Cải tạo chung cư cũ ở lõi đô thị: Cần sự quyết liệt và đồng bộ

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Nghe thông tin về việc TP. Hà Nội phê duyệt quy hoạch phân khu tại 4 quận nội đô lịch sử, gia đình ông Tạ Văn Công và nhiều bà con nhân dân trong khu tập thể Thành Công, quận Ba Đình vô cùng vui mừng. Bởi mấy chục năm qua gia đình 3 thế hệ, với 6 nhân khẩu của ông phải sống chật chội trong căn hộ chưa đầy 25m2.

"Được nhà nước quan tâm ưu tiên làm những công trình tập thể càng sớm cho dân càng tốt, vì nhà tập thể xuống cấp lắm rồi, cải tạo thì sẽ rộng rãi, người dân thay đổi cuộc sống".

"Trong TP Hà Nội bây giờ bừa bộn và nhỏ bé quá, quy hoạch lại thì rất tốt, đẹp cho thành phố".

"Chủ trương là tốt rồi nhưng làm thế nào cho hợp lý, bởi vì như gia đình tôi sống ở đây hơn 60 năm rồi thực sự không muốn đi đâu cả".

Tuy nhiên, nhiều người dân vẫn đặt dấu hỏi về tính khả thi của các quy hoạch này. Bởi Hà Nội đã từng đặt ra kế hoạch cải tạo tập thể cũ cách đây nhiều năm nhưng không thành, một số ít khu vực được xây mới thì người dân mòn mỏi chờ đợi hàng chục năm vẫn chưa được quay về.

"Những ý tưởng của nhà chức trách đề ra thì luôn rất hay, nhưng đến lúc thực thi thì là vấn đề nan giải".

"Cũng biết ở khổ muốn cải tổ nhưng thực sự phải đúng như lời hứa ban đầu. Chỉ sợ đầu voi đuôi chuột, đi thì đi mất rồi về thì không có chỗ về, dẫn đến cuộc sống khốn khó".

Kiến trúc sư Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư VN cho rằng, 6 đồ án quy hoạch phân khu nội đô lịch sử tại các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng vừa được phê duyệt là một bước tiến quan trọng, tạo cơ sở triển khai việc cải tạo, chỉnh trang đô thị, làm cho bộ mặt Thủ đô ngày càng khang trang, đảm bảo chất lượng sống cho người dân:

"Nên cho cải tạo ngay tại chỗ, nếu một khu đất có 10 khu tập thể 5 tầng thì phá đi hết, chỉ giữ lại 3 tòa thôi, nhưng 3 tòa này phải xây dựng cao 30 tầng, sẽ có  quỹ đất lớn để làm không gian công cộng và cải thiện đời sống. Bây giờ phải cương quyết, nhà nước phải đứng ra chủ trì chứ đừng chờ DN, Nhà nước phải lập phương án quy hoạch xong kêu gọi đầu tư DN vào làm. Khi quy hoạch này công khai, trở thành pháp lệnh, nhà nước phải cầm trịch và điều khiển những pháp lệnh đó, những người thực thi pháp lệnh đó phải có tâm, có tầm và có trách nhiệm".

Cũng theo ông Tùng, để cại tạo chung cư cũ trong 4 quận nội đô, có 2 vấn đề đặt ra là cải tạo và giữ gìn. Đối với những công trình trong vùng lõi như phố cổ, chỉ bảo tồn những công trình có kiến trúc đặc biệt có giá trị và xây dựng lại theo từng nhóm nhà có mật độ cao, còn lại ưu tiên quỹ đất cho hạ tầng giao thông, các công trình văn hóa, cây xanh. Cùng với đó phải quản lý tốt quy hoạch, tránh điều chỉnh tùy tiện. 

Được biết, tới đây Hà Nội sẽ xây dựng Đề án tổng thể về cải tạo chung cư cũ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt. Ông Phạm Tuấn Long, Chủ tịch UBND quận Hoàn Kiếm khẳng định, quy hoạch phân khu 4 quận nội sẽ là động lực mới để quận trung tâm như Hoàn Kiếm tiếp tục chỉnh trang đô thị, phát triển bền vững gắn với bảo tồn các di sản. 

"Đối với quy hoạch phân khu đây là một đồ án phân khu hết sức quan trọng, rất khó và phức tạp, và để triển khai được quy hoạch phải có các biện pháp cụ thể. Và đây gắn với Đề án giãn dân tại địa bàn quận Hoàn Kiếm mà chúng tôi đã triển khai trong nhiều năm qua. Hiện nay chúng tôi đang tiếp tục điều tra và căn cứ vào các chỉ tiêu về quy hoạch như cân đối dân cư, cân đối về hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch về phát triển không gian từ đó sẽ quyết định số lượng dân cư ở từng khu vực".

Theo ông Nguyễn Anh Khoa, Viện Kinh tế xây dựng, để triển khai quy hoạch phân khu này, Hà Nội phải tiếp tục xây dựng đồ án quy hoạch chi tiết về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; đồng thời tính toán cụ thể mật độ dân số, phương án di dân và xây dựng hạ tầng công cộng.

"Bây giờ phải xem lại quy hoạch phân khu chi tiết để xem cái lõi của 4 quận đó mục đích như thế nào? Và cải tạo chung cư cũ phải trên nền quy hoạch phân khu mới vừa được công bố và cập nhật các quyết định cũ về cải tạo chung cư cũ. Tôi nghĩ cần phải có độ trễ một thời gian để cập nhật quy hoạch phân khu".

Cùng với quy hoạch phân khu của Hà Nội, như VOVGT đã thông tin, Bộ Xây dựng đang tiến hành sửa đổi Nghị định 101 về cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư. Đây được coi là cơ sở pháp lý quan trọng, tháo gỡ những vướng mắc về cơ chế, tạo điều kiện để HN đẩy nhanh việc cải tạo chung cư cũ. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản cho biết:

"Cơ chế bồi thường giữa người dân và DN trước đây không quy định các khung bồi thường là bao nhiêu nên người dân đòi rất cao, đợt này phải quy định một cái khung, bồi thường 1 bằng 2 lần cho các hộ ở tầng 1. Bởi vì hầu hết các khó khăn vướng mắc chủ yếu là các hộ tầng 1, họ vừa sinh sống vừa kinh doanh, nên cần phải quy hoạch để họ được ưu tiên mua với một giá nào đó để kinh doanh".

Quy hoạch phân khu 4 quận nội đô lịch sử vừa được phê duyệt sẽ là công cụ để Hà Nội tháo gỡ các điểm nghẽn phát triển đô thị, cải tạo chung cư cũ. Dưới góc nhìn của VOV Giao thông, cái mà Hà Nội cần để thực hiện được mục tiêu cải tạo, xây lại hàng nghìn chung cư cũ lần này là một sự quyết liệt thực sự, cùng một cơ chế đặc thù.

Mời quý vị đến với góc nhìn này của VOVGT qua bình luận nhan đề: Cải tạo chung cư cũ khu vực nội đô - Cần sự quyết liệt và cơ chế đặc thù 

Thành phố Hà Nội hiện có hơn Dự thảo nghị định cũng quy định một số cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. 1.500 chung cư cũ, khu tập thể cũ, trong đó có khoảng 300 nhà chung cư riêng lẻ và hơn 1.200 - 1.300 tòa nhà nằm trong các khu tập thể cũ.

Một trong những điểm đáng chú ý của quy hoạch lần này là Hà Nội đã đề cập đến vấn đề cải tạo, xây dựng lại các khu nhà tập thể, chung cư cũ trên địa bàn các quận nội thành cũ. Theo đó, Hà Nội thống nhất quan điểm cải tạo, xây dựng lại các khu tập thể cũ theo hướng cao tầng, mật độ thấp, bổ sung hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và các tiện ích công cộng, không gia tăng quy mô dân số trong khu vực.

Ngay sau khi công bố quy hoạch phân khu, người đứng đầu thành phố HN đã chỉ đạo các ngành chức năng của thành phố Hà Nội lập các đồ án quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ gắn với tiếp tục tháo gỡ những vướng mắc về cơ chế, chính sách liên quan.

Đồng thời, chính quyền các địa phương đẩy mạnh tuyên truyền, công khai các quy hoạch sau khi được phê duyệt, tạo điều kiện thuận lợi để người dân hiểu, đồng thuận trong triển khai thực hiện. 

Bên cạnh đó, các địa phương tiếp tục đẩy nhanh tổng kiểm tra, rà soát, kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ các chung cư cũ để làm cơ sở lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại phù hợp với tình hình. Theo đó, trước mắt sẽ ưu tiên cải tạo các khu xuống cấp nghiêm trọng cấp độ D, C.

Một trong những rào cản lớn nhất trong cải tạo chung cư cũ đó là phương án đền bù. Theo quy định trước đây phương án đền bù phải nhận được sự đồng thuận của 100% hộ dân.

Để gỡ nút thắt này, trong dự thảo Nghị định 101 sửa đổi do Bộ Xây dựng đang trình phương án tối thiểu 70% hộ dân đồng ý, trong đó chủ sở hữu căn hộ tại tầng một được áp dụng hệ số bồi thường bằng 2 lần, từ tầng hai trở lên được áp dụng hệ số bằng 1,5 lần diện tích sử dụng căn hộ cũ.

Dự thảo nghị định 101 cũng quy định một số cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư khi tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Đây là những điều chỉnh mang tính bước ngoặt giúp các địa phương có cơ sở pháp lý trong cải tạo chung cư cũ.  

Một vấn đề nữa là Hà Nội hiện có 969 chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô lịch sử bị hạn chế về tầng cao tòa nhà, mật độ dân số theo quy hoạch xây dựng Thủ đô… Đây vấn đề khiến các chủ đầu tư không mặn mà với các dự án cải tạo chung cư cũ.

Vì lẽ đó, Chính phủ cần trao cho Hà Nội cơ chế đặc thù, từ đó Hà Nội có cơ sở để điều chỉnh các tiêu chí cho vùng lõi phố cổ sao vừa đảm bảo việc cải tạo, xây dựng mới, vừa bảo tồn các di sản trong phố cổ. Có như vậy mới tạo ra cú hích để Hà Nội mạnh tay xóa những khu ổ chuột và khoác lên mình một diện mạo mới.