Bất chấp hành lang pháp lý mới, tranh chấp nhà chung cư vẫn chưa hạ nhiệt

Điều này gây ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi ích chính đáng của người mua nhà lẫn công tác quản lý vận hành các toà nhà chung cư trên địa bàn TPHCM. 

Với kinh nghiệm chuyên môn trong lĩnh vực vận hành toà nhà, ông Đinh Trịnh Hải căn hộ E3.07 chung cư Thới An (phường Thới An, TPHCM) được cư dân bầu vào Ban quản trị với vai trò Phó ban phụ trách Quản lý vận hành. Dù chưa được bàn giao hồ sơ song với trách nhiệm của mình, ông Hải đã chủ động rà soát và phát hiện hệ thống thang máy có nhiều dấu hiệu bất thường trong bảo trì sửa.

Dù đã có văn bản cảnh báo tới các bên liên quan song sau hơn 3 tháng vẫn chưa được giải quyết, đến nay hệ thống 12 thang máy của chung cư đang hoạt động trong tình trạng không được bảo trì và kiểm định hơn 40 ngày, tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn cho hơn 2000 cư dân nơi đây:

"Phường là đầu mối quản lý hành chính và các việc liên quan theo luật mới nhưng khi tôi ra phường thì họ chuyển cho công an, sau đó công an xuống họp có kết luận thống nhất nhưng họ không thực hiện, sau đó công an có công văn trả lại cho phường nên giờ đây tôi phải gửi văn bản lên Sở để nhờ hỗ trợ."

Ở một khía cạnh khác, bà Trần Ngọc Ngân - trưởng Ban quản trị chung cư Habitat nhiệm kỳ 2025-2028 (phường Bình Hoà, TP.HCM) cho biết khoảng 2 năm trở lại đây có khoảng 15% -20% chủ sở hữu trong số gần 730 căn hộ tại chung cư không đóng phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc phần sở hữu chung và thù lao Ban quản trị với tổng số tiền hàng trăm triệu đồng.

Ngoài ra, vì những bất cập trong giai đoạn chuyển tiếp cũng như thiếu chế tài xử lý với những chủ sở hữu không thực hiện nghĩa vụ khiến chung cư này luôn trong tình trạng “nợ chồng nợ”:

"Ban quản trị được nhà nước công nhận tức là phải chịu trách nhiệm trước pháp luật nhưng lại không có quyền hạn gì nên khi có đề xuất hay vướng mắc gì cũng không có hướng xử lý. Chung cư tôi đã gửi rất nhiều công văn đến UBND phường từ khi còn khó khăn bị cư dân phản đối, các nhà thầu phụ đòi nợ, đơn vị quản lý vận hành phong toả tài khoản…tất cả đều báo cáo đầy đủ nhưng không có bất cứ phản hồi gì từ phía phường cả."

Dù Luật Nhà ở 2024 và trước đó là Luật Nhà ở các giai đoạn trước cũng đã quy định rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư với người mua nhà, song theo ông Khương Văn Thuấn – thành viên Ban quản trị chung cư Đảo Kim Cương (phường Bình Trưng, TP.HCM) cho biết Công ty cổ phần bất động sản Bình Thiên An (chủ đầu tư) vì nhiều lý do khác nhau đã cố tình trì hoãn nghĩa vụ làm giấy chứng nhận, cũng như bàn giao đầy đủ Quỹ bảo trì, diện tích sở hữu chung cho cư dân:

"Một là sổ hồng khiến cư dân rất bức xúc, hai là phần sở hữu chung khu vực sinh hoạt cộng đồng, không có phòng cộng đồng nên mọi sinh hoạt của cư dân toàn phải ra đường, thứ 3 là điện kinh doanh chưa được tách ra khỏi điện công cộng nên chung cư đang phải trả tiền điện của chủ đầu tư. Điều bất cập nhất là tranh chấp liên quan đến hầm xe."

Một vấn đề khiến nhiều Ban quản trị và Ban quản lý chung cư tại TP.HCM lo lắng là thuế và các quy định liên quan đến nghĩa vụ thuế trong nhà chung cư. Hầu hết ý kiến cho rằng về bản chất, Ban quản trị là tổ chức đại diện cho cư dân ký kết với nhà cung cấp và giám sát công tác quản lý vận hành chung cư, quản lý sử dụng các nguồn quỹ, và không phải là một doanh nghiệp. Chung cư cũng có những đặc điểm rất đặc thù về thu chi theo quy định của Luật Nhà ở và các văn bản liên quan, tuy nhiên cơ quan thuế đang áp dụng các quy định về thuế của doanh nghiệp cho các hoạt động của chung cư nên không tránh khỏi những bất cập.

Ngoài ra, Ông Trần Xuân Thịnh – Phó ban quản trị 1 chung cư tại khu vực Phú Mỹ Hưng cho rằng vấn đề về kê khai thuế, mở mã số thuế, nguồn thu nào phải chịu thuế…cũng đang khiến nhiều Ban quản trị, Ban quản lý chung cư lúng túng:

"Mỗi Ban quản trị, công ty quản lý vận hành hiểu theo một kiểu khác nhau, chưa kể các văn bản hướng dẫn của từng cơ quan thuế mỗi địa phương lại khác nhau. Việc này khiến chúng tôi rất lo lắng về việc làm sao cho đúng các quy định pháp luật. Do vậy, cần có sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý liên quan để đưa ra những hướng dẫn cụ thể, không chồng chéo để chúng tôi có thể thực hiện đúng đủ nghĩa vụ thuế và quy định pháp luật."

Theo Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, đoàn Luật sư TP.HCM, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM tchính tình trạng mỏng về số lượng và thiếu đồng bộ về chuyên môn của nhân sự chuyên trách tại chính quyền cơ sở cũng như công tác phối hợp giữa các cơ quan chưa chặt chẽ khiến việc thực thi trong thực tế có phần thiếu hiệu quả:

"Chính quyền cấp cơ sở hiện nay gần như là cơ quan giải quyết tranh chấp đầu tiên và xuyên suốt tại chung cư nhưng cũng vì thế rất cần bộ máy chuyên môn phải đáp ứng yêu cầu và có sự mạnh dạn vận dụng các quy định pháp luật để giải quyết. Để xử lý mâu thuẫn nhanh, dứt điểm và có hiệu lực thật sự thì cần thêm yếu tố tổ chức thực hiện với đầu mối đủ mạnh, quy trình liên thông rõ ràng, chế tài được áp dụng kịp thời và đặc biệt là không né tránh trách nhiệm."

Trước những bất cập nêu trên, thiết nghĩ chính quyền các địa phương cần vào cuộc thực chất hơn để kịp thời tháo gỡ những vướng mắc, giúp ổn định đời sống người dân tại các chung cư. Về lâu dài, Chính phủ quan cần rà soát, điều chỉnh các quy định pháp luật để phù hợp hơn trong bối cảnh số lượng chung cư tăng nhanh trong thời gian tới.