ĐANG TẢI DỮ LIỆU...

Cách nào chống nạn đầu cơ bất động sản? 

Kiều Tuyết - Hoàng Hà
Tình trạng sốt đất tại nhiều tỉnh thành phố thời gian gần đây đang đẩy giá bất động sản tăng chóng mặt, thậm chí có nơi tăng tới 20 lần. Căn nguyên được cho là xuất phát từ nạn đầu cơ - mua để đó, chờ giá lên bán lại kiếm lời.

Điều này đang gây ra gánh nặng cho nền kinh tế, khiến cho giá đất tăng phi mã và không thể hạ, người có nhu cầu thực sự khó có cơ hội an cư, còn DN cũng khó tiếp cận thuê/mua mặt bằng để đầu tư sản xuất kinh doanh. Giải pháp nào cho vấn đề này?

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Đất tại đường Phan Đình Phùng, thôn Bối, xã GLar, huyện Đắk Đoa, Gia Lai đang được giao bán từ 240 - 280 triệu đồng một mét ngang
Đất tại đường Phan Đình Phùng, thôn Bối, xã GLar, huyện Đắk Đoa, Gia Lai đang được giao bán từ 240 - 280 triệu đồng một mét ngang

Chị Lê Thị Hoa là kế toán một công ty nước ngoài tại khu công nghiệp Thăng Long (Hà Nội) đã gần 20 năm. Thế nhưng, cơn sốt đất tại Đông Anh hồi cuối năm 2020 khiến chị không cưỡng lại được. Ban đầu chị Hoa tập tành đầu tư theo bạn bè, lướt sóng được dăm bảy mảnh, với số tiền lời hàng trăm triệu đồng. Sau tết vợ chồng chị quyết định bán một căn hộ chung cư để làm vốn đầu tư, đồng thời thế chấp căn hộ đang ở để vay ngân hàng. 

“Bên đấy tôi chung với mọi người 4 mảnh, 1 mảnh ở thị trấn Đông Anh 3 tỷ đồng, còn mấy mảnh kia hơn một tỷ thôi. Nhà đang ở ngân hàng định giá 1,8 tỷ, họ cho vay 70% nên vay gần 1,5 tỷ nữa”.

Không riêng gì chị Hoa mà nhiều nhà đầu tư tay ngang cũng sẵn sàng rót vốn vào bất động sản để “ôm” hàng chờ giá lên thì bán. 

"Ở Hóc Môn (TP. HCM) hồi trước mua 400 triệu đồng/2.000 m2 đất ruộng, mọi người mua nhiều lắm, đón đầu khu đô thị ở đấy. Bây giờ họ mới trả được 3 triệu/m2, nhưng cách đấy mười mấy km bên tỉnh Long An họ đã bán mười mấy triệu một mét, nên bao giờ giá lên được 20 triệu/m2 thì tôi bán".

"Đà Nẵng hiện nay người ta đang tìm mua mấy lô góc, họ đang trả tôi 90 triệu đồng/m2, nhưng lô bên trong người ta đã mua với giá 85-90 triệu đồng/m2 rồi, lô của mình bên ngoài đường được giá 100 triệu đồng/m2 thì bán".

Cơn lốc “ôm” đất đầu cơ không chỉ diễn ra ở các TP lớn mà nay đã về tận các thôn bản ở vùng quê nghèo Tây nguyên. Anh Trần văn Tuấn, ở huyện Đắk Đoa, tỉnh Gia Lai cho biết, từ khi nghe thông tin về dự án sân golf Đắk Đoa do “ông lớn” FLC đầu tư, vợ chồng anh đã nhanh chóng thu gom đất khu vực đối diện sân golf để chờ thời cơ. Tuy nhiên, do “ôm” quá nhiều đất nên anh Tuấn trở thành “con nợ” của nhiều ngân hàng.

Mới đây Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt chủ trương đầu tư Dự án sân golf Đắk Đoa khiến giá đất quanh khu vực sân golf tăng phi mã, từ vài chục triệu đồng/mét ngang lên hàng trăm triệu đồng/mét, anh Tuấn đang gấp rút rao bán nhiều lô đất để trả nợ ngân hàng. 

"Lô mặt đường chính năm mấy mét ngang, chiều sâu trên 80m, sát quốc lộ và là mặt đường Phan Đình Phùng, gần như đối diện sân golf Đắk Đoa, giá bán thực 280 triệu đồng/mét ngang; còn lô 2 dao động từ 70-80 triệu đồng/mét".

Đất tại thôn Đình Trung, xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, Hà Nội đang được giao bán với giá từ 15 -30 triệu đồngm2
Đất tại thôn Đình Trung, xã Xuân Nộn, huyện Đông Anh, Hà Nội đang được giao bán với giá từ 15 -30 triệu đồngm2

Như VOV Giao thông đã thông tin hồi đầu năm về tình trạng sốt đất diễn ra tại nhiều thành phố lớn sau khi có thông tin về quy hoạch đô thị được phê duyệt hoặc đang trình các cấp có thẩm quyền. Điều này khiến cho người người quay cuồng với vòng xoáy đầu cơ, bất chấp rủi ro.

Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long phân tích, làn sóng đầu tư ồ ạt mang tính chất bầy đàn đã khiến giá đất tại nhiều nơi tăng đột biến. Đây là động lực rất lớn “hút” nhiều nhà đầu tư cá nhân vay ngân hàng để đầu cơ, khiến cho vốn tín dụng đổ vào bất động sản liên tục tăng. Ông Long cảnh báo, với đà này sẽ xảy ra tình trạng sốt sảo và nguy cơ nợ xấu ngân hàng tiếp tục tái diễn. Do vậy, ngân hàng cần siết chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực này.  

"Đây là cảnh báo tạo ra bong bóng, mà khi tạo ra bong bóng sẽ dẫn đến hiện tượng khi nó sụp đổ thì ngân hàng sẽ là một cục máu đông – nợ xấu ngân hàng tiếp tục tái diễn, ảnh hưởng nguy hiểm đến nền kinh tế. Biện pháp quan trọng là kiểm soát chặt chẽ, siết chặt tín dụng của ngân hàng đối với lĩnh vực bất động sản và phải có biện pháp kiên quyết, tránh hiện tượng sốt ảo, sốt bong bóng từ tín dụng của ngân hàng".

Để hạn chế nạn đầu cơ bất động sản, giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng Việt Nam nên học hỏi kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới, đó là đánh thuế lũy tiến đối với những giao dịch chuyển nhượng bất động sản trong thời gian ngắn (dưới 6 tháng); đồng thời áp dụng mức thuế cao đối với những người sở hữu từ 2 bất động sản trở lên.  

"Giải pháp căn cơ trên thế giới vẫn làm, thứ nhất là có sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm, khi mà có bất kì đầu tư mới nào đấy thì người ta có thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm mà không do chủ sử dụng đất tạo ra. Thứ 2 có sắc thuế đánh lũy tiến khá cao vào trường hợp mua bán đất đai mang tính lướt sóng, tức là mua và bán bất động sản trong một giai đoạn ngắn. Thứ 3 nhà nước họ luôn có 1 quỹ bất động sản dự trữ, giống như quỹ dự trữ ngoài tệ của ta".

Ở một góc nhìn khác, Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay giá bất động sản tại những dự án đủ điều kiện được cấp phép, đúng quy hoạch đang ở ngưỡng trần khá cao. Trong khi đó do ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhà đầu tư ở những ngành khác thường tìm kiếm những bất động sản giá rẻ, sinh lời nhanh để đầu cơ.

Có “cầu” ắt có “cung”, ngay lập tức giới cò đất lợi dụng những thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch ở các địa phương để tung tin, tạo sóng và đẩy giá đất lên cao. Vì vậy, các địa phương cần phải quyết liệt vào cuộc để ngăn chặn và kiểm soát tình trạng trạng này. 

"Các địa phương khi xuất hiện hiện tượng này họ hoàn toàn có thể dập được ngay, vấn đề là họ phải nhận thức được đấy chính là mối nguy hiểm cho địa phương, dẫn đến xâm phạm, vi phạm vào các tài nguyên đất, đất rừng đất đồi được băm ra để rao bán, tức là có hoạt động đầu tư không đúng quy định của pháp luật, không được phép nhưng vẫn diễn ra rầm rộ trên mọi nẻo đường, từ nông thôn đến thành thị thì rõ ràng địa phương phải biết, phải quản lý và ngăn chặn được".

Đất tại đường Phan Đình Phùng, thôn Bối, xã GLar, huyện Đắk Đoa, Gia Lai đang được giao bán từ 240 - 280 triệu đồng một mét ngang
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2013 cũng đã quy định các sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm, tuy nhiên quy định này cũng chỉ mang tính chất “khẩu hiệu” chứ chưa có công cụ cụ thể để thực hiện.

Có lẽ chưa bao giờ xuất hiện tình trạng người người đầu tư, nhà nhà đầu tư vào bất động sản như hiện nay. Cơn lốc này đang tạo ra những hệ lụy khôn lường cho nền kinh tế. Dưới góc nhìn của VOV Giao thông, để chống nạn đầu cơ nhà nước cần siết chặt tín dụng, đánh thuế cao vào bất động sản và cần sự quyết liệt của chính quyền địa phương. 

Mời quý vị đến với góc nhìn này của VOVGT qua bình luận nhan đề: Siết tín dụng - chống nạn đầu cơ bất động sản

Thời gian qua, hàng loạt ngân hàng đã tung ra các chương trình khuyến mại cho vay tiêu dùng, trong đó có vay mua nhà với gói lãi suất thấp. Cùng đó, nhiều dự án bất động sản được ngân hàng bảo lãnh với mức vay ưu đãi, tỉ lệ vay lên tới 70% tổng giá trị nhà, đất theo hợp đồng.

Theo ngân hàng Nhà nước VN tính đến cuối tháng 3 năm nay, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 1,85 triệu tỷ đồng, tăng 3% so với cuối năm 2020. Đây là lĩnh vực có mức tăng cao nhất so với các lĩnh vực khác, thậm chí là đầu tư kinh doanh chứng khoán.

Các chuyên gia nhận định nguồn vốn từ các ngân hàng dồn dập đổ vào bất động sản tiềm ẩn nhiều nguy cơ nợ xấu. Bởi nhiều cá nhân bất chấp rủi ro vay nợ, thế chấp tài sản tại ngân hàng để đầu cơ. Điều này đang khiến cho dòng tiền đổ vào các kênh sản xuất kinh doanh bị giảm sút, lâu dài ảnh hưởng đến tính bền vững của nền kinh tế.

Bên cạnh đó, tình trạng sốt đất nền có thể khiến thị trường này đóng băng sau khi cơn sốt đất đi qua, để lại những khu đất bỏ hoang, lãng phí nguồn lực của đất nước.

Vì lẽ đó, Ngân hàng nhà nước cần theo dõi chặt chẽ tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; tăng cường thanh tra, giám sát đối với tín dụng đầu tư kinh doanh bất động sản... Đồng thời, giảm tỷ lệ cho vay mua nhà, mua đất từ 70% giá trị xuống 50% và thậm chí thấp hơn nữa.  

Các chuyên gia cho rằng, để hạn chế đầu cơ Chính phủ cũng cần điều chỉnh tăng thuế đối với hoạt động mua bán bất động sản. Hiện nay thuế bất động sản đang áp dụng ở mức 0,03% giá đất của Nhà nước, tức là chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường - con số khá khiêm tốn so với những giao dịch tiền tỷ trên thị trường.

Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2013 cũng đã quy định các sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm, tuy nhiên quy định này cũng chỉ mang tính chất “khẩu hiệu” chứ chưa có công cụ cụ thể để thực hiện.

Bởi vậy, nhà nước nên xem xét đánh thuế lũy tiến với những giao dịch chuyển nhượng cách thời điểm mua chưa đầy 6 tháng; đồng thời đánh thuế thật nặng với những người sở hữu từ bất động sản thứ 2 trở lên.

Một vấn đề nữa là chính quyền các địa phương cũng cần mạnh tay “xóa” các chợ cóc bất động sản do cò đất lập ra tại những khu vực có dự định mở rộng quy hoạch. Như vậy, cơ hội để cò đất tung tin về quy hoạch, tạo nên những cơn sốt đất ảo, lôi kéo nhiều người vung tiền vào mua đất cũng sẽ được hạn chế.

Bên cạnh đó, chính quyền địa phương cũng cần quản lý chặt những thông tin liên quan đến quy hoạch, tránh rò rỉ thông tin nội bộ và chặn tình trạng lập doanh nghiệp sân sau để đầu tư kiếm lời. 
 

Bình luận

Đi lại

Đô thị

Giải trí

Kinh doanh

Diễn đàn