỏi tư duy "phải ở trung tâm". Cụ thể, gần 70% người được hỏi ưu tiên tìm kiếm bất động sản ở vùng ven hoặc các khu vực đang phát triển trong 3–5 năm tới.

Lý giải về sự thay đổi này, ông Đồng Quang Cảnh, Quản lý kinh doanh cấp cao của batdongsan.com.vn cho biết: "Vùng ven được lựa chọn không đơn thuần vì giá rẻ hơn. Người mua chấp nhận ở xa trung tâm để đổi lấy không gian sống rộng hơn, mức giá dễ tiếp cận hơn và kết nối hạ tầng trong tương lai. Khác với các chu kỳ trước, lợi thế cạnh tranh của vùng ven hiện nay nằm ở kỳ vọng còn dư địa phát triển và một tương lai đủ rõ ràng".

Xu hướng phát triển bất động sản theo các hành lang hạ tầng lớn như metro, vành đai và cao tốc cũng thể hiện rõ. Tại khu Đông TPHCM, tỷ trọng nguồn cung tăng từ 29% năm 2019 lên khoảng 33% trong 6 tháng đầu năm 2026, trong khi khu trung tâm giảm từ 21% xuống 13%. Xu hướng tương tự cũng đang diễn ra tại Hà Nội.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, khi niềm tin thị trường cải thiện, người mua không còn ra quyết định chủ yếu dựa trên kỳ vọng giá tăng, bất chấp rủi ro. Quy hoạch, hạ tầng, pháp lý, chất lượng sống và khả năng tài chính đang trở thành những “bộ lọc” quan trọng:

"Thị trường đang thận trọng hơn, không chỉ hướng đến đầu cơ, đầu tư ngắn hạn mà đang hướng đến đầu tư kinh doanh thật và dài hạn", ông Đính cho biết.

Hạ tầng mở đường, bất động sản đón chu kỳ tăng trưởng mới

Về thị trường bất động sản thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, người tiêu dùng bất động sản nhìn chung có kỳ vọng tích cực. 61% người được hỏi tại Hà Nội và 73% tại TP.HCM dự báo thị trường sẽ ấm dần lên hoặc sôi động hơn:

"Trong đô thị, khu vực bám theo những tuyến đường vành đai và TOD, cơ sở hạ tầng mới có xu hướng phát triển nhanh và tốt hơn. Nhưng các điểm đến ga Metro mua sắm hàng hóa rồi về nhà nấu ăn, tức là các sản phẩm bất động sản xung quanh các khu vực TOD và metro, giao thông công cộng có xu hướng phát triển tốt hơn, được quan tâm hơn".

Một yếu tố khác được người tiêu dùng theo dõi sát sao trong thời gian qua là lãi suất. Điểm đáng chú ý là, thực tế lãi suất vay mua nhà hiện nay dao động 8-12%/năm, trong khi người dùng đánh giá khoảng 5-7%/năm mới là vùng lãi suất phù hợp để vay mua bất động sản.

Đánh giá triển vọng thị trường, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng bất động sản đang có nhiều động lực mới để phục hồi. Hiện nay, Chính phủ đang tập trung tháo gỡ vướng mắc cho khoảng 3.300 dự án tồn đọng trên cả nước, quy mô vốn đầu tư khoảng 3,3 triệu tỷ đồng. Theo đó, thị trường hiện không thiếu cơ hội, cũng không thiếu chính sách hỗ trợ. Vấn đề là doanh nghiệp có đủ năng lực để thích ứng với cuộc chơi mới hay không:

"Cắt giảm các dự án dàn trải, tập trung dòng tiền vào các dự án khả thi, có pháp lý sạch. Chủ động tiếp cận các chương trình phát triển hạ tầng, phát triển nhà ở xã hội và các gói hỗ trợ giãn/hoãn tiền thuê đất của Nhà nước. Chuẩn hóa quy trình vận hành, tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật mới, đồng thời đẩy mạnh chuyển đổi số, áp dụng công nghệ xanh và nâng cao chất lượng đội ngũ môi giới".

Theo dự báo của các chuyên gia, thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn tăng trưởng bằng đòn bẩy tài chính hay chạy theo các chu kỳ đầu cơ ngắn hạn.

Khi pháp lý dần được hoàn thiện, hạ tầng tiếp tục mở rộng và dòng vốn ngày càng được đa dạng hóa, những doanh nghiệp có chiến lược phát triển bền vững, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực và năng lực thích ứng cao sẽ nắm giữ nhiều cơ hội tăng trưởng hơn trong giai đoạn tới./.