ĐANG TẢI DỮ LIỆU...

Hà Nội ra quy chế quản lý chung cư: Bình mới rượu cũ 

Chu Đức - Tuấn Linh - Thục Anh
Tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư các dự án chung cư, về bản chất, là tranh chấp dân sự liên quan tới lợi ích tài chính.

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Hà Nội vừa ban hành Quyết định 29/UBND có hiệu lực từ 10/12/2020 về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Đây là bước đi cần thiết để giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp dâng cao và dai dẳng giữa cư dân, ban quản trị với chủ đầu tư về một loạt vướng mắc như bàn giao quản lý vận hành, quỹ bảo trì, PCCC, hầm gửi xe, chậm làm sổ hồng.

Một điểm tích cực của quy chế là gắn trách nhiệm cụ thể cho chính quyền cấp quận, huyện, xã phường, cùng các sở, ngành chức năng trong việc giải quyết tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của cư dân. Quy chế cũng khiến các chủ đầu tư có sai phạm khó tiếp cận với các dự án của thành phố. Mặc dù vậy, một số chuyên gia và người dân ở chung cư kỳ vọng nhiều hơn thế ở quy chế mới này.

à Nội có quy chế quản lý chung cư riêng sau nhiều ồn ào, tranh chấp. Trong ảnh: Cư dân băng rôn đỏ rực tại Chung cư Athena Complex Xuân Phương (phường Phương Canh, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) "tố" chủ đầu tư là Công ty TNHH phát triển Đô thị và Xây dựng 379 "ôm" quỹ bảo trì.
Hà Nội có quy chế quản lý chung cư riêng sau nhiều ồn ào, tranh chấp. Trong ảnh: Cư dân băng rôn đỏ rực tại Chung cư Athena Complex Xuân Phương (phường Phương Canh, Quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) "tố" chủ đầu tư là Công ty TNHH phát triển Đô thị và Xây dựng 379 "ôm" quỹ bảo trì.

Tranh chấp chung cư tại Hà Nội từ lâu đã trở thành một vấn đề gây bức xúc trong dư luận. Theo thống kê của Ban Nội chính Thành ủy Hà Nội, trong tổng số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện.

Nguyên nhân chủ yếu của các tranh chấp liên quan ba nhóm vấn đề, gồm: Chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư, thành lập ban quản trị, tranh cãi chung quanh việc đóng góp, bàn giao, quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, thu chi tài chính; Không thống nhất xác định sở hữu chung - riêng, chậm cấp giấy chứng nhận do chủ đầu tư thế chấp dự án ngân hàng; Không thống nhất trong điều chỉnh quy hoạch.

Trao đổi với VOV Giao thông, ông Đặng Thanh Thế, Trưởng ban quản trị chung cư 187 Nguyễn Lương Bằng (quận Đống Đa) cho biết, mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và cư dân của dự án nằm ở những vấn đề sát sườn với cuộc sống:

“Chủ đầu tư tự xác định diện tích (không theo hồ sơ dự án) chưa nộp hết phí bảo trì là 911m2 và diện tích nhà nước là 1.094m2. Chủ đầu tư không mở tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì, do vậy khi nhận bàn giao Ban quản trị chỉ lập biên bản tạm nhận kinh phí bảo trì.”

Trong khi đó, mâu thuẫn nảy sinh liên quan hệ thống PCCC không đảm bảo tại Chung cư OCT5, Khu đô thị Handiresco Cổ Nhuế. Theo ông Nguyễn Việt Hà, Trưởng Ban quản trị OCT5, hệ thống chữa cháy (phần đường ống chôn ngầm dưới đất) tại chung cư này bị hư hại nghiêm trọng, gây thất thoát hàng nghìn m3 nước mỗi tháng. Dù Ban quản trị đã nhiều lần nhắc nhở, thậm chí tháng 1/2019, UBND Quận Bắc Từ Liêm đã chủ trì cuộc họp và yêu cầu kiểm tra sửa chữa nhưng chủ đầu tư vẫn chây ì, không thực hiện:

“Quận ra công văn số 316 là là yêu cầu chủ đầu tư phải sửa bể rồi kiểm tra và sửa hệ thống chữa cháy ngoài nhưng mà người ta không làm. Sau đó Công an quận chỉ đạo bên PCCC lại tổ chức một cuộc họp thì mới đến kiểm tra, phát hiện ra quá nhiều vị trí bị bục vỡ rò rỉ, cứ cho nước vào cái nước xối ra. Sau khi tìm ra như thế rồi thì chủ đầu tư lại lấp vào, cũng chưa có phương án gì cả, lấp vào xong cũng im lìm, chẳng trả lời gì cả”.

Có thể thấy, hiện vẫn còn tồn tại khá nhiều bất cập tại các dự án nhà chung cư trên địa bàn TP.Hà Nội chưa được giải quyết. Mặc dù hiện nay đã có rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà chung cư nhưng trên thực tế, các quy định này vẫn còn không ít kẽ hở dẫn đến việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng.

Điều này khiến cho tình trạng tranh chấp tại các chung cư diễn ra dai dẳng, kéo dài khiến cư dân tụ tập, căng băng rôn, gửi đơn khiếu nại khắp nơi và hầu hết bên chịu thiệt là cộng đồng cư dân.

Trước thực tế này, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định 29/2020 về Quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Liệu đây có phải là “đòn bẩy” giúp giải quyết các vấn đề đã tồn tại ở các dự án nhà chung cư bấy lâu nay?

Cư dân chung cư New Horizon City căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư trả lại diện tích để xe máy tại tầng hầm ẢNH CTV
Cư dân chung cư New Horizon City căng băng rôn yêu cầu chủ đầu tư trả lại diện tích để xe máy tại tầng hầm
ẢNH CTV

Liên quan đến Quyết định 29 của UBND TP. Hà Nội, ông Nguyễn Việt Hà-Trưởng Ban quản trị chung cư OCT5 cho rằng, những quy định được đưa ra không có gì mới và lẽ ra phải thực hiện từ lâu.

“Thay vì người dân phải gửi đơn thư đến các cấp, các ngành, đơn thư vượt cấp, khởi kiện ra toà để đòi hỏi quyền lợi hợp pháp, các cơ quan Nhà nước phải tổ chức điều tra, xác minh và xử lý, giải quyết, cưỡng chế thi hành án,… thì quyết định này đã nhấn mạnh, cụ thể hoá ngay từ bước đầu.”

Đồng quan điểm, ông Đặng Thanh Thế, Trưởng ban quản trị chung cư 187 Nguyễn Lương Bằng khẳng định Quyết định 29/2020 có các nội dung hệ thống hóa lại các quy định pháp luật hiện hành, và nó chỉ phát huy hiệu quả nếu các cơ quan chức năng thực hiện đúng, nghiêm túc trách nhiệm như đã nêu trong văn bản.

“Một là khi lập và bàn giao phải đầy đủ theo như quy định tại Điều 5 Thông tư 02/2016, và phải có chính quyền địa phương nơi có nhà chung cư tham dự chứng kiến. Hai là khi nghiệm thu bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng nhất thiết phải có xác nhận đủ số dư tiền gửi kinh phí bảo trì tại ngân hàng của chung cư đó. Ba là các thành viên BQT bắt buộc phải qua lớp đào tạo quản lý vận hành nhà chung cư; các cấp chính quyền phải thường xuyên kiểm tra giám sát, nếu có bất cập được giải quyết kịp thời.”

Ở góc độ khác, ông Trần Khánh - Chủ tịch CLB Quản lý toà nhà Hà Nội cho rằng, việc ban hành Quy chế mới quản lý chung cư là rất cần thiết trong bối cảnh nhiều nơi tranh chấp biến thành điểm nóng về an ninh trật tự trên địa bàn thành phố.

“Trong văn bản mới, thành phố cũng đã có sự tập trung và làm rõ hai nội dung mà hiện nay đang gây rất nhiều điểm nóng. Một là về phân định chung riêng và hai là việc bàn giao quỹ bảo trì. Ở đây, thành phố cũng đã có hướng dẫn chi tiết để thực hiện, tuy nhiên trong thực tế xảy ra tranh chấp thì còn có một số vấn đề tồn tại, chuyển giao một số dự án đang bị chồng lấn giữa văn bản pháp luật cũ và văn bản pháp luật mới. Có những tòa nhà xây dựng khi phê duyệt dự án thì theo Luật xây dựng cũ nhưng đến sau khi hoàn thành thì lại đến Luật Nhà ở năm 2015”.

Thực tế hiện nay, các văn bản, hồ sơ của Nhà nước cấp thì thông thường là chủ đầu tư vì một số lý do nào đó không cung cấp cho Ban quản trị và cư dân để công khai về vấn đề chung riêng. Thậm chí, có trường hợp chủ đầu tư che giấu hoặc đưa ra những văn bản là do chủ đầu tư lập chứ không phải là văn bản được Nhà nước có thẩm quyền cấp. Trước vấn đề này, ông Trần Khánh nêu ý kiến:

“Theo tôi, vấn đề này thì thành phố nên có chỉ đạo Sở Xây dựng, đối với các toà nhà mà chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ, giấy tờ của Nhà nước phê duyệt thì Ban quản trị có thể nhờ Sở Xây dựng thành phố để cung cấp cung cấp các hồ sơ cho Ban quản trị. Trên cơ sở đó, Ban quản trị có cở sở để làm việc và giải quyết dứt điểm. Còn nếu không chúng ta chỉ quy định một số nội dung những nét chung như thế này mà không có sự can thiệp để Sở Xây dựng hỗ trợ các ban quản trị thì các vấn đề nó cũng không thể nào được giải quyết triệt để”.

Liên quan đến vấn đề quỹ bảo trì tại các toà nhà, ông Khánh cho rằng, quy chế mới đã yêu cầu chủ đầu tư phải thông báo tài khoản quỹ bảo trì cho Sở Xây dựng. Đây là một bước chặt chẽ để cơ quan nhà nước có thể có thể theo dõi, quản lý được tình hình tình việc bàn giao quỹ bảo trì. Mặc dù vậy, để tránh việc chây ì, viện lý do chậm quyết toán, thành phố cần tập trung làm điểm một số dự án để làm gương cho các tòa nhà khác, ví dụ như “bêu tên” trường hợp vi phạm trên internet.

KTS Trần Huy Ánh đề cập quan điểm đột phá hơn, cho rằng cần “đập đi xây lại” hệ thống pháp lý liên quan tới chung cư. Các văn bản hiện hành chưa kịp giải quyết mâu thuẫn cũ thì mâu thuẫn mới đã nảy sinh. Đơn cử như việc bàn giao quỹ bảo trì. Theo KTS Trần Huy Ánh, các quy định hiện nay dường như vô giá trị khi nhiều chủ đầu tư cứ ngang nhiên không chấp hành bàn giao, ngay cả khi nhận được yêu cầu từ các cơ quan chức năng.

“Một khoản tiền hàng chục tỷ mà chiếm dụng, chưa nói là đi buôn bán mà chỉ gửi ngân hàng thì đã nảy sinh rất nhiều lợi nhuận. Vậy mà không có chế tài nào để khắc phục sự bất bình đẳng như vậy.“ 

KTS Trần Huy Ánh cho rằng, tuy quyết định có nêu trách nhiệm của nhiều cơ quan chức năng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích của người dân khi xảy ra tranh chấp chung cư. Thế nhưng, việc không nêu rõ đơn vị nào chịu trách nhiệm chính sẽ làm phát sinh một câu chuyện xảy ra nhiều năm qua mang tên “đá bóng trách nhiệm”. Quy chế mới vì vậy chỉ là “bình mới rượu cũ”.

KTS Trần Huy Ánh nêu kinh nghiệm từ nước Pháp những năm 1970, khi mâu thuẫn về chung cư trở nên gay gắt.

“Họ có những mô hình quan hệ, có những hiệp hội, những hành lang pháp lý và bây giờ gần như khắp thế giới họ lấy đó làm mô hình. Trong khi đó chúng ta cứ loay hoay với các cơ quan hành chính. Chúng tôi e rằng chúng ta chưa tiến bộ gì trong khi thị trường bất đọng sản biến hóa vô cùng nhanh lẹ rồi. Đừng dùng công cụ hành chính để xử lý mối quan hệ này, mà cần công cụ tài chính để điều chỉnh”.

Băng rôn treo đỏ khu chung cư
Băng rôn treo đỏ khu chung cư. Ảnh: Báo Giao thông

Mời quý vị đến với góc nhìn của Kênh VOVGT qua bài bình luận với nhan đề "Loay hoay giữa công cụ tài chính và mệnh lệnh hành chính”.

Tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư các dự án chung cư, về bản chất, là tranh chấp dân sự liên quan tới lợi ích tài chính. Tại nước ta hiện nay, các bên đều vin vào bên thứ ba là cơ quan hành chính nhà nước để đứng ra làm trung gian giải quyết trong những “Hội nghị đối thoại”.

Tuy nhiên, điều oái oăm là bên thứ ba hầu như không có mối quan hệ lợi ích chính thức nào trong tương quan xử lý các mâu thuẫn. Và vì vậy, thờ ơ, chậm trễ, thiếu sâu sát là trạng thái ở hầu khắp các địa phương xảy ra tranh chấp chung cư.

Không những vậy, cơ quan hành chính nhà nước là đơn vị ban hành các thể chế, quy định quyền và lợi ích của người bán, người mua nhà chung cư, nhưng chính họ vô can khi những nội dung này vô hiệu lực trong thực tiễn. Thậm chí, do thiếu tham vấn chuyên gia, người trong cuộc, những câu chữ lửng lơ, không rõ trách nhiệm trong các quy định, quy chế còn gây thêm phiền toái, tranh cãi nảy lửa hơn giữa các bên.

Đã đến lúc cần nhìn nhận việc giải quyết các tranh chấp chung cư thông qua những công cụ khác ngoài mệnh lệnh hành chính. Nếu cư dân không được chủ đầu tư đáp ứng quyền và lợi ích chính đáng, tòa án sẽ là nơi phân xử. Thậm chí, chủ đầu tư có quyền khởi kiện cơ quan quản lý nhà nước nếu sai phạm của họ xuất phát từ những vi phạm trong ban hành văn bản cấp phép từ đơn vị có thẩm quyền.

Sở, ban ngành chức năng, chính quyền địa phương không có chức năng nhúng tay vào việc xử lý tranh chấp. Việc của họ là giám sát việc tuân thủ các quy định của pháp luật, ngăn chặn và dập tắt những hành vi vi phạm từ trong trứng nước, không để tình trạng “xây sai xong rồi mới khắc phục”. Việc của họ là xây dựng hệ thống pháp lý cân bằng lại lợi ích các bên, là ban hành các công cụ tài chính để làm rào cản, “bức tường” ngăn sai phạm.

Chừng nào mức xử phạt tài chính không lớn hơn nguồn thu được từ hành vi vi phạm, đơn cử như chiếm dụng quỹ bảo trì có thể thu lãi ngân hàng hàng trăm triệu đồng mỗi tháng, chừng đó, chủ đầu tư vẫn bấp chấp sai phạm và coi thường các quy định.

Vì sao có tình trạng nhờn luật, vì sao nhiều chủ đầu tư sợ mất doanh thu hơn sợ bị xử phạt vi phạm hành chính là vì vậy. Chúng ta có quá nhiều mệnh lệnh hành chính yếu ớt, và thiếu những công cụ đủ mạnh./.

Bình luận

Đi lại

Đô thị

Giải trí

Kinh doanh

Diễn đàn