Áp thời hạn sử dụng chung cư: Hiểu đúng để bảo đảm ổn định thị trường

Theo đó, Nghị quyết 21 nêu rõ, đối với chung cư xây dựng mới, quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình gắn với việc bảo đảm quyền tài sản; chủ sở hữu căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định khi hết thời hạn sử dụng.

Khẳng định Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan vừa ban hành, trong đó nêu rõ quy định thời hạn sử dụng căn hộ theo niên hạn công trình gắn với việc bảo đảm quyền tài sản là một đột phá, chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết:

"Trong Nghị quyết 21 có quy định về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư. Đây là một quy định mới so với Nghị quyết 18 năm 2022 trước đây. Nghị quyết 18 năm 2022 thì không quy định về vấn đề nhà chung cư nói chung, cũng như là vấn đề về thời hạn sử dụng nhà chung cư nói riêng. Và những vấn đề này thì chỉ được quy định trong Luật Nhà ở năm 2023".

Sau khi Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan được ban hành, nhiều thông tin cho rằng các căn hộ chung cư trong tương lai sẽ chỉ được cấp sổ có thời hạn, khiến không ít người lo ngại hoặc bị tác động bởi tâm lý "mua ngay kẻo hết sở hữu lâu dài".

Khẳng định đây là cách hiểu chưa chính xác, mới đây, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, Nghị quyết 21 không thay đổi chế độ sử dụng đất đối với nhà ở thương mại để bán. Đất xây dựng nhà ở thương mại, trong đó có chung cư, vẫn được Nhà nước giao ổn định, lâu dài như quy định hiện hành.

Điểm được định hướng điều chỉnh là thời hạn sử dụng căn hộ được xác định theo niên hạn của công trình xây dựng, tức gắn với tuổi thọ kỹ thuật và mức độ an toàn của tòa nhà. Giải thích thêm về nội dung này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc kiêm Giám đốc Kinh doanh của Batdongsan.com.vn cho biết: 

"Đây là quy định thiết thực. Việc sở hữu nhà của người dân vẫn như vậy. Người dân vẫn có quyền sở hữu dài hạn. Tuy nhiên việc sử dụng ấy thì tách hẳn ra. Tức là sau khoảng thời gian nhất định, theo niên hạn sử dụng của chung cư, chúng ta đánh giá lại cái hiện trạng của chung cư và nếu mà xuống cấp thì chúng ta sẽ có một cơ chế để làm sao cải tạo lại, để đảm bảo rằng độ an toàn và chất lượng sống nó được đảm bảo đúng theo tiêu chuẩn quy định".

Ủng hộ quy định thời hạn sử dụng chung cư, TS Hoàng Văn Cường, nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội cho biết, việc quy định thời hạn sở hữu chung cư là tiền đề giúp thúc đẩy xu hướng thuê nhà, thay vì xu hướng mua nhà.

"Chung cư có thời hạn, tuổi thọ của nó khi đến thời hạn là phải phá bỏ đi nên thực ra cái gọi là sở hữu vĩnh viễn chỉ trên giấy tờ thôi, còn đến thời hạn vẫn phải đập đi xây lại. Nếu chúng ta quy định sở hữu chung cư theo thời hạn của công trình thì chúng ta sẽ phải trả tiền cho chung cư theo giá thấp, và khi nhà hỏng thì bỏ tiền ra mua nhà mới. Như thế sẽ được ở trong môi trường an toàn, xây dựng đồng bộ hơn".

TS. KTS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Việt Nam chỉ ra rằng, việc chưa có quy định về niên hạn chung cư là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư cũ, xuống cấp thời gian qua:

"Ở Hà Nội có những giai đoạn bán chung cư cho người dân tính cả giá tiền đất phân bổ vào từng căn hộ, sau đó từng tầng lại có hệ số khác nhau nên khi thực hiện cải tạo gặp nhiều khó khăn. Để tạo nên giá cả cho hợp lý và tạo thuận lợi cho Hà Nội có thể tái thiết khi cần thiết thì việc xác định thời hạn chung cư là điều cần phải làm".

Cũng theo chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, một trong những điểm thay đổi của Nghị quyết 21 và theo hướng tích cực là việc đã đặt quyền của chủ sở hữu nhà chung cư bên cạnh nghĩa vụ. 

Theo đó, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong Luật Nhà ở 2023 được thiết kế mang nặng tính “bao cấp”, quy định phần lớn trách nhiệm thuộc về Nhà nước mà chưa gắn chặt trách nhiệm của chủ sở hữu:

"Luật mới khẳng định chủ sở hữu phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, chấm dứt câu chuyện là Nhà nước phải bao cấp.  Trong Nghị quyết 21 đã khẳng định rõ, nghĩa vụ tài chính phải thuộc về người dân. Tôi cho rằng, đây là quy định rất công bằng.

Bởi nguyên tắc chủ sở hữu là người có quyền đối với tài sản đó. Nhà của anh, anh có quyền khai thác sử dụng thì anh cũng phải chịu nghĩa vụ với việc căn nhà xuống cấp hư hỏng thì anh phải bỏ tiền ra để xây dựng lại chứ không thể quàng trách nhiệm đó lên Nhà nước để Nhà nước phải bao cấp được".

Cũng theo nhận định của ông Nguyễn Quốc Anh, trong giai đoạn đầu, người dân sẽ có tâm lý tương đối thận trọng trong việc đánh giá tác động đến thị trường bất động sản nói chung và phân khúc chung cư nói riêng bởi hiện vẫn còn những quan điểm nhầm lẫn giữa sở hữu và sử dụng. Phân tích thêm về những tác động đến thị trường BĐS, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết:

"Cách người dân đánh giá về việc mua bán chung cư sẽ tập trung vào chất lượng và chất lượng xây dựng cũng như thương hiệu chủ đầu tư nhiều hơn là về giá. Thứ ba là thị trường mang tính chất là phân hóa những cái chung cư đáp ứng được đầy đủ tiêu chuẩn thì mức quan tâm nó sẽ nhiều hơn.

Tôi nghĩ rằng là thị trường bất động sản nó đang ngày càng đi vào thực chất, chứ không phải là một cái tin gì nó ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường lắm đâu ạ".

Cũng theo các chuyên gia, một cách tổng quát, nhìn từ Nghị quyết 21 thì chính sách đất đai đối với các dự án nhà ở, gồm nhà chung cư, cơ bản sẽ không thay đổi so với quy định hiện hành. Do đó, người dân cần cảnh giác, thận trọng để tránh mắc bẫy tâm lý của giới đầu cơ, “cò” bất động sản mà mua vội với giá đắt do lo ngại: mua nhanh kẻo hết chung cư sở hữu lâu dài ./.