Đấu giá đất trở thành cơ hội kiếm lời của các nhóm đầu cơ?

Vừa qua dư luận sửng sốt khi Chủ tịch kiêm tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, gửi "tâm thư" tới lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc xin tự nguyện đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất 3-12 khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá trúng thầu 24.500 tỉ đồng.

Trong tâm thư ngày 10/1/2022, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch kiêm tổng giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh cũng cho rằng, việc này là nhằm "bảo đảm một phần ổn định thị trường kinh doanh bất động sản, lợi ích của tập thể, của xã hội lên trên...".

Tại thời điểm đấu giá, ông Dũng trả cao hơn công ty trả giá cao thứ nhì (là công ty nước ngoài, trả 23.800 tỉ đồng) đến 700 tỉ đồng để có được lô đất đẹp nhất bán đảo Thủ Thiêm.

Tuy nhiên, theo Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm có thể gây xáo trộn và tác động tiêu cực đối với thị trường bất động sản, làm cho nguồn lực không phân bổ theo đúng mong muốn của cơ quan quản lý: “Rõ ràng khi BĐS tự dưng tăng cao thì nhà đầu tư sẽ đổ tiền vào thị trường BĐS nhiều hơn, từ đó nguồn vốn sẽ đổ vào BĐS lớn và hút nguồn lực từ sản xuất kinh doanh cũng như lĩnh vực khác”.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng phân tích, lý do thổi giá đất lên cao có thể đến từ nhiều mục đích. Trong đó không ngoại trừ lợi dụng vào việc đấu giá để trả giá cao nhằm mục đích "thổi giá” khu vực xung quanh, tạo nên mức giá quá cao so với mặt bằng chung của thị trường.

“Trước hết, có thể, các doanh nghiệp này đã sở hữu một lượng đất đủ lớn xung quanh đó; và vì thế, khi họ trúng thầu với giá cao sẽ đẩy giá đất khu vực này lên cao. Từ đó họ sẽ bán các lô đất mà họ đang sở hữu với giá cao hơn nhiều so với lúc họ mua. Lúc này, lợi ích từ những lô đất đã bán được sẽ lớn hơn nhiều lần so với tiền cọc mà họ mất khi tham gia đấu thầu.

Thứ hai, cũng có thể xuất phát từ việc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư với nhau. Tức là họ cố tình thổi giá thật cao để cho “đối thủ” của mình không thể mua được mảnh đất đó. Dẫn tới làm lỡ nhịp tính toán cũng như quy hoạch đất của các doanh nghiệp đang cạnh tranh và trong trường hợp này cũng làm cho thị trường BĐS bị nhiễu loạn.

Thứ ba, việc thổi giá lên cao cũng có thể nhằm mục đích để từ giá BĐS này tác động tới giá BĐS ở khu vực khác mà họ đang lấy làm tải sản đảm bảo nguồn vốn vay ở các tổ chức tài chính tín dụng tăng cao, từ đó vay được khoản vay lớn hơn.

Ngoài ra còn một số nguyên nhân khác như: tạo ra “cú sốc” đánh bóng tên tuổi hay tạo ra chiêu “marketing” để làm cho các nhà đầu tư nghĩ rằng họ có năng lực tài chính tốt, khả năng thực thi, cạnh tranh cao để dành các khu đất có giá trị lớn, từ đó làm cho các hoạt động và đấu giá trở nên phức tạp” – PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Mặt khác, Tiến sĩ, Luật sư Đặng Văn Cường – Trưởng Văn phòng luật sư Chính Pháp, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, khi bản chất người tham gia đấu giá có thể không thực sự là người có nhu cầu mua đất, sử dụng đất mà lại là nhóm đầu cơ tích trữ đất nhằm kinh doanh thì là một vấn đề.

"Họ tham gia đấu giá đất mà không xác định mục tiêu ban đầu là sử dụng đất, họ đi kinh doanh để có lời. Họ trả giá cao, và kỳ vọng trong thời hạn chưa phải nộp tiền sẽ lướt sóng và bán được với lợi nhuận cao. Thế nhưng trên thực tế, lại không bán được và bỏ cọc. Do đó, mục đích của việc đấu giá quyền sử dụng đất không đạt được, nhiều cuộc đấu giá gần đây vô tình trở thành “chợ giao dịch” kiếm lời mới của các nhóm đầu cơ đất. Giá đất cao dẫn đến nhiều người "ôm" đất vì cho rằng thị trường còn lên nữa mà không biết thị trường đang ảo, đang bị "bong bóng", Luật sư Cướng phân tích.

Và trước đây, Tân Hoàng Minh cũng từng là đơn vị “bỏ cọc”. Tập đoàn này trúng đấu giá khu đất ở đường Lê Duẩn (quận 1, TP.HCM) cao hơn 2,6 lần so với giá khởi điểm, tạo ra mức giá không thật tại khu vực đó. Thế nhưng ngay sau khi UBND TP.HCM phê duyệt kết quả đấu giá thì Tân Hoàng Minh lại có văn bản đề nghị hủy kết quả.

Tiếp đó lại có văn bản đề nghị được mua, song đã chậm thực hiện nghĩa vụ thanh toán. UBND TP.HCM phải phát "tối hậu thư" đòi nợ, khi đó Tân Hoàng Minh mới chuyển toàn bộ số tiền trúng đấu giá khu đất vàng này vào Kho bạc Nhà nước TP.HCM, chính thức sở hữu đất vàng 2 mặt tiền Lê Duẩn - Nguyễn Du.

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh – Phó chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, ảnh hưởng nặng nề nhất của việc đưa giá lên cao là tạo ra các tiền lệ để sau này đẩy lên cao, một số dự án bị định giá cao không có giá trị thanh khoản, không ai tham gia và cuối cùng sản phẩm không được thị trường chấp nhận thì cũng tự mình làm tổn hại kinh tế cho mình./.