Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội, cần đặc thù như thế nào?

Sau 10 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ, Hà Nội mới thực hiện được 14/1.500 chung cư cũ, đạt gần 1%...

Nghe nội dung chi tiết tại đây:

Sau 10 năm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ, Hà Nội mới thực hiện được 14/1.500 chung cư cũ, đạt gần 1%. Riêng năm 2018, không dự án nào được triển khai.

Trong khi cơ quan quản lý vẫn loay hoay tìm cơ chế đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ, thì người dân hàng ngày vẫn nơm nớp sống trong lo sợ khi những khu tập thể cũ đang ngày càng xuống cấp nghiêm trọng, không biết ngày nào mới được cải tạo:

“Thật ra thì ở bất tiện không phải bây giờ mà từ ngày xưa cơ. Cho nên bất tiện cái đấy thì nhà nào nhà đấy phải tự chịu thôi”.

“Cũng không phải mình bằng lòng với chỗ ở của mình. Chúng tôi không muốn ở đây mãi mãi nhưng không có khả năng đi khỏi chỗ này, thứ nhất là kinh tế, từ 2 là hoàn cảnh, trong gia đình 3 thế hệ tới 5-6 con người”.

“Có những khu không được sự quan tâm của chính quyền thì nó bị xuống cấp cũng tương đối và khả năng sửa chữa vẫn còn chậm cho nên dân vẫn phải khắc phục mà ở do điều kiện khó khăn. Họ khắc phục thì tất nhiên họ tự sửa chữa khu vực trong nhà, những chỗ hỏng hóc thôi, còn những cái lớn may ra chính quyền họ để ý thì họ mới đến sửa chữa”.

Tình trạng chậm cải tạo chung cư cũ cũng diễn ra với tóc độ tương tự tại các đô thị như TP. HCM, Đà Nẵng khi con số dự án thực hiện được rất thấp so với mục tiêu đề ra.

Trước tình trạng đó, từ tháng 11/2018, UBND TP. Hà Nội đã kiến nghị Bộ Xây dựng phối hợp với địa phương đề xuất với Trung ương cho phép Hà Nội ban hành cơ chế đặc thù để giải quyết việc cải tạo các chung cư này.

Theo UBND TP. Hà Nội, chỉ riêng việc được tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý để cải tạo đã là một điều khó vì một số hộ gia đình ở tầng 1 thường không đồng ý hoặc yêu cầu hệ số đền bù cao.

Bày tỏ ý kiến về vấn đề này, ông Đặng Hùng Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, ở các nước, niên hạn sử dụng đúng bằng tuổi thọ của nhà chung cư. Như vậy giá chung cư rất rẻ và hết thời hạn nhà đó cần cải tạo lại thì không gặp vướng mắc gì cả, bởi khi đó, đất thuộc sở hữu nhà nước.

Ở Việt Nam, còn nhiều dự án quy định đất xây chung cư được sở hữu vô thời hạn

Tuy nhiên, ở Việt Nam vẫn không ít dự án quy định đất xây chung cư được sở hữu vô thời hạn. Điều này chính là nguyên nhân sâu xa của những khó khăn hiện nay bởi rất khó đạt được sự đồng thuận của 100% người dân sinh sống tại các khu chung cư cũ theo khoản 3 Điều 110 Luật Nhà ở 2014:

“Đây là quy định hoàn toàn bất khả thi bởi vì chả có trường hợp nào chúng ta được 100% cả, đấy là nhược điểm lớn nhất của pháp luật hiện nay, mà hiện nay rất nhiều nơi đã được đến 90% rồi, còn có 10% nữa nhất định không chịu thì như vậy cũng không làm được”.

Ông Đặng Hùng Võ cũng cho rằng, không nên tính đến việc cải tạo từng chung cư riêng lẻ, như vậy nhà đầu tư rất khó làm vì có diện tích nhỏ hẹp. Cần có chương trình kêu gọi cải tạo cả khu chung cư, lúc đó doanh nghiệp có thẻ tính toán những căn nhà cao tầng, thấp tầng, có nơi làm khu vui chơi công cộng. Như vậy, nhà đầu tư dễ dàng tính ra cách làm hiệu quả hơn.

Đồng tình quan điểm này, kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Kiến trúc sư trưởng TP. Hà Nội cho rằng, cần sửa đổi các quy định này theo hướng quy định cụ thể tỷ lệ hộ dân trong các khu chung cư đồng thuận thì được quyết định phá dỡ.

Bên cạnh đó, cần quan tâm đến việc quản lý dân cư trước và sau cải tạo, vì hiện nay nhiều người dân vẫn muốn ở chỗ cũ trong khi đó định hướng phát triển của Hà Nội phải giảm dân số ở khu vực nội đô, hạn chế xây nhà cao tầng.

Nếu không có lãi, rất khó thu hút nhà đầu tư. Tuy vậy, nếu có chỗ ở tốt hơn, nhiều người sẵn sàng di chuyển, thậm chí ra khỏi đô thị trung tâm nếu có chính sách ưu đãi về đất đai phù hợp. Bài học này cũng gặp phải khi chính quyền TP. Hà Nội thực hiện giãn dân khu phố cổ nhưng không thành công:

“Chúng ta muốn giảm dân số khu phố cổ nhưng khu vực xây dựng mới không thích hợp với người ta, chỉ chú trọng cái nhà ở, không chú trọng điều kiện sinh sống của người ta thì người ta không làm”.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, nghị định của Chính phủ về vấn đề này đã không còn phù hợp do dựa vào xã hội hóa. Theo ông Hùng, cần ban hành Nghị định mới, đưa ra chính sách mới, trong đó, phải thực hiện quy hoạch, có nguồn vốn và có diện tích đất để xây nhà tái định cư để người dân di chyển trước khi phá bỏ nhà cũ:

“Nhà nước phải có quy định mới về vấn đề này, chứ nghị định cũ là hoàn toàn trao cho xã hội làm. Còn để thế này 100 năm nữa chả xong”.

Bên cạnh đó, trao đổi với VOVGT, các ý kiến cũng cho rằng, để chấm dứt tình trạng loay hoay trong bài toán cải tạo chung cư cũ như hiện nay, Nhà nước nên có quy định quyền sử dụng đất có thời hạn, hết niên hạn, chủ đầu tư có quyền xây dựng lại và bán chung cư mới. Như vậy, giá chung cư rẻ hơn, tạo điều kiện cho người dân được sở hữu nhà và khi cần cải tạo cũng sẽ tránh được các vướng mắc như hiện nay.

Cải tạo chung cư cũ: Không thể nhìn nhận như một dự án thương mại

Câu chuyên sở hữu vĩnh viễn nhà chung cư đang kéo theo nhiều hệ lụy, mà điển hình nhất là việc cải tạo những chung cư cũ gặp khó khăn. Bên cạnh đó, việc quy định phải nhận được sự đồng thuận của toàn bộ cư dân sinh sống trong tòa nhà cũng khiến nhà đầu tư chùn bước.

Do vậy, thay đổi những quy định này là vấn đề mấu chốt để có thể tiến hành được các dự án cải tạo chung cư cũ của HN nói riêng và các đô thị trên cả nước nói chung.

“Cải tạo chung cư cũ: Không thể nhìn nhận như một dự án thương mại” (Bình luận của Nhà báo Phạm Trung Tuyến - Phó Giám đốc Kênh VOVGT)

Quá trình cải tạo các chung cư cũ ở HN đang gặp khó khăn vì không thể đồng thời đảm bảo lợi ích của các bên liên quan: Nhà nước, người dân, và doanh nghiệp.

Người dân không chấp nhận đền bù 1-1 vì thiệt thòi do phải gián đoạn cuộc sống, sinh kế bị đảo lộn. Doanh nghiệp không chấp nhận đền bù cao bởi khó đảm bảo có lãi với các quy định về điều kiện hạ tầng. Nhà nước không đủ nguồn lực để trực tiếp đầu tư.

Thực tế, để giải tỏa, xây dựng lại các chung cư cũ tại đô thị VN, nếu dựa vào các tính toán lợi ích của tất cả các bên liên quan thì kiểu gì cũng bế tắc.

Bởi đây là một vấn đề tác động tới rất nhiều người, có điều kiện, khả năng, thói quen khác nhau, nên không thể có tiếng nói đồng thuận. Do đó, để giải được bài toán này, cần tiếp cận từ các nguyên tắc pháp lý.

Một trong những vấn đề mang tính lịch sử đối với câu chuyện chung cư cũ là tất cả các khu chung cư cũ ở VN đều không có niên hạn. Nó mặc nhiên được hiểu là công trình vĩnh cửu, và người dân đương nhiên là sử dụng vô thời hạn. Đây là yếu tố dẫn đến việc nhu cầu cải tạo chung cư bị lẫn lộn giữa mong muốn của nhà nước, với mong muốn của người dân, doanh nghiệp.

Vậy, cải tạo chung cư cũ là nhu cầu của ai?

Nếu là của doanh nghiệp, thì đây là dự án thương mại, và theo nguyên tắc, doanh nghiệp phải thỏa thuận với người dân theo nguyên tắc thị trường. Với nguyên tắc này, không có một doanh nghiệp nào có thể thực hiện thành công việc đàm phán đền bù với từng hộ dân. Kết quả sẽ là bế tắc.

Nếu đây là nhu cầu của người dân thì ai là người đại diện đủ thẩm quyền của cộng đồng cư dân để đưa ra quyết định? Điều này chưa được quy định trong luật.

Nếu đây là nhu cầu của nhà nước, thì việc thu hồi đất để giải phóng mặt bằng phục vụ mục đích phát triển sẽ giúp cho việc cải tạo chung cư cũ trở nên khả thi. Việc nhà nước thu hồi đất đã có tiền lệ ở khắp nơi, tuy nhiên, chưa bao giờ được áp dụng đối với chung cư cũ.

Như vậy, khi minh định việc cải tạo chung cư cũ là một nhu cầu của nhà nước, câu chuyện sẽ trở nên sáng tỏ hơn. Việc thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng sẽ được căn cứ theo các quy định pháp luật hiện hành, và các vướng mắc hiện tại sẽ hoàn toàn được loại bỏ.

Vấn đề là sau khi nhà nước thu hồi thì sao? Về nguyên tắc, khi các doanh nghiệp có thể nhìn ra lợi ích từ việc cải tạo chung cư cũ thì nhà nước cũng hoàn toàn có thể thu hồi được vốn khi bỏ ra để cải tạo chung cư cũ. Thậm chí, ngay cả khi nhà nước không có đủ nguồn lực tài chính để đầu tư cho việc này thì cũng có thể quy hoạch chi tiết các khu đất và tổ chức đấu thầu để thu hút các doanh nghiệp tham gia.

Đất ở các khu chung cư cũ, hiện nay đều là đất vàng, bản thân vị trí của nó đủ để hấp dẫn các doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi mà không có bàn tay điều phối của nhà nước, việc cải tạo chung cư cũ bị thả nổi hoàn toàn vào các tính toán lợi ích của doanh nghiệp và người dân thì câu chuyện sẽ không đi đến đâu, bởi không bao giờ có một hạn mức chung cho lòng tham của con người.

Cải tạo chung cư cũ là một vấn đề của nhà nước, vì thế, câu chuyện này phải được nhìn nhận như một dự án phát triển chứ không thể tiếp cận dưới góc độ của một dự án thương mại.